Недвижимость - новая форма инвестиции

[ADKL]

Здравствуйте.
Хочу вынести на обсуждение одну идею.
В настоящий момент проходит подготовительная работа по запуску проекта, но хотелось бы заранее (по возможности) знать его слабые стороны в целях корректировки.
Имеется определенное количество объектов недвижимости.
Идея в следующем - внести их в уставной капитал акционерного общества.
Основной вид деятельности общества - приобретение и сдача в аренду недвижимости, строительство
Естественно, капитал будет разделен на акции.
Большая часть акций будет внесена в фонд - идея такова, что данный пакет не будет продаваться в целях гарантии прав новых инвесторов.
Остальная часть акций будет реализована.
Все вырученные денежные средства будут направлены на расширение базы недвижимости.
Вся нынешняя недвижимость уже сдана в аренду, последующая также будет сдана.
Цель - аккумулировать денежные средства. Ставка - на массового потребителя. 1 млн. рублей далеко не у каждого есть, а, например, вложить в недвижимость 1000 рублей и получить акцию, которая гарантирована уже существующей недвижимостью, может каждый.
Гарантия для инвестора следующая - российская юрисдикция (никаких оффшоров), запрет в уставе на продажу недвижимости либо очень высокий порог одобрения), возможность онлайн получать сведения о том, что недвижимость по-прежнему в собственности общества, возможность подать любой иск онлайн (так как это исключительная подведомственность арбитражу, где много лет функционирует система мой арбитр).
Понятно, что очень много нюансов (юридический, налоговые и т.д.), но в общем идея такая.
Сейчас проект в стадии завершения.
Может быть есть какие-нибудь мысли на что обратить внимание или, может быть, заявки на участие?
Очень буду рада выслушать критику и замечания

 

[ADKL]

В принципе как думаете - идея будет вообще востребована? Есть какие-нибудь мысли по этому поводу?

 

[Ag7771]

А кто и на чем будет получать доход? Какая дивидендная политика по акциям? Они будут допущены в листинг на ммвб? Или будете пытаться продать в народ? И потом работать на этот народ чтобы он получал 20 годовых? Нереально.
У меня были похожие мысли. Это хорошо, что акции обеспечены недвижимостью. Но я знаю примеры когда манагеры и управляйки кидали держателей паев в зп фаз путем покупки в них за дорого явных неликвидов а потом проводили переоценка и легализовали убытки. А налоги в 2% на имущество. А то что процент загрузки по аренде будет низкий. Как вы вообще собираетесь управлять такими рисками?
У меня есть хорошая схема. Но в ней не нужны акционеры. Нужны горемычные владельцы существующей недвижимости и кредиты под залог этой недвижки не более 12 % годовых

 

[ADKL]

И какова же Ваша схема без акционеров? Можно подробнее?

добавлено через 3 минуты
И зачем мне покупать неликвид? Я не просто управляющий, а владелец контрольного пакета, я сам заинтересован в развитии компании. Сейчас есть очень неплохие варианты покупки с торгов (либо ФССП, либо площадки банкротов - у меня сейчас есть варианты покупки недвижимости на 50-60 % ниже рыночной)

 

[Alex4982]

Акционерное общество - дорогой путь. Особенно с нашими налогами. Паевые тут удобнее будут. Но боюсь жадность все погубит.
Недвижимость ниже рыночной в 2 раза? Пример давайте разберем какой-нибудь. А то на бумаге красиво, а в реальности... Я как человек который этим занимается уже не один год пишу.

 

[ADKL]

Да, я тоже думаю, что паевый, наверное, удобнее, но форма акционерного общества дает больше прав инвестору, он более защищен. Я не хочу создавать компанию, которая соберет деньги и скроется, нет - хотелось бы создать действительно работающий механизм. Что касается примера - Вы что имеете в виду - конкретные цифры (стоимость помещения продажная и рыночная)?

добавлено через 1 час 4 минуты
А что касается налогов, в том числе и на имущество - пока вполне можно обходиться УСН, пока обороты и стоимость активов не достигнут необходимых пределов

добавлено через 1 час 8 минут
Что касается доходов - безусловно, главный интерес состоит в том, что по мере наполнение уставного капитала недвижимостью акции будут расти в цене. Кроме того, дивиденды никто не отменял, только, я думаю, надо понимать, что вкладывая 1000 рублей процент дивидендов тоже будет соответствующим.
Главная цель компании - покупать недвижимость ниже рыночной, в настоящий момент ситуация вполне благоволит этому.

 

[ADKL]

Доброго времени суток. Очень хотелось бы увидеть побольше комментариев - любых, даже если Вы считаете, что идея неактуальна, это тоже важно.

 

[ADKL]

Проект на стадии завершения.
Уставной капитал 20000 акций
Стоимость одной акции - 1000 рублей
В уставном капитале 3 объекта коммерческой недвижимости.
Один объект в управлении с правом выкупа по цене на 40 % меньше рыночной стоимости (его необходимо выкупить в течение 3 месяцев - и в первую очередь денежные средства от продажи акций пойдут на его выкуп). Цена такая низкая в связи с тем, что у собственника проблемы с кредитами.
Организационно-правовая форма - акционерное общество (все же так больше гарантий для инвесторов)
Позже будет больше подробностей

 

[morg]

Сайт есть у этого АО?

В уставном капитале 3 объекта коммерческой недвижимости.

Адреса?

Стоимость одной акции - 1000 рублей

На какой бирже торгуются?