Строительство частных домов как инвестиция
Теплый ноябрь – подарок строителю, бонусное время «закрыть все хвосты». Этот месяц могут использовать и те, кто решится на инвестиции в частное строительство в Киевской области – присмотреться и выбрать подходящий участок, и даже, если погода еще позволит, пробурить скважину и залить фундамент. К тому же земля к зиме несколько падает в цене. В идее получения прибыли от возведения частных домов нет ничего нового, но заработать до 150% в год можно только при определенных условиях.
Как выжать максимум
Чтобы получить максимум, необходимо четко представлять себе затраты и цены на рынке.
Во-первых, стоимость земельного участка не должна превышать $10 000 – а такой участок можно найти в 25-30-километровой зоне (поселки Княжичи, Хотяновка, Мотыжин, Лесники, Вита-Почтовая, Вишенки, Белогородка, Гатне, Гоголев и другие). Желательно, чтобы в эти деньги вошла и стоимость подведения электросети. К слову, газовое отопление теряет популярность, вместо него устанавливают альтернативные источники тепла – каминопечи, камины, твердотопливные системы.
Себестоимость строительства в базовой комплектации (коробка, внешняя отделка, коммуникации) не должна превышать $400 за 1 кв. м. Если дороже, такая инвестиция будет заведомо убыточной. Причем очень важно просчитать все нюансы, включая, например, заборы, поскольку эти составляющие будут важны для конечного потребителя. Из этой себестоимости важно получить максимум. Например, строительство каркасного дома намного ниже кирпичного, поэтому нужно постараться дать лучшую внутреннюю отделку, не выходя из общих затрат.
По большому счету, такая стоимость работ может быть достигнута практически при любой традиционной технологии строительства, будь-то кирпич, термоблок, газобетон, каркасный дом или деревянный сруб. Основная идея состоит в четкой организации процесса, жестком контроле расходов, поставок и сроков. Поскольку технология работы наших строительных компаний в большинстве случаев – это увеличение сметных показателей в процессе строительства, желательно, чтобы прорабы сразу давали цифру «все включено», которая не позволяла бы им манипулировать стоимостью.
В Америке по такой схеме работают практически все компании. У нас же – единицы. Это основная проблема в нашем бизнесе, у нас никто не борется за объемы, а стремится получить заказ и «динамить» потом клиента до потери пульса.
Если в 2009-2010 гг. самыми востребованными среди покупателей были коттеджи площадью от 120 до 200 кв. м, то в 2011-2012 гг. – значительно меньшей, 80-130 «квадратов». Понятно, что среднерыночное предложение сегодня выше – рынок всегда немного опаздывает. Но в следующем году, я уверен, предложение будет именно в этих показателях. Поэтому и сейчас нужно ориентироваться на строительство дома порядка 100 кв. м.
Важно также, чтобы дом был построен качественно и имел привлекательный внешний вид, рассчитанный на среднестатистического покупателя.
Итоговая стоимость такого дома вместе с участком составит $45-50 тыс. При этом его минимальная рыночная стоимость – $65-70 тыс. (30 км от Киева – стоимость 1 кв. м в среднем составляет от $570, 20 км – от $650, до 10 км – от $750), и на реализацию готового коттеджа по такой цене уйдет 1-2 месяца. Если цена будет установлена выше, это может повлиять на срок продажи. В нашей практике был случай, когда дом в Зазимье продавался год – но он был выставлен хозяином за $97 000 (при этом его доход после уплаты налога составил $40 000).
Идеальная организационная схема для инвестора, которая позволяет получить максимальную прибыль, следующая. Начать строительство первого дома, вложив $50 000, можно будет в середине марта (при этом покупка участка в ноябре и подготовка фундамента сэкономят время). Например, строительство из кирпича можно начинать при наступлении стабильной температуры +5 гр. С.
Первый дом будет готов в мае, и при удачном стечении обстоятельств продан в июле (например, чистыми мы получим за него $70 000). В августе можно начинать второй цикл – взяв кредит в банке на сумму $25 000 (участок в два раза большей площади, чем первоначальный, можно найти за $15 000), и строить уже не один, а два дома с целью реализовать их к концу октября. После их продажи за $140 000 можно выгнать коробки трех домов третьего цикла в ноябре, а завершить строительство и продажу – в марте-апреле следующего года. Таким образом, вложив $50 000 в течение года, выплатив налоги и проценты, можно получить $110-120 тыс. дивидендов «чистыми».
Начинать строительство следующего дома можно еще на этапе продажи предыдущего, но я считаю такой вариант более рисковым.
Что на рынке
По такой схеме можно сотрудничать как с частными прорабами, так и с компаниями, которые могут предложить недорогие коттеджи, в основном по канадской технологии, к которой наши потребители уже стали привыкать. Это, например, «Евродом», «Канадский дом», «КиевГорБуд», «Сервус», «Балтик Строй Групп». Их преимущество перед «традиционной» коттеджной застройкой – возможность возвести дом не только в рамках реализуемых ими коттеджных городков, а и на любом участке в разных населенных пунктах. Есть также несколько небольших строительных фирм, которые применяют несколько технологий и готовы таким «десантным» образом переезжать.
Реализация большей части крупных коттеджных городков площадью 10-30 га, которыми застраивались столичные пригороды, сегодня практически остановлена, и объектов там продается очень мало. Например, в известном коттеджном городке «Олімпік-Park» продажи практически не ведутся, но там же рядом, в пос. Колонщина компания «Евродом» активно реализует дома площадью до 100 кв. м, построенные по канадской технологии или из газобетона, стоимостью $40-50 тыс.
Но зато в крупных городках можно приобрести участок. Ввиду отсутствия средств 90% из них сегодня вынуждены реализовывать землю, приобретенную до кризиса.
В качестве подрядчиков в этих городках сегодня предлагаются услуги нескольких подконтрольных им строительных компаний на выбор. И я считаю, что в этом смысле наши коттеджные городки на суперправильном пути. Это, по сути, опыт Прибалтики 2002 года. В тот период вся Европа уже так работала. Заходил инвестор, разбивал территорию на участки, делал дорожки, подводил коммуникации и продавал. А потом заходили застройщики – три-четыре компании, которые уже могли предложить свои услуги по строительству, навязывания по формату застройки не было.
Кто участвует
Если в 2009 г. большинство домов в пригороде возводилась частниками за собственные накопления, то тенденция этого года – продажа имеющейся квартиры или дачи с целью инвестирования в строительство. С конца прошлого года свободных средств я уже не видел.
Участвуют в этом совершенно разные люди: от водителей-дальнобойщиков до государственных служащих. Возрастная категория – от 40 и выше, причем они делают это по принципу: если не продастся, оставлю себе. Поэтому, как правило, строится качественно, никакой экономии нет. На рынке такие объекты востребованы.
Я знаю десятки людей, которые живут этим не один год, пережили кризис и нормально на этом поприще себя чувствуют. Просто эволюционируют по площади и по уровню домов. Инвестиции «крутятся» в пределах $200 000.
Для небольших гибких строительных компаний такой инвестор выступает партнером на определенном этапе – в дальнейшем любая компания уже видит в нем конкурента. По сути, это франшиза, и, естественно, компания старается, чтобы такой инвестор меньше принимал участия в самом процессе, быстрее получил свои дивиденды и меньше разбирался в самом принципе строительства, в технике продаж, процедурах ввода в эксплуатацию. На определенном этапе и сама компания набирает обороты и переходит в разряд крупных.
Безусловно, не всем частным инвесторам удается получить максимальную прибыль. Если бы можно было «расслабленно» заработать 150%, многие бы вложили $50 000 и были бы в этом бизнесе. На самом деле, риски очень велики. Например, компания может не достроить вовремя, могут вылезти дополнительные расходы при неправильном подборе участка и подключении коммуникаций, погодные условия могут повлечь сильное отставание от графика (дождливое лето 2011 г.), возможны перебои с поставками стройматериалов (весной 2010 г. арматура подорожала в полтора раза, цена на цемент в августе 2011 г. подскочила на 30%) и другое. Эти риски инвестор берет на себя, но он же и получает этот бонус. Даже одна продажа позволяет заработать 40-80% от вложенных средств.
Источник: Forbes.ua
Теплый ноябрь – подарок строителю, бонусное время «закрыть все хвосты». Этот месяц могут использовать и те, кто решится на инвестиции в частное строительство в Киевской области – присмотреться и выбрать подходящий участок, и даже, если погода еще позволит, пробурить скважину и залить фундамент. К тому же земля к зиме несколько падает в цене. В идее получения прибыли от возведения частных домов нет ничего нового, но заработать до 150% в год можно только при определенных условиях.
Как выжать максимум
Чтобы получить максимум, необходимо четко представлять себе затраты и цены на рынке.
Во-первых, стоимость земельного участка не должна превышать $10 000 – а такой участок можно найти в 25-30-километровой зоне (поселки Княжичи, Хотяновка, Мотыжин, Лесники, Вита-Почтовая, Вишенки, Белогородка, Гатне, Гоголев и другие). Желательно, чтобы в эти деньги вошла и стоимость подведения электросети. К слову, газовое отопление теряет популярность, вместо него устанавливают альтернативные источники тепла – каминопечи, камины, твердотопливные системы.
Себестоимость строительства в базовой комплектации (коробка, внешняя отделка, коммуникации) не должна превышать $400 за 1 кв. м. Если дороже, такая инвестиция будет заведомо убыточной. Причем очень важно просчитать все нюансы, включая, например, заборы, поскольку эти составляющие будут важны для конечного потребителя. Из этой себестоимости важно получить максимум. Например, строительство каркасного дома намного ниже кирпичного, поэтому нужно постараться дать лучшую внутреннюю отделку, не выходя из общих затрат.
По большому счету, такая стоимость работ может быть достигнута практически при любой традиционной технологии строительства, будь-то кирпич, термоблок, газобетон, каркасный дом или деревянный сруб. Основная идея состоит в четкой организации процесса, жестком контроле расходов, поставок и сроков. Поскольку технология работы наших строительных компаний в большинстве случаев – это увеличение сметных показателей в процессе строительства, желательно, чтобы прорабы сразу давали цифру «все включено», которая не позволяла бы им манипулировать стоимостью.
В Америке по такой схеме работают практически все компании. У нас же – единицы. Это основная проблема в нашем бизнесе, у нас никто не борется за объемы, а стремится получить заказ и «динамить» потом клиента до потери пульса.
Если в 2009-2010 гг. самыми востребованными среди покупателей были коттеджи площадью от 120 до 200 кв. м, то в 2011-2012 гг. – значительно меньшей, 80-130 «квадратов». Понятно, что среднерыночное предложение сегодня выше – рынок всегда немного опаздывает. Но в следующем году, я уверен, предложение будет именно в этих показателях. Поэтому и сейчас нужно ориентироваться на строительство дома порядка 100 кв. м.
Важно также, чтобы дом был построен качественно и имел привлекательный внешний вид, рассчитанный на среднестатистического покупателя.
Итоговая стоимость такого дома вместе с участком составит $45-50 тыс. При этом его минимальная рыночная стоимость – $65-70 тыс. (30 км от Киева – стоимость 1 кв. м в среднем составляет от $570, 20 км – от $650, до 10 км – от $750), и на реализацию готового коттеджа по такой цене уйдет 1-2 месяца. Если цена будет установлена выше, это может повлиять на срок продажи. В нашей практике был случай, когда дом в Зазимье продавался год – но он был выставлен хозяином за $97 000 (при этом его доход после уплаты налога составил $40 000).
Идеальная организационная схема для инвестора, которая позволяет получить максимальную прибыль, следующая. Начать строительство первого дома, вложив $50 000, можно будет в середине марта (при этом покупка участка в ноябре и подготовка фундамента сэкономят время). Например, строительство из кирпича можно начинать при наступлении стабильной температуры +5 гр. С.
Первый дом будет готов в мае, и при удачном стечении обстоятельств продан в июле (например, чистыми мы получим за него $70 000). В августе можно начинать второй цикл – взяв кредит в банке на сумму $25 000 (участок в два раза большей площади, чем первоначальный, можно найти за $15 000), и строить уже не один, а два дома с целью реализовать их к концу октября. После их продажи за $140 000 можно выгнать коробки трех домов третьего цикла в ноябре, а завершить строительство и продажу – в марте-апреле следующего года. Таким образом, вложив $50 000 в течение года, выплатив налоги и проценты, можно получить $110-120 тыс. дивидендов «чистыми».
Начинать строительство следующего дома можно еще на этапе продажи предыдущего, но я считаю такой вариант более рисковым.
Что на рынке
По такой схеме можно сотрудничать как с частными прорабами, так и с компаниями, которые могут предложить недорогие коттеджи, в основном по канадской технологии, к которой наши потребители уже стали привыкать. Это, например, «Евродом», «Канадский дом», «КиевГорБуд», «Сервус», «Балтик Строй Групп». Их преимущество перед «традиционной» коттеджной застройкой – возможность возвести дом не только в рамках реализуемых ими коттеджных городков, а и на любом участке в разных населенных пунктах. Есть также несколько небольших строительных фирм, которые применяют несколько технологий и готовы таким «десантным» образом переезжать.
Реализация большей части крупных коттеджных городков площадью 10-30 га, которыми застраивались столичные пригороды, сегодня практически остановлена, и объектов там продается очень мало. Например, в известном коттеджном городке «Олімпік-Park» продажи практически не ведутся, но там же рядом, в пос. Колонщина компания «Евродом» активно реализует дома площадью до 100 кв. м, построенные по канадской технологии или из газобетона, стоимостью $40-50 тыс.
Но зато в крупных городках можно приобрести участок. Ввиду отсутствия средств 90% из них сегодня вынуждены реализовывать землю, приобретенную до кризиса.
В качестве подрядчиков в этих городках сегодня предлагаются услуги нескольких подконтрольных им строительных компаний на выбор. И я считаю, что в этом смысле наши коттеджные городки на суперправильном пути. Это, по сути, опыт Прибалтики 2002 года. В тот период вся Европа уже так работала. Заходил инвестор, разбивал территорию на участки, делал дорожки, подводил коммуникации и продавал. А потом заходили застройщики – три-четыре компании, которые уже могли предложить свои услуги по строительству, навязывания по формату застройки не было.
Кто участвует
Если в 2009 г. большинство домов в пригороде возводилась частниками за собственные накопления, то тенденция этого года – продажа имеющейся квартиры или дачи с целью инвестирования в строительство. С конца прошлого года свободных средств я уже не видел.
Участвуют в этом совершенно разные люди: от водителей-дальнобойщиков до государственных служащих. Возрастная категория – от 40 и выше, причем они делают это по принципу: если не продастся, оставлю себе. Поэтому, как правило, строится качественно, никакой экономии нет. На рынке такие объекты востребованы.
Я знаю десятки людей, которые живут этим не один год, пережили кризис и нормально на этом поприще себя чувствуют. Просто эволюционируют по площади и по уровню домов. Инвестиции «крутятся» в пределах $200 000.
Для небольших гибких строительных компаний такой инвестор выступает партнером на определенном этапе – в дальнейшем любая компания уже видит в нем конкурента. По сути, это франшиза, и, естественно, компания старается, чтобы такой инвестор меньше принимал участия в самом процессе, быстрее получил свои дивиденды и меньше разбирался в самом принципе строительства, в технике продаж, процедурах ввода в эксплуатацию. На определенном этапе и сама компания набирает обороты и переходит в разряд крупных.
Безусловно, не всем частным инвесторам удается получить максимальную прибыль. Если бы можно было «расслабленно» заработать 150%, многие бы вложили $50 000 и были бы в этом бизнесе. На самом деле, риски очень велики. Например, компания может не достроить вовремя, могут вылезти дополнительные расходы при неправильном подборе участка и подключении коммуникаций, погодные условия могут повлечь сильное отставание от графика (дождливое лето 2011 г.), возможны перебои с поставками стройматериалов (весной 2010 г. арматура подорожала в полтора раза, цена на цемент в августе 2011 г. подскочила на 30%) и другое. Эти риски инвестор берет на себя, но он же и получает этот бонус. Даже одна продажа позволяет заработать 40-80% от вложенных средств.
Источник: Forbes.ua
