Недвижимость в Мюнхене. Феномен или мыльный пузырь?
Второй год подряд в столице Баварии отмечается самый высокий уровень переоценки жилья. Нигде в Германии и ни в одном городе мира нет такого разрыва между ценами на недвижимость и доходами местных жителей. Что же привело к такому перекосу и в чем секрет привлекательности Мюнхена?
Аналитики Главного инвестиционного офиса Швейцарского банка провели очередное ежегодное исследование рынка жилья в 25 мегаполисах на предмет риска формирования в данном сегменте мыльного пузыря Global Real Estate Bubble Index – 2020. Согласно недавно обнародованным результатам, Мюнхен не покинул первую строчку рейтинга, более того, «индекс пузыря» вырос с 2,01 в 2019 году до 2,35 в текущем.
Притягательность Мюнхена
Уютный, зеленый, спокойный, комфортный для жизни. Город, в который нельзя не влюбиться… Так отзываются о Мюнхене все, кто с ним знаком.
Столица Свободной Земли Бавария останется навсегда в сердце счастливчика, которому довелось прогуляться по его старинным улочкам, полюбоваться сказочными персонажами на Ратуше Мариенплац, заглянуть в пивную Хофбройхауз (Hofbräuhaus. – Ред.), которой более 400 лет. Подняться на телевышку в Олимпияпарке…
Фото из открытых источников
А что уж говорить о таких «влюбившихся», у которых завелось «лишних» пара-тройка сотен тысяч евро. Отчего же не пристроить их с выгодой? И это будет верное решение, ибо здесь они лежать мертвым грузом не будут. Здесь деньги будут делать деньги.
Не зря именно в Мюнхене обосновались немецкие штабквартиры техногигантов Google, Yahoo!, Intel, химического концерна Linde.
Отсюда управляют своим бизнесом Siemens, крупные страховые компании. Год назад сюда переехал офис китайского производителя бытовой техники Haier. Несмотря на экономический спад, вызванный пандемией, эти компании оказались в плюсе. Нынешний кризис не так больно ударил по баварскому бизнесу, как в других регионах Германии.
В здешнем воздухе витает «дух стабильности», люди чувствуют себя хоть и не намного, но все-таки более уверенно, чем в других немецких мегаполисах. Рост количества рабочих мест, развитие инноваций, высокий уровень благосостояния, отличная инфраструктура – всё это не прошло незамеченным для желающих жить в цивилизованном комфортном городе и для тех, кто хочет заработать.
Население города за последние 10 лет увеличилось с 1,36 млн до 1,56 млн человек. С учетом благоприятной демографической ситуации в регионе эксперты ожидают увеличения численности населения через 20 лет до 1,85 миллиона.
Что толкает цены вверх?
Как и во всем мире, главными драйверами роста цен на недвижимость в Мюнхене являются спрос и прирост населения. За период, прошедший после глобального экономического кризиса 2008 года, количество квартир здесь увеличилось всего на 7% при 15-процентном увеличении количества жителей.
Из-за дефицита жилья образовался ажиотажный спрос, за которым катастрофически не успевает предложение.
По данным Баварского статистического ведомства, в прошлом году в Мюнхене и прилегающих районах Дахау, Эберсберг, Эрдинг, Фрейзинг, Фюрстенфельдбрук и др. было построено в общей сложности почти 14 тысяч квартир. Но этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса.
Одна из причин недостаточного строительства – подорожание земли под застройку. За последние 10 лет по всей Германии стоимость земли выросла в среднем на 63%, а строительные затраты – примерно на четверть. В Мюнхене ситуация усугубляется нехваткой земельных участков под строительство жилья.
Еще одно нестандартное обстоятельство тормозит процесс строительства жилья. Из-за всем известного немецкого педантизма и стремления к законности и порядку, около половины запланированных строек в стране зависли на этапе получения разрешений на строительство от органов надзора и муниципалитетов. Как говорят немцы, пока стройки «висят», цена растет.
Немалую лепту в нагнетание ажиотажа вносят инвесторы. Со всей Европы они съезжаются сюда в погоне за объектами недвижимости. Еще бы! Выгодно вложился в «квадраты» – и гарантированно имеешь 3% годовых на аренде. Что не сравнить с процентами по депозитам в европейских банках, доходность по которым мало где превышает 1 процент. Либо же она и вовсе отрицательная и служит всего лишь средством сбережения денег, а не средством их приумножения.
Покупка жилья стала роскошью
Специалисты по рынку недвижимости из немецкого института Empirica проанализировали динамику цен начиная с 2009 года, т.е. после глобального кризиса. Согласно их данным, опубликованным в начале 2020 года, стоимость 1 кв. м жилья в Мюнхене за 10 лет возросла почти в 3 раза.
Источник: Empirica
Несмотря на локдаун и существенное падение многих экономических показателей, цены на мюнхенскую недвижимость и в целом по стране продолжили рост. Цена за «квадрат» в кондоминиумах Мюнхена за год выросла до 8,5 тыс. евро, а в коттеджах – превысила 10 тыс. евро.
По данным Федерального статистического управления ФРГ (DESTATIS), во втором квартале текущего года, т.е. в разгар пандемии, усредненный рост цен по Германии составил 7,15% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Тренд на увеличение стоимости жилья в Мюнхене продолжается, и спрос на него не падает. Дошло уже до того, что за 20-метровую «халупу» в полуподвальном помещении с двумя небольшими окошками на уровне тротуара, больше похожую на номер в мотеле, готовы отдать 130 тысяч евро. И это не в центральных районах и не возле метро.
Местные жалуются: решить жилищный вопрос в Мюнхене, т.е. обзавестись более-менее сносным жильем общей площадью до 100 кв. м, в последние годы стало просто непосильной задачей. А за небольшую «трешку» в мансарде нового 5-этажного дома нужно выложить полмиллиона.
И за такими квартирами выстраиваются очереди. Как горячие пирожки, они разлетаются по цене более 8500 евро за «квадрат». Для сравнения, в Баварии средняя стоимость 1 кв. м составляет €4667, а по всей Германии – в среднем €3766.
Те, кто располагает крупной суммой, могут приобрести в городе особняк. За 3 миллиона евро. Но не обольщайтесь, это будет дом, которому уже более 50 лет и который требует серьезной реконструкции. А это еще дополнительно как минимум миллион.
Выручает аренда
Жить в Мюнхене – недешевое удовольствие. Среднестатистическая семья из двух человек ежемесячно платит за съемную квартиру от 620 евро за совсем тесную – до более 1000 евро за более-менее приличную.
Обычно такие жильцы отдают около 45% своего чистого дохода. В других крупных городах Германии данное соотношение заметно меньше. Например, в Берлине и Франкфурте – 39%, а в Эссене – 22%.
Судя по данным исследовательского центра Empirica, аренда с 2009 года подорожала более чем в полтора раза.
Источник: Empirica
На данный момент средняя цена квадратного метра съемного жилья в Мюнхене уже подобралась к 17 евро. Но это усредненный показатель, он весьма относителен. Те, кто желает жить с комфортом в одном из центральных районов города (Лехель, Максфорштадт или Швабинг. – Ред.), должны быть готовы платить 19-20 евро за «квадрат», а в старой части города – и все €23.
Цена в окрестностях города не намного ниже. Кого не утомляют ежедневные поездки на работу, могут найти жилье подешевле. Но экономия буде незначительна. В пригородах (Гаутинг, Оберхахинг, Тауфкирхен) платить будут процентов на 20 меньше. А если поселятся где-нибудь на окраине города, в пешей доступности до конечной станции одной из городских трамвайных линий, сэкономят всего 10%.
Как видим, жилье в Мюнхене более чем востребовано. Именно повышенный спрос на него порождает неуклонный рост арендных цен. Но и это еще не всё. Оказывается, и тут дефицит. Подходящую квартиру для долгосрочной аренды найти не так просто.
Причиной нехватки часто становится использование жилья не по назначению – под офисы и прочие служебные помещения. Кроме того, много квартир находятся в субаренде. Риелторы сдают их посуточно, прилично зарабатывая на приезжих. Круглый год они сдают апартаменты туристам примерно за 100 евро в сутки. Это обычная такса, которая повышается в несколько раз в дни Октоберфеста или во время проведения крупных торговых ярмарок.
Погасить ажиотаж можно
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении, что городским властям следует всячески способствовать расширению строительства жилых объектов. Это первейший и самый эффективный способ удовлетворить растущий спрос.
Большие надежды также возлагаются на корпоративное строительство. Было бы хорошо, если бы компании позаботились о своих сотрудниках и не скупились на возведение для них жилья.
Также специалисты советуют предпринимателям присмотреться к провинциальным районам Баварии. Почему бы им не вывести из мегаполиса свой бизнес вместе с сотрудниками?
Многие горожане тоже уповают на местный муниципалитет, справедливо полагая, что именно там могут им помочь. Например, больше строить социального жилья, так как по немецким законам каждый малоимущий гражданин страны вправе рассчитывать на поддержку государства в решении жилищного вопроса.
Именно расселением вплотную занимается городское Управление по жилищному строительству и миграции, в распоряжении которого находятся 86 тысяч единиц социального жилья. Это число постоянно увеличивается за счет строительства новых объектов.
Немалая доля социального жилья, например, есть в строящемся жилом комплексе на западной окраине Мюнхена. В течение двух лет из городской казны в него было инвестировано 245 миллионов евро.
Селение называется Фрайхам. На сегодняшний день это крупнейший и самый современный среди новых жилых комплексов в Европе, специально спроектированный для постоянного комфортного проживания 25 тысяч человек.
Комплекс включает всю необходимую инфраструктуру и оснащен всеми коммуникациями по последнему слову техники. Затраты генподрядчика – компании «Штадибау» – в строительство жилых объектов уже составили 65,8 млн евро и еще запланировано потратить 5,4 млн евро на детские сады.
Коммерческий директор компании Хельмут Гоппер заявил, что в 2021 году в эксплуатацию будут сданы первые 77 квартир, а полное завершение проекта со сдачей оставшихся 136 квартир намечено на середину 2022 года.
Учебный городок Фрайхама уже готов. Источник: Департамент строительства Мюнхенского муниципалитета
Что будет дальше?
Немецкие эксперты в сфере недвижимости на сегодняшний день не видят особого риска для рынка жилья в Мюнхене. В частности, профессор Стефан Киппес из Немецкой ассоциации недвижимости (IVD) считает рынок перегретым из-за высокого спроса и дефицита.
По его мнению, при проведении надлежащего комплекса мер по расширению предложения возможна 20-процентная коррекция рынка. О предстоящем обвале может сигнализировать только резкое снижение спроса.
Источник
