Покупать квартиры уже невыгодно

[Room]

Покупать квартиры уже невыгодно

В России традиционно считается, что жилплощадь должна быть непременно своя. Почему стоит пересмотреть свои убеждения в кризис, рассуждает аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Но ситуация изменилась. По большому счету, уже несколько лет цены на недвижимость не растут. Последние два года показали, что стоимость метра в принципе неспособна отыгрывать даже ослабление рубля. При этом нужно заметить, что в отличие от «нулевых», когда цены были в валюте, сегодняшняя реальность — рублевые цены. И последние два года они ползут вниз. Все участники рынка, естественно, пытаются об этом молчать. За прошлый год снижение цен в рублевом выражении составило порядка 10%. Думаю, по итогам текущего будет еще 10%.

Очень существенную долю здесь играет неявное снижение — то есть заявленные ценники остаются примерно такими же, какими были до кризиса (2013—2014 годы). Но в реальности, если брать вторичный рынок, то продать что-либо по заявленной цене сейчас практически невозможно. Средняя величина дисконта составляет 10% и выше. Если брать цены реальных сделок, от докризисного уровня они упали уже на 20%. По сути, в условиях, когда цены не растут, вопрос покупки становится спорным.

— То есть покупка квартиры сейчас не лучшая инвестиция?

— Сегодня существует множество способов, куда можно проинвестировать. Мы возьмем самый простой — банковский депозит. Он всем доступен и понятен. Более простого способа не существует.

Депозит в банке первого эшелона, если мы говорим о сумме, сопоставимой с покупкой квартиры, и длительном сроке — год-два и более, приносит владельцу порядка 8% годовых.

Раньше аренда давала владельцу порядка 5-6% годовых, с приходом кризиса эта величина сползла в среднем до 4% годовых. Для того, чтобы это вычислить, берем арендную плату, умножаем на 12 месяцев и делим на текущую стоимость такой квартиры.

Таким образом, выбрав депозит, который дает нам 8% годовых, 4% из этих денег мы тратим на аренду чужой квартиры, и еще 4% у нас остается на жизнь.

http://www.rosbalt.ru/moscow/2016/12/08/1574187.html

 

[Aless33]

Не выгодно, потому что во- первых купить её не всем под силу, коммуналка растёт, да и если покупать, то для личного жилья а не для аренды. Но ведь многие покупают с целью дальнейшей сдачи.

 

[MelodyA]

Таким образом, выбрав депозит, который дает нам 8% годовых, 4% из этих денег мы тратим на аренду чужой квартиры, и еще 4% у нас остается на жизнь.

По тому, как написано, всё более чем логично.Но есть ещё и не предусмотренные логикой факторы: например деньги на счёту может быть соблазн потратить..Купили машину, съездили отдохнуть на Бали - и оп, а денег уже и конкретно меньше. А деньги "в квартире" точно целее будут.

 

[curators]

уже несколько лет цены на недвижимость не растут.

Куда ещё расти то? Но инвестиции в недвижимость все равно более надежный вариант во времена кризиса...

 

[shoot777]

жилье не может быть не выгодным, даже в далеком мухо****ске

 

[barkanov]

Да ладно иметь своё жильё и сдавать его в аренду отличный пассивный доход,дающий жизнь в своё удовольствие, без напрягов и труда.

 

[av111088]

недвижимость ВСЕГДА приносила и приносит прибыль, если она ЛИКВИДНАЯ! Усвойте это правило ЛОкация, локация и ещё раз локация!
И незабывайте, что недвижка бывает ещё и коммерческой
А депозит - нифига он не гарантирует в РФ. Зашита только до 1.4млн, процент привязан к ставке ЦБ и найти выше 10% сейчас почти нереально, И если денег больше, чем 20-30 млн, то уже реально становится проблемой распихать депозиты по банкам с гарантиями и хорошей ставкой. И ещё момент - срок вклада. В этом году вас заманили на 10.5%, в следующем снизят до 8.
Поэтому - недвижка и ещё раз недвижка является самым надёжным и доходным вложением. на может генерить до 15% годовых НЕТТО дохода.
Но эта же недвижка может принести и проблем, если её неправильно выбрать.
Как выбирать - можно самому перечитать множество статей, книг и прочей инфы, можно получить платные и бесплатные консультации, можно пройти курсы повышения квалификаций и т.д. НО 15% - это не стандарт, хорошая недвижка это 8-10%.
Это только я затрагиваю ПАССИВНЫЙ доход.

 

[Живая]

Всегда считала вложение в недвижимость стабильным, способным принести пассивный доход на аренде. Для этого даже не стала вкладывать свою однушку при покупке квартиры большей площади. Пыталась сдавать посуточно, тем более квартира расположено по линии метро и радом есть достаточно крупная больница и институт. Вообщем нормальный район и комфортная уютная обстановка. Квартира часто простаивает и дать объявление стало проблематично, так как многие сайты закрыли возможность давать давать объявление бесплатно. Даже если разместить за деньги, то другие объявления быстро вытесняют мое на последние страницы. Клиенты не надежные, часто обещают одно, по факту оказывается другое, часто обманывают по срокам, иногда сбегают не заплатив за последний день, оставляя ключ в почтовом ящике. Если сдавать на долгий срок, то квартира дает за год 160 тыс, не считая налог подоходный. Я тут подумала, если продать и положить в банк под 10 процентов то получится 300 тыс в год и не надо платить подоходный налог.

 

[DepecheM]

Сегодня наткнулся на статейку, как раз по данной теме.

Застройщики зафиксировали ажиотажный спрос на столичные квартиры, пишет РБК daily. По словам участников рынка, число звонков и броней в начале декабря увеличилось по сравнению с аналогичными датами предшествующего месяца на 24-50%.
Генеральный директор, партнер риелторской компании "Бест-Новострой" Виктория Григорьева оценила рост спроса на московские новостройки за неполные две недели декабря в 35%. По данным руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлии Сапор, динамика еще внушительнее и достигает 50%. По сравнению с декабрем 2015 года спрос увеличился от 12 до 20%, а количество реально заключенных сделок при этом больше примерно на 5-10%. В группе компаний "Гранель" полагают, что спрос вырос на 80% по отношению к последнему месяцу прошлого года.
Одной из причин ажиотажного спроса стали президентские выборы в Штатах, говорят аналитики. По словам Григорьевой, многие потенциальные покупатели решили отложить сделку в ноябре и дождаться их итогов, чтобы знать, как поведет себя рубль. О том, что на рынок резко вернулось такое понятие, как чувствительность спроса к курсу доллара, говорит и партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский. По его словам, падение курса доллара на один пункт повышает количество обращений от клиентов примерно на 8%.

Задуматься о покупке жилья россиян заставила и ожидающаяся отмена программы ипотеки с господдержкой, пишет издание. Несмотря на то, что эта программа действует до 1 марта 2017 года, банки готовы подписывать кредитные договоры с господдержкой лишь до 30 декабря. Немалое влияние на спрос оказывают также традиционное желание россиян закрыть жилищные вопросы в старом году и выплата годовых бонусов.


Застройщики со своей стороны не спешат повышать цены на квартиры, принимая во внимание рекордный объем предложения. Ажиотаж наблюдается в первую очередь в отношении квартир экономкласса, поскольку спрос в более дорогих сегментах бизнес- и премиум-классов фактически полностью удовлетворен, говорит руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. По ее словам, сейчас большая часть квартир покупается не в инвестиционных целях, а "для себя".

http://www.finanz.ru/novosti/lichny...tsya-azhiotazhny-spros-na-kvartiry-1001600731

 

[Живая]

Застройщики со своей стороны не спешат повышать цены на квартиры, принимая во внимание рекордный объем предложения.

Все правильно, сейчас рынок недвижимости упал в цене и выгодно именно сейчас купить квартиру, тем более есть условия ипотечного кредитования. Я бы не сказала, что такое наблюдается повсеместно, но и в нашем регионе активно сдаются и заселяются новостройки. Когда мы покупали квартиру, то наш дом был на самой окраине, за три года выросло еще три жилмассива и один уже сдался и заселен.

 

[av111088]

Всегда считала вложение в недвижимость стабильным, способным принести пассивный доход на аренде. Для этого даже не стала вкладывать свою однушку при покупке квартиры большей площади. Пыталась сдавать посуточно, тем более квартира расположено по линии метро и радом есть достаточно крупная больница и институт. Вообщем нормальный район и комфортная уютная обстановка. Квартира часто простаивает и дать объявление стало проблематично, так как многие сайты закрыли возможность давать давать объявление бесплатно. Даже если разместить за деньги, то другие объявления быстро вытесняют мое на последние страницы. Клиенты не надежные, часто обещают одно, по факту оказывается другое, часто обманывают по срокам, иногда сбегают не заплатив за последний день, оставляя ключ в почтовом ящике. Если сдавать на долгий срок, то квартира дает за год 160 тыс, не считая налог подоходный. Я тут подумала, если продать и положить в банк под 10 процентов то получится 300 тыс в год и не надо платить подоходный налог
===========
Все правильно, сейчас рынок недвижимости упал в цене и выгодно именно сейчас купить квартиру, тем более есть условия ипотечного кредитования. Я бы не сказала, что такое наблюдается повсеместно, но и в нашем регионе активно сдаются и заселяются новостройки. Когда мы покупали квартиру, то наш дом был на самой окраине, за три года выросло еще три жилмассива и один уже сдался и заселен.

Вы правильно рассуждали, когда покупали квартиру, но не очень точно , а точнее очень слабо изучили рынок, потому ситуацию такую и имеете.

Новострой намного привлекательней старых панелек и ещё много влияющих факторов на ликвидность.

Недвижимость оставалась и остаётся источником хорошего пассивного дохода или головной болью - в зависимости от того, что и как купили.
Конкуренция - дикая. Впрочем, как и в ЛЮБОЙ отрасли и на ЛЮБОМ рынке в любой стране, за исключением бурно развивающихся, где у недвижки огромный потенциал роста и где предложений меньше, чем желающих купить\снять.

И про банковские % тоже верно мыслите, как пассивный инвестор с пассивным и безопасным доходом. НО выбрав банк, убедитесь, что он с хорошей репутацией это раз, то, что он с гос.участием - это два(гос.участие или системообразующий банк намного безопаснее), и внимательно изучайте условия размещения средств это три. В том числе и налогообложение.

По продаже квартиры - сейчас хорошее время чтоб скинуть дешёвое и недорогое жильё. Но в горизонте 5-10 лет будет рост цен обязательно. Это закон капитализма. При условии, что у вас не умирающий город\район\направление-тип недвижки.
Если хотите выйти из проблемного биза и сохранить денежки и нет сил дальше сражаться, то смело выходите.

Я, как это принято в деловых кругах, сам себя прорекламирую в очередной раз :
Могу порекомендовать очень надёжный, безопасный и понятный способ сохранить и приумножить свой капитал. Всего 12-12.5% годовых УЖЕ ЧИСтЫМИ и официальными, то есть с выплатой НДФЛ и передачей данных в налоговую - полностью легальный доход. Если инвестирование через юр.лицо, то к выплачиваемой сумме добавляется НДФЛ(13% к сумме).
Такой "маленький" процент может показаться маленьким только неискушённому инвестору, который не учитывает то, что сохранность 100% инвестирования гарантируется ЦБ РФ, то, что это ПАССИВНЫЙ доход, то, что инвестирование обеспечено высоколиквидой недвижкой, то , что проценты не будут снижены вне зависимости от ставки ЦБ и нет минимальных сроков инвестирования(они могут только вырасти).

Звучит как сказка, но это не сказка, а всего лишь уникальное и ограниченное предложение

 

[kostia308]

Я считаю что смотря где и какая недвижимость,если в селе кукуево то она будет стоять мертвым грузом

 

[Живая]

Застройщики со своей стороны не спешат повышать цены на квартиры, принимая во внимание рекордный объем предложения.

Все правильно, сейчас рынок недвижимости упал в цене и выгодно именно сейчас купить квартиру, тем более есть условия ипотечного кредитования. Я бы не сказала, что такое наблюдается повсеместно, но и в нашем регионе активно сдаются и заселяются новостройки. Когда мы покупали квартиру, то наш дом был на самой окраине, за три года выросло еще три жилмассива и один уже сдался и заселен.

Вы правильно рассуждали, когда покупали квартиру, но не очень точно , а точнее очень слабо изучили рынок, потому ситуацию такую и имеете.

Новострой намного привлекательней старых панелек и ещё много влияющих факторов на ликвидность.

Недвижимость оставалась и остаётся источником хорошего пассивного дохода или головной болью - в зависимости от того, что и как купили.

Мы купили в новостройке, квартиру улучшенной планировки, по деньгам был самый выгодняй вариант, брали в ипотеку и расплатились быстро, не потеряли на процентах, потому что платили досрочно. А свою однокомнатную квартиру тоже улучшенной планировки в нормальном районе сдаем. Конечно, она приносит нам пассивный доход, но не стабильно. Выгоднее было бы положить в банк под проценты. В новостройке арендная плата на несколько тысяч дешевле выходит, потому что отдаленный район. Что не так? Или Вы написали свое сообщение, чтобы прорекламировать свои услуги?

 

[av111088]

я про "не так " имел ввиду, что вы описали, как не сладко идёт арендный бизнес.
И про то, что вы не ожидали нехороших клиентов и частый простой квартиры. Это совершенно нормальные явления при таком виде деятельности и он не должен был вызывать вопросы.(оттого и возникло ощущение, что вы не очень глубоко изучили этот вид деятельности) .
И ни в коем случае не было намерения вас обижать.

Первое: посуточная аренда имеет свой коэффициент занятости объекта. Видимо, его не учли.
Обычно, правильно выбранная и настроенная посутка даёт доход, как неплохая коммерческая(10-15%), и , в среднем, даёт денег в два раза выше долгосрочной аренды.
Регулярный простой квартиры - это нормальное явление для такого вида бизнеса при условии НЕ эксклюзивного расположения и НЕ эксклюзивного объекта. И даже если очень востребованный объект, суммарный простой квартиры будет приближаться к 10% по итогам года(уборка, не сезон, накладки, ремонт\обновление и т.п.).
Даже у хорошего арендного объекта(курортного, в пик) коэфф. занятости принимают для расчёта 0.9-0.95%. Для не сезона: 0.5 а то и меньше. Для посутки схожие коэфф.
Посему, то, что вы получаете 10% чистыми(в пересчёте на среднегодовое и на протяжении нескольких лет) очень и очень хорошо. НО учитывали ли вы, при расчёте этой самой доходности ремонт, который надо иногда делать? А налог на недвижку? А вы страхуете жильё от причинения вреда соседям? а коммуналку кто платит?
Второй момент - если уйдёте в длительную аренду , то рентабельность свалится до 3-5%.
Зато вырастит спокойствие и сократится время простоя. Но и тут никто не застрахует от нерадивых арендаторов.
Третий момент: Не думали ли привлечь профи и различные организации к сотрудничеству? Да, это будет стОить, но это так же может сократить время простоя и увеличит рентабельность. А ремонт у вас нейтральный или специфичный?
Незабывайте, что если вы не спец по маркетингу и не профи в недвижке, то вам не обогнать эффективность одного хорошего брокера(как бы вам не хотелось ). А вот он может вам сгенерить и клиентов и сэкономить время и нервы.

У меня у самого две квартиры в аренде, к том уже профессионально занимаюсь недвижкой и так же есть доступы к некоторым инвестиционным продуктам.

Как-то так

А так да - если вы ожидали 20% на аренде жилой, то это где-то просчёт в биз.плане. Если у вас действительно по итогам года и всех затрат выходит 10% - то это очень хорошо.
И да, если вы готовы ждать, то изучайте перспективы вашего района и постройте предположение, куда будет двигаться рынок по вашему району. Если ваш район будет окультуриваться, развиваться(парки, места досуга, инфраструктура) БЕЗ увеличения жил.площадей, и он будет наполняться жизнью, то есть перспектива роста цены в горизонте 5-10 лет. А вот когда прирост составит 5-10-15%, то тогда можно и продать, переложив деньги в более доходные продукты.

 

[RazamaS88]

недвижемость это всегда выгодное вложение капитала. оно никогда не потеряет своего приоретета, и даже если цена упала на 10 процентов, она всегда вырастет.

 

[av111088]

недвижемость это всегда выгодное вложение капитала. оно никогда не потеряет своего приоретета, и даже если цена упала на 10 процентов, она всегда вырастет.

И да и нет. Ответы уже давались везде и всеми ДА - выгодное, если недвижимость правильно выбрана. НЕТ, невыгодное, потому как будет геморрой и постоянные траты.
Она может как озолотить, так и полностью вымотать, как в моральном так и в финансовом плане.

 

[SamurayXXX]

В данном случае уместен пример с Ираном, до того, как страну обложили санкциями, стоимость недвижимости была в несколько раз выше. Если (скорее всего) Россия будет под санкциями еще лет 10, то цены на недвижимость упадут еще ниже. Да и не может старый жилищный фонд времен СССР стоить как новая европейская квартира...

 

[Алёна25]

Да согласна покупка квартиры сейчас не выгодна на данный момент, и как продажа тоже

 

[Ratatara]

ДА - выгодное, если недвижимость правильно выбрана.

А какой, извините, д*у*р*а*к будет приобретать не правильную инвестиционную недвижимость?
Если смысл приобретения в аренде, то нужно брать ту квартиру, которая будет постоянно востребована. И нужно учитывать не только район, но и другие параметры: возраст дома, планировка, близость метро, школ, садов и т.п.

 

[Живая]

что вы получаете 10% чистыми(в пересчёте на среднегодовое и на протяжении нескольких лет) очень и очень хорошо. НО учитывали ли вы, при расчёте этой самой доходности ремонт, который надо иногда делать? А налог на недвижку? А вы страхуете жильё от причинения вреда соседям? а коммуналку кто платит?
Второй момент - если уйдёте в длительную аренду , то рентабельность свалится до 3-5%.

Правильно, в учетом всего, что Вы перечислили, получились такие расчеты у меня - 160 тыс дает мне квартира в год, если я буду сдавать ее в аренду. И 300 тыс в год, если я продам и сумму положу в банк под 10 процентов годовых. Можно многое учитывать, планировать, выбирать, но в реальной практики получаются такие результаты.

Третий момент: Не думали ли привлечь профи и различные организации к сотрудничеству? Да, это будет стОить, но это так же может сократить время простоя и увеличит рентабельность. А ремонт у вас нейтральный или специфичный?

Вот об этом я тоже думала. У меня обычный ремонт в квартире, не дизайнерский, просто средний, нормальный. В квартире идеальная чистота и уютно. Но для того, чтобы привлечь профи этого не достаточно. Нужно чтобы квартира была эксклюзивная. Для этого нужно вкладываться, делать дорогой ремонт. Возможно это было бы оправдано, потому что можно было поднять цену и ориентироваться на командировочных, поток которых будут обеспечивать агенства. Но опять же где гарантии, что будет такая отдача.
Вот у меня с 21 числа квартира освобождается, вроде бы на новогодние дни, можно было бы сдать квартиру, даже выгодно повысив немного посуточную арендную плату, но не много, ниже других предложений. Дала вчера платное объявление, сегодня на сайте его уже не смогла найти, потому что затерялось в массе предложений от агенств. Очень будет жаль, если на Новый год квартира будет простаивать.