Вот в этой статье - Интересные наблюдения о притоке иностранных инвестиций в экономику США, было сделано предположение, что с фондовых рынков США инвесторы выводят свои деньги, и направляют их либо в экономики других стран, либо в те отрасли, которые могу приумножить, или хотя бы сохранить эти самые инвестиции.
По мнению многих инвесторов, рынок недвижимости всегда аккумулировал избыточный капитал, особенно в те моменты, когда экономика начинала приходить в себя, после долгого кризиса. Чтобы оценить рынок недвижимости всегда требуется знать о таких параметрах, как количество сделок по реализации недвижимости, количество заложенных в строительство новых домов, активность на ипотечном рынке и средняя стоимость недвижимости.
На графике ниже отлично представлена информация о том, как развивался рынок недвижимости в США. Здесь прекрасно видно, как Америка входила в кризис 2008 года, и как из него выходила. К примеру, прекрасно видно, что пик заложенных в строительство домов пришёлся на начало 2006 года. Скорее всего, стоит сделать предположение, что именно с этого месяца кризис начинал набирать свой ход, хотя это и не было никому видно.
В апреле 2009 года было достигнуто дно. После этого наблюдался небольшой, но всё же рост. В это же время появляются первые признаки оживления на рынке продаж односемейных домов. Правда, рост продаж можно указать как минимальный. Об этом говорит нам синяя линия на графике.
По всем признакам, кризис окончен, какой-никакой, а рост всё же наблюдается. А если наблюдается рост продаж, то должен наблюдаться и рост ипотечных сделок. До кризиса в 2008 году видно, что общий объём выданных ипотечных кредитов чётко коррелирует со средней ценой недвижимости. А вот потом что-то изменилось
Средняя цена на недвижимость резко уходит вниз. Тут как бы нет ничего странного, на дворе кризис. Но не в этом странность. Странность в том, что банки, не смотря ни на что, продолжали наращивать свой кредитный ипотечный портфель. Кто набирал эти кредиты, если по всему миру бушевал экономический кризис?
Странности на этом не закончились, они продолжились и в весенние месяцы 2009 года. Видно, как начинает расти количество новых заложенных в строительство домов, следом намечается рост средней цены на недвижимость, только вот у банков начинает сокращаться кредитный ипотечный портфель. Странно, люди начинают покупать дома, цены на жильё растут, а банки перестают выдавать ипотечные кредиты?
В итоге, Америка смогла достичь показателей мая 2009 года только через семь лет. А именно в начале этого года. Именно в январе 2016 года ипотечный портфель банковского сектора США достиг отметки 3.88 трлн долл. В это же время, средняя цена продаваемой недвижимости выросла на 55 процентов.
Не кажется вам это странным? Цена на жильё выросла на 55 процентов, количество новых построенных домов растёт, а количество одобренных ипотечных кредитов только сокращается. Как такое вообще возможно? Может люди стали столь богаты в США, что просто перестали оформлять ипотеку? Но, по последним данным, реальные сбережения среднего класса США снижаются уже 8 лет подряд. Тогда мы приходим только к одному выводу. Частные дома выкупают не простые американцы, а кто-то другой. И этот кто-то другой - крупный частный капитал.
Смотрим график ниже. Красная линия - это количество семей, которые обладают своим собственным жильём. Пик был достигнут в мае 2014 года. Тогда таких семей было 69.4 процента. После пройденного пика, количество семей, владеющих своими домами, становится все мёньше и меньше.
И если во время кризиса 2008-2009 гг - это выглядело вполне объяснимо, так как падали и объёмы строительства, то во время восстановления это смотрится крайне фантастично. Семь лет к ряду, продажи в недвижимости растут, а количество семей, которые владеют собственным жильём, только уменьшается.
Чёрным прямоугольником выделен так называемый крест. Это и есть признак нового пузыря на рынке недвижимости Америки. Ипотечные кредиты жители Америки не брали, им нечем было выплачивать. А вот рост цены на рынке недвижимости в 55 процентов сделали те самые инвесторы. Теперь думаю, всё становится на свои места, и мы точно знаем, кто надувает очередной финансовый пузырь, на рынке недвижимости Америки.
Специально для MMGP.COM
