Istrebitel
Профессионал
Есть задача вложить некоторую сумму денег в реальный бизнес. В поисках возможностей встретил вот эту компанию. Пытаюсь подойти к вопросу серьезно и всё изучить. Однако, уже потратил много часов и не пришел к однозначному выводу. Большого опыта у меня нет, поэтому хочу услышать ваше мнение. Далее то, что накопал я.
E3-Group. http://e3gr.ru/
Работают официально с 2009 года. Предлагают несколько вариантов получения с ними прибыли, из них внимания заслуживают следующие два:
1. Помогают купить и затем сдать коммерческую недвижку в аренду. За это берут 9% + НДС (итого 10,62%) с арендной платы. При желании также помогают продать (от продажи берут 4% + НДС т.е. 4,72%). Обещают доход где-то 10% годовых от аренды. Реально же если вычесть их долю и налог 6% и налог на имущество то выйдет в районе 8%. Но т.е. недвижимость остается при тебе, а все расходы на арендаторе, то это хорошая цифра.
Плюс в том, что никакой возможности кидалова, имущество остается у тебя, никакой комиссии с покупки они не берут, ты им должен только эксклюзив на полгода, после чего можешь расторгать договор и сдавать сам. А они с тебя получают деньги только если нашли тебе арендатора.
Доходность 8% (сверх инфляции), после того, как купленное здание вводится в эксплуатацию, находится арендатор и проходят "каникулы" (первые неск. месяцев).
2. Берут займ под 40% годовых, далее их легенда - прокручивают их, скупая подрядные бартерные квартиры и перепродавая их с дисконтом, зарабатывая 20% в квартал. Ещё НДФЛ платить придется.
Доходность примерно 25% (сверх инфляции).
Естественно, предложение №2 выглядит очень выгодно, и одновременно очень похоже либо на ФП либо на иную мошенническую схему. Я решил проверить эту компанию настолько, насколько смог сам.
Что удалось выяснить (и что является доводом в плюс):
1) Пообщался с их "руководителем департамента", а также с исполнительным директором. Оба товарища произвели адекватное впечатление, спокойные, ни в чем не убеждали, не уговаривали, на мои любые повторяющиеся сомнения в таком большом проценте (40%) спокойно говорили что "возможно это тогда не для вас, мы всё понимаем". Произвели впечатление людей которые знают, что делают, вкратце объяснили на чем зарабатывают, звучало убедительно и конкретно. Вообще, все ответы звучали очень адекватно
2) Юр.лицо, с которым заключается договор займа, имеет страховку на случай банкротства. Вот сертификат https://e3investment.ru/imgs/sv-24-full.jpg по просьбе также согласились предоставить текст договора.
3) Все кто у руля компании не скрываются, люди довольно публичные. Инфа выложена на сайте http://e3gr.ru/o-e3-group/rukovodstvo/ с двумя из них общался лично. Директор особенно засветилась на разных мероприятиях, но и другие тоже, смело выступали на разных выставках, форумах итд.
4) Постоянно развивают и придумывают новые (логичные для них) направления. Например, собираются открывать ЗПИФ, открыли уже сайт "центр переуступок". Работают над оспариванием кадастровой стоимости. Строят коттеджный поселок и ещё несколько девелоперских проектов. Предлагают подобрать жилое жилье для покупки и последующей сдачи в аренду. Итд. Выглядит, как будто действительно у ребят нормальный бизнес, несколько экспертов в области собрались и решили предложить спектр различных услуг в области, используя наработанные связи и проч.
Также занимаются благотворительностью, ну и как уже выше писал активно светятся в сми, на разных выставках итд.
5) Очень много признаков реальной деятельности. Членство в риэлторских гильдиях, партнерство с банками по ипотеке, публичные выступления на конфах, реальная продажа недвижимости (http://e3gr.ru/uslugi-i-proektyi/e3-estate/), грамоты от застройщиков о больших объемах реализации их недвижки, каталог переуступок, каталок недвижки которую они продают как риэлторы, наконец предложение №1 которое абсолютно точно не может быть лохотроном. Странно, чтобы к лохотрону было привязано столько реальной деятельности, которая (по идее) приносит реальный доход, ведь с крахом лохотрона крахнется и всё остальное?....
Что смущает (минус):
1) "Страховка" их весьма ненадежна. Например, средства берут в займы на 2 года, но страховка только на год, и хотя в договоре они обязуются страховаться от банкротства, на деле это обязательство имеет мало смысла, т.к. если они его нарушат, и обанкротятся - займодавец в пролете.
2) Процент, понятное дело. Привлекают очень дорогие деньги, сначала (когда банки давали под 20% и выше) они привлекали под 50% (в конце прошлого года) затем постепенно понизили до 45 и до 40%, говорят будут понижать и дальше, но всё же вопрос, неужели нельзя взять деньги под меньший процент в банке? Говорят, нельзя, т.к. недвижку покупают и продают быстро, поэтому залогом по кредиту она стать не может (сильно замедлит процесс её продажи), поэтому банки кредитов не дают. Но всё же, гарантировать такой большой годовой процент?...
3) Реальная активность по принятию денег под проценты началась только в последние год-два. По сути, займы берут на два года, начали брать в прошлом году, даже не понятно ещё как возвращать будут
4) Вроде как они строят и развивают коттеджный поселок Eco-Life (http://eco-l.ru/o-poselke/), есть фотки как строят дома, два уже построили, однако выглядит это странно:
- Выбрано такое название чтобы его было хрен найдешь в инете. Очень "обычное", под таким названием есть и какая-то разводиловка на дорогущие сковородки, и ещё какие-то проекты и сущности, в-общем, набрав Eco Life в поисковике вы очень не сразу на них выйдете.
- На сайте есть цифры о том, сколько что будет стоить, можно сделать заявку на покупку, и слова о сроках сдачи! Вообще ни слова! Ну или я не смог найти, пристально искав. Хотя по идее это же основное, что должно интересовать покупателя. Везде всегда пишут - "сдача такойто квартал такогото года" на самом видном месте. Здесь же ничего подобного. Только фотки концепта, планировки, стоимость, предложения скидок и "мебель в подарок" и всё.
- Хмм, разве так строят поселки, под одному домику? Разве не сразу все дома возводят разом? Может че-то не понимаю?
5) Очень много слов "застраховано" "безопасно" "гарантировано". Очень много обещаний халявы и денег. Ну вот например http://e3gr.ru/uslugi-i-proektyi/kottedzhnyij-poselok-ecolife/ кстати это страница ЗПИФа а называется она сама видите как
6) Стоковые фотки и поддельные отзывы. Если промотать https://e3investment.ru/ вниз то там будут фотки, первая и последня это стоковые, вторая стырена итд. Если здесь http://kvartirainvest.ru/our-clients/ то первая, вторая и пятая тоже светятся на разных других сайтах под другими именами. Хз, может это норма для сайтов-лендингов? И не является признаком мошенничества?
Итого:
И хочется, и колется. Хочется верить, что и правда собралась команда умных ребят, которые хотят заработать бабки своей стратегией на рынке недвижки, и под это привлекают средства, но с другой стороны, слишком много вижу странностей. Хотел бы услышать ваше мнение.
E3-Group. http://e3gr.ru/
Работают официально с 2009 года. Предлагают несколько вариантов получения с ними прибыли, из них внимания заслуживают следующие два:
1. Помогают купить и затем сдать коммерческую недвижку в аренду. За это берут 9% + НДС (итого 10,62%) с арендной платы. При желании также помогают продать (от продажи берут 4% + НДС т.е. 4,72%). Обещают доход где-то 10% годовых от аренды. Реально же если вычесть их долю и налог 6% и налог на имущество то выйдет в районе 8%. Но т.е. недвижимость остается при тебе, а все расходы на арендаторе, то это хорошая цифра.
Плюс в том, что никакой возможности кидалова, имущество остается у тебя, никакой комиссии с покупки они не берут, ты им должен только эксклюзив на полгода, после чего можешь расторгать договор и сдавать сам. А они с тебя получают деньги только если нашли тебе арендатора.
Доходность 8% (сверх инфляции), после того, как купленное здание вводится в эксплуатацию, находится арендатор и проходят "каникулы" (первые неск. месяцев).
2. Берут займ под 40% годовых, далее их легенда - прокручивают их, скупая подрядные бартерные квартиры и перепродавая их с дисконтом, зарабатывая 20% в квартал. Ещё НДФЛ платить придется.
Доходность примерно 25% (сверх инфляции).
Естественно, предложение №2 выглядит очень выгодно, и одновременно очень похоже либо на ФП либо на иную мошенническую схему. Я решил проверить эту компанию настолько, насколько смог сам.
Что удалось выяснить (и что является доводом в плюс):
1) Пообщался с их "руководителем департамента", а также с исполнительным директором. Оба товарища произвели адекватное впечатление, спокойные, ни в чем не убеждали, не уговаривали, на мои любые повторяющиеся сомнения в таком большом проценте (40%) спокойно говорили что "возможно это тогда не для вас, мы всё понимаем". Произвели впечатление людей которые знают, что делают, вкратце объяснили на чем зарабатывают, звучало убедительно и конкретно. Вообще, все ответы звучали очень адекватно
2) Юр.лицо, с которым заключается договор займа, имеет страховку на случай банкротства. Вот сертификат https://e3investment.ru/imgs/sv-24-full.jpg по просьбе также согласились предоставить текст договора.
3) Все кто у руля компании не скрываются, люди довольно публичные. Инфа выложена на сайте http://e3gr.ru/o-e3-group/rukovodstvo/ с двумя из них общался лично. Директор особенно засветилась на разных мероприятиях, но и другие тоже, смело выступали на разных выставках, форумах итд.
4) Постоянно развивают и придумывают новые (логичные для них) направления. Например, собираются открывать ЗПИФ, открыли уже сайт "центр переуступок". Работают над оспариванием кадастровой стоимости. Строят коттеджный поселок и ещё несколько девелоперских проектов. Предлагают подобрать жилое жилье для покупки и последующей сдачи в аренду. Итд. Выглядит, как будто действительно у ребят нормальный бизнес, несколько экспертов в области собрались и решили предложить спектр различных услуг в области, используя наработанные связи и проч.
Также занимаются благотворительностью, ну и как уже выше писал активно светятся в сми, на разных выставках итд.
5) Очень много признаков реальной деятельности. Членство в риэлторских гильдиях, партнерство с банками по ипотеке, публичные выступления на конфах, реальная продажа недвижимости (http://e3gr.ru/uslugi-i-proektyi/e3-estate/), грамоты от застройщиков о больших объемах реализации их недвижки, каталог переуступок, каталок недвижки которую они продают как риэлторы, наконец предложение №1 которое абсолютно точно не может быть лохотроном. Странно, чтобы к лохотрону было привязано столько реальной деятельности, которая (по идее) приносит реальный доход, ведь с крахом лохотрона крахнется и всё остальное?....
Что смущает (минус):
1) "Страховка" их весьма ненадежна. Например, средства берут в займы на 2 года, но страховка только на год, и хотя в договоре они обязуются страховаться от банкротства, на деле это обязательство имеет мало смысла, т.к. если они его нарушат, и обанкротятся - займодавец в пролете.
2) Процент, понятное дело. Привлекают очень дорогие деньги, сначала (когда банки давали под 20% и выше) они привлекали под 50% (в конце прошлого года) затем постепенно понизили до 45 и до 40%, говорят будут понижать и дальше, но всё же вопрос, неужели нельзя взять деньги под меньший процент в банке? Говорят, нельзя, т.к. недвижку покупают и продают быстро, поэтому залогом по кредиту она стать не может (сильно замедлит процесс её продажи), поэтому банки кредитов не дают. Но всё же, гарантировать такой большой годовой процент?...
3) Реальная активность по принятию денег под проценты началась только в последние год-два. По сути, займы берут на два года, начали брать в прошлом году, даже не понятно ещё как возвращать будут
4) Вроде как они строят и развивают коттеджный поселок Eco-Life (http://eco-l.ru/o-poselke/), есть фотки как строят дома, два уже построили, однако выглядит это странно:
- Выбрано такое название чтобы его было хрен найдешь в инете. Очень "обычное", под таким названием есть и какая-то разводиловка на дорогущие сковородки, и ещё какие-то проекты и сущности, в-общем, набрав Eco Life в поисковике вы очень не сразу на них выйдете.
- На сайте есть цифры о том, сколько что будет стоить, можно сделать заявку на покупку, и слова о сроках сдачи! Вообще ни слова! Ну или я не смог найти, пристально искав. Хотя по идее это же основное, что должно интересовать покупателя. Везде всегда пишут - "сдача такойто квартал такогото года" на самом видном месте. Здесь же ничего подобного. Только фотки концепта, планировки, стоимость, предложения скидок и "мебель в подарок" и всё.
- Хмм, разве так строят поселки, под одному домику? Разве не сразу все дома возводят разом? Может че-то не понимаю?
5) Очень много слов "застраховано" "безопасно" "гарантировано". Очень много обещаний халявы и денег. Ну вот например http://e3gr.ru/uslugi-i-proektyi/kottedzhnyij-poselok-ecolife/ кстати это страница ЗПИФа а называется она сама видите как
6) Стоковые фотки и поддельные отзывы. Если промотать https://e3investment.ru/ вниз то там будут фотки, первая и последня это стоковые, вторая стырена итд. Если здесь http://kvartirainvest.ru/our-clients/ то первая, вторая и пятая тоже светятся на разных других сайтах под другими именами. Хз, может это норма для сайтов-лендингов? И не является признаком мошенничества?
Итого:
И хочется, и колется. Хочется верить, что и правда собралась команда умных ребят, которые хотят заработать бабки своей стратегией на рынке недвижки, и под это привлекают средства, но с другой стороны, слишком много вижу странностей. Хотел бы услышать ваше мнение.
