Ахелесов Пятак
Специалист
Согласно исследованию Global Real Estate Bubble Index, опубликованному в 2016 году финансовой компанией UBS, Мюнхен — пятый в рейтинге самых перегретых рынков недвижимости в мире. С 2011 года цены здесь выросли в два раза и находятся на абсолютном пике. Доходность при этом упала до самого низкого уровня за все время. Та же тенденция наблюдается и в других городах Германии.
Тем не менее, перегретый рынок не отпугивает инвесторов, а, наоборот, привлекает все больше капитала. Согласно информации аналитической компании Real Capital Analytics, в III квартале 2016 года впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций: в рынок ФРГ было вложено €13,6 млрд, в Соединtнное Королевство — только €10 млрд. Это произошло из-за «Брекзита»: русские, арабы, турки, китайцы, прежде рассматривавшие британский рынок, и даже сами британцы, наблюдающие нестабильность у себя на родине, устремили взоры на недвижимость Германии.
По данным исследования Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017, проведенного компанией PwC, лучшими инвестиционными перспективами среди всех городов Европы обладают именно германские города — Берлин, Гамбург и Франкфурт. Также в пятерку вошел Мюнхен. Лондон же занял 27-е место, лишь незначительно опередив Стамбул (№ 28), Афины (№ 29) и Москву (№ 30).
Прошлый год стал рекордным по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Германии (€57,7 млрд) благодаря крупным сделкам институционалов. В 2016 году рекорд, скорее всего, не повторится, однако объем сделок обещает быть не ниже среднего за пять лет.
Ставки по ипотеке падают
Один из основных драйверов спроса на рынке Германии — беспрецедентно низкие ставки по ипотечным кредитам. Как свидетельствуют данные информационного портала Statista, с 1994 по 2015 годы ставки упали почти в пять раз — с 8,8 до 1,8%. Это стало возможным во многом благодаря запущенной в начале 2015 года политике количественного смягчения, в ходе которой Европейский центральный банк (ЕЦБ) скупал облигации стран ЕС, банки получали много дешёвых денег и снижали стоимость кредитов.По состоянию на 2016 год нерезидент может получить в Германии ипотечный кредит в размере 50% от стоимости объекта под 1,2% – 2,2% годовых. Минимальная стоимость займа — €50 000. В Великобритании, например, иностранные клиенты, желающие приобрести небольшой объект стоимостью до €1 млн, ипотекой воспользоваться не могут.
Из-за дешёвой ипотеки многие немцы стали покупать жилье для себя, хотя раньше в большинстве предпочитали аренду. Так, по данным Федерального статистического ведомства (Statistisches Bundesamt) Германии, в 1998 году собственниками были лишь 40% жителей Германии, в 2013 — 43%. По прогнозам Федерального института исследований строительства, развития городов и регионов (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR), к 2020 году их доля вырастет до 50%.
Ажиотажный спрос, продолжающийся уже несколько лет, привел к нездоровому росту цен. Многие аналитики говорят о риске «пузыря», однако нет оснований предполагать, что жильё в скором времени начнёт дешеветь, поскольку спрос с каждым годом только растет.
По данным сайта Wohnungsboerse.net, цены на квартиры в среднем по Германии с 2011 по 2016 годы выросли на 58 %, в Мюнхене — на 103%, в Берлине — на 131%. По состоянию на осень 2016 квадартный метр в стране стоит в среднем €2 691, в Берлине — €4 023, в Мюнхене — €7 454.
Прогноз
Конечно, никто не застрахован от внезапного изменения конъюнктуры, но пока Германия выглядит в глазах мировых экспертов и аналитиков более надtжным рынком, чем любая другая страна.
Активность на рынке недвижимости ФРГ будет поддерживаться хотя и не буйным, но устойчивым экономическим ростом: согласно прогнозам Международного валютного фонда, ВВП будет ежегодно расти на 1,3 – 1,7% как минимум до 2020 года.
Недвижимость Германии отлично подходит для долгосрочной стратегии сохранения средств, особенно если расходы исчисляются в евро. Покупая жильt в экономически развитых регионах этой страны и сдавая его в аренду, инвестор может быть уверенным, что вложения обеспечат финансовое благополучие ему и его будущим поколениям.
Источник: forbes.ru
Последнее редактирование: