Какие факторы влияют на оценочную стоимость земельного участка?

Какие основные причины влияют на цену земли?

Земля и её ресурсы всегда были в цене. Человечество всячески обрабатывает землю, выращивает на ней овощи, пасет животных, строит дома и промышленные здания. Земельные ресурсы применяются во всех экономических и промышленных процессах. Поэтому, рассчитать оценочную стоимость земли является очень важным и необходимым процессом. Помимо данных процессов, оценка земли проводится для регистрации таких операций, как: покупка или продажа земельного участка, оформление дарственной или договора аренды, а также в качестве залога на получение кредита или приобретения инвестиций. Данный расчет делают специалисты компаний, которые непосредственно занимаются оценкой земли. В течении всех расчетов учитываются всевозможные обстоятельства, которые могут повлиять на цену земли, именно: местоположение земельного участка, его цена, которая может быть продиктована тем, что он расположен на территории города или за его пределами. Цена земельного участка за пределами города может быть выше только потому, что находится в окружении лесных массивов. Также земля, которая размещена в районе столицы или мегаполиса, где расположены различные промышленные, юридические предприятия, а также торговые и развлекательные заведения, оценивается очень дорого. При оценке земли учитываются подключение всех видов связи. В случае, отсутствия коммуникаций возникнет потребность в их строительстве, на что потребуется много денег, времени и сил. Также учитываются результаты геодезических и геологических исследований почвы земельного участка. Данные результаты, очень необходимы для качественного проведения сельскохозяйственных работ и строительства жилых или промышленных сооружений. Стоимость земли значительно возрастет, если рядом будет проходить транспортная развязка, а в случае отдаленности она будет намного дешевле. Ведь, земельный участок возле трассы намного лучше, нежели без дороги. Данный фактор сократит возникновения непредвиденных дорожных происшествий, а также избавит от очередных оценочных процессов. Конечно же, здесь перечислены не все обстоятельства, которые каким-либо способом могут повлиять на цену земли. Для того чтобы, решить этот вопрос необходимо проводить необходимые исследования, учитывая огромное количество факторов. К тому же, сам процесс оценочной стоимости земли занимает массу времени и требует необходимых финансовых затрат.

Jerigon написал(а):

сам процесс оценочной стоимости земли занимает массу времени и требует необходимых финансовых затрат.

Нажмите для раскрытия...

Ох даже не знаю. Работал в нескольких оценочных компаниях - земля один из самых легких объектов оценки (легче только жилая недвижка наверное). Определение рыночной стоимости происходит крайне быстро.

Смотря где и на какой территории находится землся

moskva написал(а):

Смотря где и на какой территории находится землся

Нажмите для раскрытия...

Где бы она не находилась - определение рыночной стоимости идет сидя перед компьютером, из офиса. Никто этот участок, который может находится как и рядом с городом, так и в другом конце страны, не поедет. По крайней мере, когда мы говорим о

Jerigon написал(а):

покупка или продажа земельного участка, оформление дарственной или договора аренды, а также в качестве залога на получение кредита или приобретения инвестиций

Нажмите для раскрытия...

moskva,
хотя мб вы не мне писали, а отвечали на вопрос в заголовке

lomobodo написал(а):

Где бы она не находилась - определение рыночной стоимости идет сидя перед компьютером, из офиса. Никто этот участок, который может находится как и рядом с городом, так и в другом конце страны, не поедет.

Нажмите для раскрытия...

Когда мы искали участок земли под строительство дома(дачи) мы объездили несколько десятков участков. Огромное количество участков на которые задраны цены пытаются продать годами и не могут.
Наверно цены на них также определяли, дистанционно=)

Приезжаешь на участок, вроде и не далеко от города, и документы в порядке, на первый взгляд просто зашибись, а по факту там метрах в 500 от участка ферма. Навозом воняет за километр, аж глаза режет... И хотят за него пару лимонов. Дистанционно не понять что там по факту на участке делается.

Выложить такие деньги чтобы потом всю жизнь навозом вонять? Да ну нафиг. Покупатель уезжает, а участок так и стоит.

Или например, договариваемся с хозяином, приезжаем на участок, большой, просторный, все как на фотках, вот только прямой проезд к участку перекрыт.. забиты в землю железные столбы.. По телефону и в описании ни одного слова об этом не было сказано. Звоню хозяину с вопросом что за фигня. В ответ, ну вот нам должны обеспечить проезд к участку, надо идти к руководству деревни, а мне самому лень этим заниматься.

Или, встречаюсь с агентом. Приезжаем на участок, смотрю а с середины участка начинается крутой овраг. И тут мне начинают втирать о том, какой клевый ландшафтный дизайн(спуск ступеньками) можно замутить на этих 10 сотках, но по факту то я вижу что согласно нормам - места под строительство дома максимум 6*6 и дело пахнет дорогостоящими землеукрепительными работами. В общем геморрой.

Или соседи алкаши. Тоже редкостный праздник жизни.

И это все пытаются продать по той же стоимости что и нормальные участки, без подобного рода проблем.

В итоге, после долгих и мучительных поисков в итоге мы нашли то что подошло нам по месторасположению, транспортной доступности, соседям, и по цене. Стоит ли говорить что все участки выставленные собственником в этом году на продажу были распроданы за 3-4 месяца?

gna123 написал(а):

Наверно цены на них также определяли, дистанционно

Нажмите для раскрытия...

Да, именно такая оценка, без учета индивидуальных факторов и проводится Особенно интересно формируются цены, когда надо ипотеку в банке получить. Участки под жилищное строительство оцениваются только сравнительным подходом, и в кратце его суть следующая: ищутся участки-аналоги, в той же области, схожие по характеристикам. Далее к этим участкам-аналогам применяются некие корректировки, чтобы объект оценки стал сопоставим с ними (корректировка на площадь, наличие коммуникаций, строений и т. д., о чем писал ТС в 1 посте). Ну а следом берется средняя цена за кв м по всем аналогам и получается рыночная цена оцениваемого земельного участка) При чем законодательство оставляет выбор за оценщиком, какие объекты брать за аналоги. Т. е. оценщик открывает тот же АВИТО, находит в одной области разброс цен между различными участками в размере до 50-60% (потому как каждый собственник устанавливает изначально цену какая ему в голову взбредет), а потом может считать среднюю между участками с завышенной стоимостью, или наоборот, с заниженной

gna123 написал(а):

Или соседи алкаши. Тоже редкостный праздник жизни.

Нажмите для раскрытия...

Такие факторы в отчет об определении рыночной стоимости не включают

Местонахождение определяющий фактор

capitalistas написал(а):

определяющий фактор

Нажмите для раскрытия...

Еще наличие коммуникаций нехило поднимает стоимость ЗУ (в районе 15-25%), особенно если речь о земле под производственную застройку.

Местонахождение, предназначение земельного участка есть ли разрешение на строительство подведены ли комуникации (если не подведены возможность и сложность их подведения) аренда с дальнейшим выкупом или просто аренда или покупка и т.д. Факторов море но в основном на землю цена не так размыта и есть какие то конкретные определения.

lomobodo написал(а):

. Участки под жилищное строительство оцениваются только сравнительным подходом, и в кратце его суть следующая: ищутся участки-аналоги, в той же области, схожие по характеристикам. Далее к этим участкам-аналогам применяются некие корректировки, чтобы объект оценки стал сопоставим с ними (корректировка на площадь, наличие коммуникаций, строений и т. д., о чем писал ТС в 1 посте). Ну а следом берется средняя цена за кв м по всем аналогам и получается рыночная цена оцениваемого земельного участка)

Нажмите для раскрытия...

К сожалению именно такая оценка и раздувает цены на недвижимость, причем совершенно на пустом месте.
У моего отца дача в деревне - 30-35 км. от мкад, рядом с бетонкой и взлетно-посадочной полосой аэропорта домодедово. Лет 8 назад один мужик выставил там ценник за участок в 10 соток - 3 000 000 рублей, пытался продать лет 5 - никому это добро нахрен не нужно было, в итоге участок до сих пор у этого мужика, а глядя на него все продавцы земли подняли в районе цены. Правда сейчас они снова опускаются, ходят слухи что деревня и ближайшие СНТ пойдут под снос через несколько лет.

По факту на рынке подмосковья около 80% земельных участков по этой причине - абсолютный нелеквид по бешеным ценам.

Еще пример, у знакомых был отличный участок в 20 км по киевке, ИЖС, пытались продать отличный ровный участок, по ценам ниже среднего по району выставили ценник в 3,5 миллиона, продали только через 2 года опустив до 2,5. Честно, за 2,5 сама бы у них купила, если бы была такая сумма.

инфраструктура!

Месторасположение, плодородие почвы, наличие воды, света, всех коммуникаций на участке.