На данном форуме очень активно обсуждаются инвестиции в недвижимость, но в основном речь идет о жилье. У таких инвестиций очень долгий срок окупаемости (как правило, 15-20 лет). Мы сейчас не будем брать во внимание инфляцию, чтобы не усложнять расчеты, предположим, что стоимость недвижимости и ее аренды коррелирует с инфляцией.
Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.
Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_14_m_745809665
как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.
https://www.avito.ru/moskva/kommerc...chenie_svobodnogo_naznacheniya_16_m_776943427
здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.
или пример из Краснодара:
https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_14_m_709954459
цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.
или другой пример:
https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_105452013
цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.
При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки
Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры
Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.
2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.
3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.
С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.
В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.
Интересен опыт форумчан по данному направлению
Я недавно начал интересоваться инвестициями в недвижимость, и заметил, что гораздо интереснее в плане инвестирования коммерческая недвижимость: допустим, в Москве и МО срок окупаемости комм. недвижимости 7-10 лет, практически в 2 раза меньше, чем жилой недвижимости.
Вот несколько примеров (не рекамы ради, а информации для):
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_14_m_745809665
как видим, при цене помещения 4,19млн оно сдается в аренду за 45т.р., то есть срок окупаемости чуть меньше 8 лет.
https://www.avito.ru/moskva/kommerc...chenie_svobodnogo_naznacheniya_16_m_776943427
здесь цена помещения 3.69 млн, сдается за 39 т.р., то есть картина почти такая же- окупаемость чуть меньше 8 лет.
или пример из Краснодара:
https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_14_m_709954459
цена помещения 620т.р., арендатор платит 10т.р. (подозреваю, что ком. услуги отдельно, как это обычно бывает). Срок окупаемости чуть больше 5 лет.
или другой пример:
https://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_105452013
цена 1,35млн, арендаторы платят 18т.р. - окупаемость чуть больше 6 лет.
При всей своей привлекательности, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют, конечно, и недостатки
Попробуем выделить плюсы и минусы.
Плюсы:
1) короткий срок окупаемости по сравнению с жилой недвижимостью
2) арендаторы, как правило, заселяются надолго (нет необходимости периодически искать новых), Ну тут конечно зависит от успешности их бизнеса
3) можно найти вариант с приемлемой ценой (для своего города), в 1.5-2 раза дешевле средней однокомнатной квартиры
Минусы:
1) с недавнего времени, повышающийся налог на комм. недвижимость, после 2017 года он будет составлять 2% от рыночной (оценочной) стоимости, то есть при доходности в 12,5% (без учета инфляции, опять же) в год, придется заплатить примерно 1/6 этой суммы в виде налога. Однако, налог на жилую недвижимость тоже будет близок к этому- 1,5%, так что здесь сравнение не сильно в пользу квартир.
2) практически необходимость заключать официальный договор аренды, а значит платить 13% налога с ренты. Но и при сдаче жилой лучше делать все по договору, чтобы не было потом неприятных ситуаций с арендаторами.
3) возможное влияние экономического спада, как следствие, фирма, арендующая комм. недвижимость, может закрыться, и, если ваш объект находится в непроходном месте, или имеет маленькую площадь, нового арендатора вы можете искать достаточно долго.
С учетом налогов окупаемость вырастет на 1-1.5 года, но это всё равно небольшая добавка, по сравнению с жилой недвижимостью.
В идеале, как я считаю, нужно иметь несколько небольших помещений на некотором удалении друг от друга, в которых в перспективе возможно открытие небольшой сети мини-магазинов/ателье/ремонтных мастерских. В любом случае, лучше иметь несколько помещений и арендаторов, чтобы денежный поток не прекращался при освобождении одного из помещений.
Интересен опыт форумчан по данному направлению
