Математический расчет или что делать с квартирой в Москве

[Epinefrine]

Доброго времени суток. Суть дела такая: в скором времени я стану обладателем однокомнатной квартиры, на окраине Москвы (которая достается мне не своим заработком). Вместо заселения я планирую на этом заработать.
Для примера оценим квартиру в 5.000.000 рублей. И так:
Первое, что приходит в голову: Вложиться в ремонт и сдавать ее. Цены варьируются от 25.000 до 35.000 рублей за месяц. Что за год получается – от 300.000 до 420.000 рублей. В процентном соотношении прибыль составляет от 6% до 8,4% от суммы имущества. Ожидаемый среднестатистический процент инфляции на 2014 год составляет 6%.
(плюсы) Недвижимость с каждым годом дорожает. Финансовая защищенность.
(минусы) Тенденция, на съем жилья в Москве, идет на убыль.
Второе: Продать квартиру и вложить всю сумму (в 2-3 банка) под проценты. Топовые Российские банки дают не более 10% в год. Что дает возможность заработать на этом 500.000 рублей. Уже интересней, но за вычетом инфляции “чистой прибыли” остается не так уж и много.
(плюсы) По сравнению с первым вариантом прибыль увеличивается.
(минусы) Возрастает шанс, в один прекрасный момент, потерять значительную часть денег.
А вот дальше мои математические познания заканчиваются. И здесь мне требуется Ваша помощь. Очень прошу расшифровать свой вариант действия или вложения. Подкрепляя свое решение простецкой математикой в % предполагаемой прибыли и озвучивании шанса потери состояния.

 

[emerald]

у меня квартира в городке подешевле, и я выбрал первый вариант.
только учтите, в реальности получится еще меньше, вычтите коммуналку и мелкие ремонты, то телик сгорел, то кран потек, или соседи залили, а лет через 5 потребуется очередной ремонт. при везучести с квартирантами и раньше.
по поводу что недвижимость с каждым годом дорожает, это совсем не означает что тенденция продолжится.
но тем не менее я остановился на этом варианте, поскольку указанный вами минус второго:

(минусы) Возрастает шанс, в один прекрасный момент, потерять значительную часть денег.

для меня неприемлем.

если у вас другие требования, т.е. хочется рискнуть, то если повезет - прибыль будет больше, а не повезет.... собственно как и везде, чем больше хочешь получить тем больше нужно рисковать.

точного расчета тут не получится, очень много неизвестных, от стоимости квартиры через 5 лет, до уровня инфляции.

 

[Room]

Была новость мол китайцев пустят строить дома и мол они дешевле будут продавать,
конечно это не скоро но в перспективе падение цен.
Проще в банк вложится, накопить проценты и потом уж покупать квартиру еще одну.

 

[Epinefrine]

Спасибо большое за ваше мнение! Мнения разделились... Может еще у кого-то есть желание поделиться советом?

 

[палтус]

Что-то не видно падение цен на недвижимость. Если дом не потрепаный,с нормальными комуникациями ,подъездами инфраструктурой. Конечно сдача в наем.

Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.

 

[silv33]

Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.

Думаю, что лишние квартиры просто переоформят на ближайших родственников и все дела.
Epinefrine, а если продать одну в Москве и купить две (или сколько там получится) в другом городе, где ожидается взлет цен на недвигу? (Ну, как в Сочи, например)

 

[den malinos]

Думаю, что лишние квартиры просто переоформят на ближайших родственников и все дела.
Epinefrine, а если продать одну в Москве и купить две (или сколько там получится) в другом городе, где ожидается взлет цен на недвигу? (Ну, как в Сочи, например

Кстати очень интересный вариант,а если между первым и вторым выбирать так уж лучше 1.

 

[slaiderman]

(Ну, как в Сочи, например)

Или Крым, например, сейчас интересен. Можно присмотреться к городам, которые будут обслуживать новый газопровод в Китай. Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там

 

[AlexLatvija]

Проще считать так:
1) какой % от стоимости зарабатываете на сдаче в аренду? Без учета инфляции + увеличение стоимости.
2) какой % получаете на депозит. С учетом инфляции.
Я бы выбрал первый вариант. все же иметь реальные ценности надежнее, чем депозиты. Минус только низкая ликвидность.

 

[McBurger]

Или Крым, например, сейчас интересен. Можно присмотреться к городам, которые будут обслуживать новый газопровод в Китай. Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там

Покупка в Крыму именно сейчас хороший вариант, тем более цены пока не взлетели на недвижимость

 

[vw01563]

Спасибо большое за ваше мнение! Мнения разделились... Может еще у кого-то есть желание поделиться советом?

Есть некоторый опыт управления недвижимостью и инвестирования в нее. 3 инвестиционные квартиры в Москве.
Необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость это инструмент долгосрочный. Соответственно сравнивать его со спекулятивными инструментами не имеет смысла. Итак:
1. Если сравнивать депозит и инвестиции в жилую недвижимость, то последнее эффективнее. Депозит не покрывает инфляцию, а недвижимость ее всегда догоняет, но с некоторым запаздыванием. Посмотрите график роста стоимости недвижимости за последние 14 лет, срежьте пузырь который надулся в конце 2007 и вы поймете, что квартиры подорожали >600%. Добавьте сюда доход от аренды!
2. Недвижимость это защитный актив! Вспомните экономические коллапсы России в 1990, 1998 (2008 не в счет - это обрушение финансового пузыря в США). Кооперативная двушка в Митино в 1988 стоила 6000р.!!!! А теперь с учетом того, что убрали 000 в 90-х она стоит...... самому страшно! В 1989 Сберкасса (правопреемник Сбербанк) давала 3% годовых! Есть вопросы? У экономистов к будущему финансовому устройству мира много вопросов.
3. Жилая недвижимость это потребность основополагающая (по пирамиде Маслоу). Без нее человек просто не выживет, тупо зимой замерзнет. Без всего можно обойтись, кроме трех вещей: еда, одежда, крыша над головой. Поэтому спрос на нее будет всегда!
Вот как то так.
Если мой пост интересен, то могу подсказать эффективные способы управления жилой недвижимостью.

добавлено через 3 минуты

Проще считать так:
1) какой % от стоимости зарабатываете на сдаче в аренду? Без учета инфляции + увеличение стоимости.
2) какой % получаете на депозит. С учетом инфляции.
Я бы выбрал первый вариант. все же иметь реальные ценности надежнее, чем депозиты. Минус только низкая ликвидность.

Полностью согласен! Тут и обсуждать нечего!

добавлено через 9 минут

Что-то не видно падение цен на недвижимость. Если дом не потрепаный,с нормальными комуникациями ,подъездами инфраструктурой. Конечно сдача в наем.

Цены упадут когда введут повышеный налог на недвижимость при наличии в собственности двух и более квартир, вот тогда пузырь начнет сдуваться потихоньку.

Этот налог обходится элементарно. Зарегистрируйте ООО с упрощенной системой налогообложения (УСН - 6% от выручки) с одним учредителем. Перевидите на него всю лишнюю недвижимость. Все. Еще и на НДФЛ сэкономите.

 

[Epinefrine]

silv33, к сожалению для меня это не приемлемо. Только Москва, только Хардкор)

 

[Infil123]

Цены на квартиры растут в среднем на 14 процентов последние 14 лет (удвоение каждые 5 лет). По сути это реальная инфляция. Еда дорожает примерно на столько же. И это не прекратится.
Доход от сдачи в аренду ещё 6%. Итого получается доход 20% в год+ полная защита от валютных рисков.
В принципе не так много, но факт защиты для многих является определяющим.

Есть вариант получать те же 15%, если вложиться в акции. Конечно, с первого взгляда кажется, что бессмысленно, но акции всегда догоняют инфляцию на длительных промежутках времени. А некоторые инвестиционные идеи рынка акций могут давать прибыль. + примерно 5% дивиденды каждый год.
Защита от валютных рисков не полная, но зато ликвидность выше на порядок. К тому же можно попробовать использовать иностранные рынки. Капитал более 100000$ это позволяет.

Дополнительный плюс от продажи квартиры- это то, что часть можно положить в рисковые активы. ПАММы... 50% в год- средний доход.
Кстати, в интернете есть достаточно надежные варианты вложения с доходностью около 15-19% годовых. Бюджетные автоматы. Причем эти доходы будут более осязаемые, чем рост акций в перспективе.

Диверсификация обеспечит гораздо большую ликвидность и повышенную доходность. Но использование высокодоходных инструментов должно определяться личной склонностью к риску.

Если бы на меня московская квартира свалилась, сдавал бы в аренду, а то, что уже в ПАММах оставил крутиться. Получился бы сбалансированный портфель (сейчас имею высокорисковый).

 

[zarubin]

Есть родственники в одном из газпромовских городов за полярным кругом - очень неплохо там

простите, а что вы под словом неплохо имеете ввиду? там есть работа для обычного приезжего и дешевая недвижимость?

 

[slaiderman]

простите, а что вы под словом неплохо имеете ввиду? там есть работа для обычного приезжего и дешевая недвижимость?

Я имею ввиду, что те, кто там живет достаточно неплохо себя чувствуют (за исключением климата). Если есть где жить и есть работа. Хотя, без жилья и работы везде плохо

 

[Infil123]

Я из ХМАО. В моем родном городе плохо. В городах побольше и южнее зарплаты больше, работу найти легче и цены на еду меньше. Жилье в больших городах дороже, но гораздо более инвестиционно привлекательно.

 

[vw01563]

Если бы на меня московская квартира свалилась, сдавал бы в аренду, а то, что уже в ПАММах оставил крутиться. Получился бы сбалансированный портфель (сейчас имею высокорисковый).

А зачем целая квартира? Есть возможность инвестировать в часть московской квартиры и получать ежемесячный доход от аренды и роста стоимости недвижимости. Очень надежно и без рисков. Люди у которых не хватает целиком на квартиру начали кооперироваться друг с другом: http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=H6qtPMIpbco

 

[Infil123]

Я не знаю, что за контор HOFD. Вот единственная тема, куда бы я согласился инвестировать в недвижимость (я имею ввиду юридическую сторону).
А этот HOFD вполне может быть хайпом.

 

[McBurger]

Жилье в больших городах дороже, но гораздо более инвестиционно привлекательно.

что значит привлекательно инвестиционно? Купить там квартиру с целью перепродажи или перехать и жить и получать зарплату больше?

 

[vw01563]

Я не знаю, что за контор HOFD. Вот единственная тема, куда бы я согласился инвестировать в недвижимость (я имею ввиду юридическую сторону).
А этот HOFD вполне может быть хайпом.

Посетил вчера их второй онлайн вебинар, на котором они все объясняют. К Хайпу HOFD.ru не имеет ни малейшего отношения! У них на сайте все документы выложены в том числе свидетельство о собственности на квартиру, которая находится в долевой собственности пайщиков. Проект представляет из себя два официальных юр лица, кооператив "Дом моей мечты" и ООО "Хофд", которое управляет недвижимостью. Я уже написал заявление о вступлении в кооператив. 6100р не критичная сумма для меня, а проект ну очень интересный с моей точки зрения!!! Но не из за доходности. Реализованная доходность за счет роста стоимости пая и дохода от аренды всего 11,4% годовых.
С проектом Мортона эти проекты очень похожи. Разница в том, что у Мортона инвестиции не в недвижимость, а в строительство новостроек. А у HOFD.RU квартира давно построена и сдана в аренду. А принцип один и тот же.