• Добро пожаловать на инвестиционный форум!

    Во всем многообразии инвестиций трудно разобраться. MMGP станет вашим надежным помощником и путеводителем в мире инвестиций. Только самые последние тренды, передовые технологии и новые возможности. 400 тысяч пользователей уже выбрали нас. Самые актуальные новости, проверенные стратегии и способы заработка. Сюда люди приходят поделиться своим опытом, найти и обсудить новые перспективы. 16 миллионов сообщений, оставленных нашими пользователями, содержат их бесценный опыт и знания. Присоединяйтесь и вы!

    Впрочем, для начала надо зарегистрироваться!
  • 🐑 Моисей водил бесплатно. А мы платим, хотя тоже планируем работать 40 лет! Принимай участие в партнеской программе MMGP
  • 📝 Знаешь буквы и умеешь их компоновать? Платим. Дорого. Бессрочная акция от MMGP: "ОПЛАТА ЗА СООБЩЕНИЯ"
  • 💰 В данном разделе действует акция с оплатой за новые публикации
  • 📌 Внимание! Перед публикацией новостей ознакомьтесь с правилами новостных разделов

Революция цен: стоимость «вторички» может опуститься ниже цен новостроек

LanO

Профессионал
Регистрация
23.02.2016
Сообщения
1,442
Реакции
565
Поинты
0.000
Дно по количеству сделок на московском вторичном рынке жилья было пройдено прошлым летом, дно по цене — еще впереди, считает директор профильного департамента компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома
Еще в конце прошлого года мы говорили о том, что вторичный рынок жилья в целом приспособился к новым экономическим реалиям: его участники вышли из тени, расстались с иллюзиями и приняли суровую правду жизни в условиях снижения доходов и естественного в такой ситуации стремления к экономии. Этой адаптации (даже с учетом падения платежеспособности), по нашим оценкам, было бы достаточно, чтобы поддержать спрос в 2016 году на уровне не менее 15% выше, чем в непредсказуемом 2015-м. Итоги первого полугодия в целом подтверждают эти прогнозы.

Но увеличение товарооборота не приведет к росту цен. Более того, меняющаяся конъюнктура московского рынка жилой недвижимости грозит потребителю новой «системой ценностей»: стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас.

Восстановился ли рынок после обвала прошлого года?

По данным Росреестра, за шесть месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 62 736 переходов прав собственности — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (56 611 переходов прав). В первом полугодии 2014-го указанный показатель был равен 83 275 транзакциям. Соответственно, в 2015 году он снизился на 32% (26 664 транзакции). По итогам шести месяцев текущего года отыграно 23% этого падения (6125 транзакций), что еще далеко до восстановления рынка до докризисных показателей.

Надо понимать, что данные Росреестра — это информация о фактически завершившихся операциях, минимально отражающая актуальный спрос последнего месяца, когда финансовые обязательства о купле-продаже уже оформлены, а сами сделки еще не прошли. Однако статистика «Инком-Недвижимости», учитывающая количество договоров о предоплате (актуальный реальный спрос) с января по июнь, подтверждает общую динамику. По нашим подсчетам, количество финансовых обязательств о проведении сделок в первой половине 2016 года на 27% меньше, чем за тот же период 2014-го, но на 16,6% больше, чем в январе — июне 2015-го. Если сравнить, сколько соглашений о предоплате за жилплощадь было оформлено в первой половине 2014, 2015 и 2016 годов, то получаем: в нынешнем первом полугодии отыграно 28,2% падения покупательской активности в первые, самые тяжелые, шесть месяцев прошлого года.

Активизация спроса, однако, не стимулирует цены. Можно было бы сказать «вопреки ожиданиям», но правда в том, что на вторичном рынке жилья сегодня вообще отсутствуют ожидания резкого изменения ценовой конъюнктуры — и в этом его принципиальное отличие от ситуации прошлого года, когда разнонаправленные представления продавцов и покупателей о стоимости недвижимости резко притормозили товарооборот. Сегодня атмосфера в целом такая: значительная часть собственников не ждет роста цен, а покупатели хотят немного поторговаться — в пределах 10%. Это как раз те условия, которые позволяют сторонам находить компромиссные варианты и проводить сделки.

Подтвердим сказанное статистикой: по итогам первой половины 2016 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы составила 183,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательная коррекция с начала года — 1,6%. По сравнению с июнем 2015-го — минус 6,4%. Прибавим к этому дисконт (средний размер по итогам июня — 8,5%), который на сегодняшнем рынке надо считать правилом, а не исключением (83% продаж в прошлом месяце состоялись после торга на понижение). Итого продажная цена снизилась за год в среднем на 15%.

Наименьшая отрицательная динамика цен с июня прошлого года ожидаемо зафиксирована в ЦАО и западных округах, максимально подешевело жилье в ЗелАО и СВАО.

Динамика цены предложения квартир на вторичном рынке Москвы



Данные «Инком-Недвижимость»

Анализируя динамику цен в районах Старой Москвы, резюмируем: минимальная отрицательная коррекция — снова в центре. В первой тройке по этому показателю — Тверской (–0,1%), Хорошевский (–1,7%), Басманный (–2,1%). Максимальная — периферийные районы столицы. В первой тройке — Внуково (–16,4%), Северное Бутово (–14,6%), Марфино (–13,9%).

При общей отрицательной коррекции цен соответствующие показатели увеличились в восьми районах столицы: Якиманка (+8,7%), Арбат (+5,9%), Замоскворечье (+5,7%), Хамовники (+3,6%), проспект Вернадского (+2,7%), Дорогомилово (+1,3%), Крылатское (+0,8%), Мещанский (+0,7%).

О спросе «на дне» и технологиях кризисных продаж

При анализе количества обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года (звонки, консультации по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос) обращает на себя внимание любопытный факт. Показатели второй половины прошлого года и первого полугодия нынешнего — отражение кризисного рынка и свидетельство недостаточного спроса — сопоставимы, а в ряде случаев даже выше соответствующих значений 2007-го. Казалось бы, как так? Ведь 2007 год в массовом сознании — никак не «про кризис», а про инвесторов, рост цен и прочие признаки тучных лет в сфере недвижимости.

Здесь надо вспомнить, что творилось на рынке жилья чуть ранее — в 2005–2006 годах: колоссальный спрос, неконтролируемый рост цен (за два года они выросли в 2,5 раза), крайне ограниченный объем выставленных на продажу объектов. Почти весь 2006 год предложение находилось на минимуме (18–20 тыс. лотов), в январе достигло низшей точки (14 396 объектов). Купить квартиру в тот момент было невероятно сложно. Вы заключали с продавцом соглашение об авансе, но всегда находился человек, который перебивал по цене ваши договоренности и вносил вторую предоплату. Это время двойных, тройных (кто больше? ) авансов. Альтернативные сделки рассыпались как карточные домики — работать в таких условиях было почти невозможно.

Обычная практика альтернативной сделки: собственник берет аванс за свою квартиру и после этого выходит на рынок уже в качестве покупателя. Примерно в течение месяца находится альтернатива, и происходит сделка. Но в 2006 году цены на жилье росли на 5–10% ежемесячно, и покупатель никак не мог за ними угнаться: цена его объекта была зафиксирована, а он оказывался перед необходимостью доплачивать все больше и больше за тот или иной ускользающий вариант. Тогда мы принципиально изменили технологию такой сделки. Человек приходил к нам, заключал договор об альтернативе, и мы, против сложившейся практики, не выставляли его квартиру в продажу, а «убирали в стол». Зачем нам продавать ее сейчас? Она уйдет мгновенно через месяц по более высокой цене. Мы выходили на рынок покупателя, искали клиенту подходящую альтернативную жилплощадь, закрепляли ее на месяц соглашением о предоплате и только на финальном этапе реализовывали исходное жилье. К тому времени оно дорожало — клиент был доволен, кроме того, при необходимости имел возможность увеличить сумму внесенного им аванса.

Это был риск: по сути, внося опережающую предоплату, компания рисковала своими деньгами, но это оправданная технология для сумасшедшего рынка, сложившегося в 2006 году. Работать иначе в условиях, когда выбирать буквально не из чего, было невозможно. Рынок не просто дошел до кипения, он бурлил и выплескивался — и в 2007 году произошла неизбежная коррекция. Обвала не случилось (благосостояние населения росло, обстоятельства, требующие изменения жилищных условий, никуда не делись), однако рынок приостановился, чтобы «перевести дух»: со второй половины 2006 года потихоньку стали падать показатели спроса, с февраля 2007-го — снижаться цены. Этот период коррекции был коротким: отрицательная динамика цен зафиксирована с февраля по июнь — она составила 4,6% в долларах (помним, что московский вторичный рынок в то время позиционировался и торговался в этой валюте). С июля количество обращений по вопросам купли-продажи неуклонно росло, предложение — сокращалось, цены — увеличивались: макроэкономическая конъюнктура того времени (резкий рост цен на нефть, приток в страну нефтедолларов, увеличение платежеспособного спроса) вновь довела рынок жилья до точки кипения, и в этот раз все закончилось «взрывом» кризиса 2008 года.

Вспомнить историю заставили два обстоятельства: во-первых, удивительное сходство показателей покупательской активности при, казалось бы, принципиально различающейся рыночной конъюнктуре; во-вторых, нюансы проведения альтернативных сделок в нетипичных для рынка условиях. Сегодняшняя ситуация — обратная покупательскому ажиотажу и гонке цен 2006 года. Однако альтернативные сделки снова под ударом: цены на жилье потихоньку снижаются, и учащаются случаи, когда по истечении срока действия предоплаты (в среднем до месяца) покупатели отказываются от сделки по причине того, что нашли квартиру дешевле, — за это время на рынке произошел очередной дисконт. И сегодня такой факт нельзя не учитывать при формировании цены объекта и его позиционировании.

Рынок фундаментальных перемен

Если оценивать московский вторичный рынок жилья с точки зрения спроса, то позиция нашей компании — дно кризиса пройдено в прошлом году: весной — по количеству обращений по вопросам купли-продажи жилья, летом — по количеству сделок.

С тех пор мы говорим о постепенном восстановлении покупательской активности. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе московский вторичный рынок жилья массовых сегментов будет жить с опережением прошлогоднего графика спроса примерно на 15–20%. Количество сделок начнет постепенно прирастать, а цена потихоньку стремиться… Страшно сказать «вниз» — под этим словом подразумевается падение. Но падения цен не будет, скорее — топтание, медленное сползание — 5–7% в год. Рост рынка невозможен без устранения фундаментальных негативных факторов, которые в настоящее время по-прежнему глобально ограничивают спрос. Экономическая ситуация в стране остается тревожной, продолжается снижение реальных доходов населения — все это соответствующим образом отражается на покупательной способности населения и общем товарообороте.

Цена на вторичное жилье сегодня находится под колоссальным давлением — и со стороны макроэкономики, и с той стороны, откуда еще недавно не ждали никаких сюрпризов. Новостройки, которые мы привыкли считать «статистической погрешностью» на московском рынке жилья, стали серьезным конкурентом, в активе которого огромный выбор сравнительно доступных объектов и привлекательные условия по ипотеке. Верно и то, что в последнее годы строят не только «веселее», но «лучше»: появилось много действительно привлекательных для потребителя предложений. Время бетонных коробок без стен и дверей прошло, сегодня рынок (читай — покупатель) требует качество принципиально иного уровня, и застройщики вынуждены отвечать взаимностью.

Возникает вопрос, удастся ли закончить все это невиданное прежде множество заявленных объектов. Сейчас не об этом. А о том, что новостройки начинают выигрывать у «вторички» (где значительную долю предложения составляет устаревший жилой фонд со сниженными потребительскими характеристиками) по качеству — это невозможно было представить десять лет назад, когда застройщики не утруждали себя возведением межкомнатных перегородок. В ответ вторичному рынку жилья остается конкурировать ценой. В 2016 году сформировалась тенденция, с которой до сих пор современный рынок жилья не сталкивался: стоимость объектов на «вторичке» максимально приблизилась к цене квартир в новостройках, а в ряде случаев и вовсе оказалась ниже. Чаще всего речь идет о морально устаревшем жилищном фонде. Но не только. Во многих случаях до минимума сократилась разница в цене объектов, схожих по потребительским характеристикам, а иногда и вовсе «вторичка» оказывается более предпочтительной по стоимости. При этом, в отличие от новостроек, она не ограничена рентабельностью и себестоимостью товара и в зависимости от экономической ситуации и рыночной конъюнктуры имеет потенциал к дальнейшему торгу. Московский рынок жилья сегодня фундаментально меняется на наших глазах, и очень интересно, как завершится эта «эпоха перемен».

Подробнее на РБК:
http://realty.rbc.ru/news/5797468e9...nterest&utm_campaign=57975e9c9a7947481246e645
 
Сверху Снизу