Операции с недвижимостью в Крыму, по мнению всех стран мира, кроме России, являются ничтожными. Что может произойти с купленной на полуострове квартирой в случае изменения статуса Крыма, разбирали журналисты сайта Лента.ру.
Как пишет Лента.ру, вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).
«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».
«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом. «Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Источник
Как пишет Лента.ру, вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).
«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».
«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом. «Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Источник
