Как правильно купить квартиру?

Сабж.

Представим такую ситуацию.

Есть деньги для покупки квартиры. Найдена сама квартира.

Вопрос: как грамотно оформить сделку? Какие есть подводные камни при покупке?

Прошу писать только личный опыт или опыт друзей. Думаю, многим будет интересно.

Инвестор Алексей написал(а):

Сабж.

Представим такую ситуацию.

Есть деньги для покупки квартиры. Найдена сама квартира.

Вопрос: как грамотно оформить сделку? Какие есть подводные камни при покупке?

Прошу писать только личный опыт или опыт друзей. Думаю, многим будет интересно.

Нажмите для раскрытия...

Расскажу про подводные камни, которые кстати могут возникнуть после покупки. Также надо различать новостройки и старый фонд, так как если квартира покупается в новом доме, там могут возникнуть свои косяки, а если в старом-то другие. Но начну по порядку с самого начала. Перво-наперво обращаем внимание на то, через какое агенство покупается квартира(я буду писать про покупку именно через агенство). Естественно надо ознакомиться у близких, друзей, знакомых; с информацией в интернете, что говорят и пишут о данном посреднике. Если агентство известное, давно работает и всегда на слуху, то обычно оно дорожит своей репутацией и каких-либо косяков возникнуть не должно. Но осторожность и осмотрительность все равно не помешает. Если квартира покупается в новом доме, то могут возникнуть следующие неприятности,поясню на примере:у нас в Ростове недавно люди купили в новом, полностью построенном доме квартиры, уже въехали и только начали обустраиваться, когда им сообщают, что оказывается у компании-застройщика не было разрешения на постройку объекта. И все. Теперь неизвестно, что будет,то ли будут сносить новый дом, то ли еще что-то подобное. Либо у застройщика были все необходимые документы и разрешения, однако потом оказалось, что они недействительны и тому подобное. Также были случаи, когда дом только построили, но люди не успели пожить в нем, потому, что он начал рушиться. Такие случаи тоже бывали. Про строящийся объект я рассказывать не буду и так понятно, что может ожидать покупателя в итоге. Что касается старого фонда, то тут другие неприятности. Необходимо выпытать у продавца про его дальних родственничков, не сидит ли кто в местах не столь отдаленных или в психушке и не претендует ли эти родственнички на эту квартиру, либо не являются ли совладельцами. Также походить по территории, прилегающей к дому, что за район, какие соседи, ну это уже мелочи конечно. Я много чего еще пропустил, так как всего не упомнишь. Да еще. Если квартира покупается в большом городе, а цена неприлично низкая, то не стоит сразу бежать покупать данное жилище, ибо подвохи есть 100%. Еще хотелось бы упомянуть о том, что некоторые старые многоквартирные дома через какое-то время идут под снос и это один из подвохов с неприлично низкой ценой на квартиру. Вы купите квартиру, а через месяц ваше жилище пойдет под снос, либо через полгода-это не столь важно. Ну вообщем-то и все, что я могу поведать по данной теме.

Для систематизации вопроса предлагаю сначала классификацию вариантов покупки, ибо иначе мухи с котлетами будут в кучу замешаны. В каждом случае есть свои нюансы.

Варианты по типу продавцов квартиры (или студии, комнаты и пр.):
1. Первичка у застройщика
2. Первичка у подрядчика
3. Первичка у инвестора-физика
4. Вторичка у физика - единоличного владельца
5. Вторичка у физиков - владельцев долей одной кваратиры
6. Вторичка у физика - отдельная доля в квартире (выделенная как отдельный объект)
7. Вторичка у юр.лица
8. Вторичка у физика, заложенная в банке (или непосредственно у банка - такое тоже бывает)
9. Вторичка - дом с землей
10. Вторичка - часть дома с землей.
11. Первичка - дом с землей, оформленные в собственность.
12. Первичка - дом с землей, по инвестиционному или договору подряда

Список не исчерпывающий, на самом деле. Но и так немало получилось...
По каждому варианту можно много чего писать и обсуждать.

И еще, конечно, общие моменты безопасности сделки (процесс оформления документов, передачи денег и пр.). И тут, кстати, агентства - не панацея. Иногда и с ними бывают на этих этапах проблемы. А иногда - и из-за них. Про это много чего можно нагуглить в интернетах, если реально интересует.

Резюмируя.
Купить квартиру - не так-то просто, как кажется. Но "не боги горшки обжигают" (с). Поэтому нужно просто потратить некоторое время на самообразование в этих вопросах. И при этом - не сильно экономить на юристе.
Именно на юристе, а не на риэлторе. Риэлторы, как раз, - элемент не обязательный, если вы сами нашли себе вариант, напрямую.

На нашем опыте скажу что самое главное это хороший адвокат, который представляет Вас в сделке. И как опция, дополнительной безопасности взять смешную ипотеку, банк тоже проверяет квартиру. Так же самостоятельно еще до подписания договора постараться проверить все что только можно.

Я покупала первичку у застройщика, причем сами специалисты компании-застройщика абсолютно безвозмездно помогли мне оформить документы в Россреестре, БТИ и т.д. Кроме того, так как банк был их партнером, то с оформлением документов на ипотеку тоже трудностей не возникло: сам застройщик передал пакет в банк, и всё, мне нужно было только к определенному времени приехать и подписать бумаги - ни очередей, ни нервотрепки. На что мне пришлось обратить внимание: так как я покупала квартиру "всё включено", т.е. с отделкой. уже установленной мебелью, сантехникой и бытовой техникой - холодильником, варочной поверхностью, стиральной машинкой, духовым шкафом, вытяжкой, телевизором и даже люстрой, то при приемке пришлось очень тщательно всё осмотреть и указать в акте свои замечания, а так как я не очень понимаю все строительные тонкости. то на приемке присутствовал папа. Так как на все в квартире установлена гарантия от застройщика пять лет, то все замечания были оперативно устранены, и тогда я уже приняла квартиру и заселилась в неё.

dimych1 написал(а):

На нашем опыте скажу что самое главное это хороший адвокат, который представляет Вас в сделке. И как опция, дополнительной безопасности взять смешную ипотеку, банк тоже проверяет квартиру. Так же самостоятельно еще до подписания договора постараться проверить все что только можно.

Нажмите для раскрытия...

Не редко адвокаты выступают на стороне риелтора, так что найти хорошего адвоката проблематично. да и по деньгам он может стоить полквартиры)

dimych1 написал(а):

И как опция, дополнительной безопасности взять смешную ипотеку, банк тоже проверяет квартиру

Нажмите для раскрытия...

Хех... интересный вариант. Перекинуть проблему предпродажной проверки квартиры на банк, взяв у него микро ипотеку. кто-нибудь так делал, или оно того не стоит?

Издержки на получение ипотеки (даже микро...) могут оказаться выше, чем просто оплатить услугу юристу по проверке документов и сопровождению сделки.
И к тому же, под ипотеку подходят далеко не все варианты, которые иногда хочется купить, по самым разным причинам.
И еще момент - это кредитная история. Такая "фиктивная" ипотека будет отражаться в вашей истории. И потом другие банки будут "косо" смотреть на вас как на заемщика.

runman, да, покупка недвижимости в ипотеку снижает риски, потому что банки очень придирчиво проверяют объекты, которые должны оказаться у них в залоге и при малейшем подозрении отказывают в выдаче такого кредита. Зато дается срок в несколько месяцев, чтобы подобрать подходящий объект недвижимости, так что обычно все успевают.

добавлено через 1 минуту

vikit написал(а):

И к тому же, под ипотеку подходят далеко не все варианты, которые иногда хочется купить, по самым разным причинам.

Нажмите для раскрытия...

Как раз эти причины и создадут вам в дальнейшем геморрой, если вы купите ту же квартиру самостоятельно.

Ну квартиру самому купить это не каждому дано. Как правило идут к адвокату и заключают договор, и если адвокат порядочный, то он обязан тоже сделать проверку, а банк это уже дополнительная проверка. если есть $$$ то можно взять смешную ипотеку, ради проверки, а потом её тут же вернуть.

вариант через юриста!он и проверит и нужные бумаги оформит!
либо если есть в этом доме знакомые ,спросить как в нем живется,алкашня,нарики,бабки орущие ,как дела обстоят с отоплением,водой ,не проседает ли дом и прочее.

надо различать новостройки и старый фонд, так как если квартира покупается в новом доме, там могут возникнуть свои косяки

добавлено через 1 минуту
https://mmgp.com/showthread.php?p=5492568&posted=1#post5492568

sum iskorka,
Банки, например, не любят кредитовать квартиры в многоквартирных домах с деревянными перекрытиями, т.е. старше 50-60-х годов. По крайней, это так в нашем городе. А иногда вполне хорошие варианты квартир бывают в таких домах.

Т.е. это причина, которая заранее понятна и принимаема покупателем. Но банк денег не даст.

У кредиторов своё мнение об объектах, они смотрят на соотношение цены и сумы кредита, и чтоб здание достигло конца крадите здоровым и весёлым.

Мне кажется главное это не лахонутся все прочитать внимательно и тогда всё будет хорошо

Антон Анисимов написал(а):

Мне кажется главное это не лахонутся все прочитать внимательно и тогда всё будет хорошо

Нажмите для раскрытия...

лучше трижды почитать!



Да и вообще лучше внимательно посмотреть бумаги кто прописал,коммунальные услуги,что бы не было задолженностей.
а то не хорошо будет купишь. И оп кто нибудь приходит и говорит я тут прописал)и не выгонишь)

Да много камней есть, что надо знать и проверить и проверить, главное советоваться с друзьями.

vikit написал(а):

Банки, например, не любят кредитовать квартиры в многоквартирных домах с деревянными перекрытиями, т.е. старше 50-60-х годов.

Нажмите для раскрытия...

А нафига такое вообще покупать? Это, считай, дом под снос.

Если покупать квартиру на вторичном рынке, то необходимо взять справку из юстиции, о собственниках, проверить сделки за последние несколько лет по данной квартире), проверить все долги по коммунальным услугам. Лучше не работать с доверенностями и посредниками, только с собственниками напрямую.

Алексей, если Вы уже нашли (к примеру на вторичке) жилье (т.е. провели сравнительный анализ аналогичных объектов и определили наиболее выгодный вариант), то осталось
1. Согласовать условия приобретения с продавцом
2.Организовать нотариальное оформление сделки (собрать дополнительную информацию по объекту, подготовить свои документы ( в том числе заверенное нотариусом согласие жены), проконтролировать документы ПРОДАВЦА, проконтролировать документы по объекту, организовать взаиморасчеты).
3. Выбрать банк, снять ячейку. Не забыть про доп. соглашения по взаиморасчетам...
4 Сдать документы на регистрацию
5 Проследить за ф.9 после регистрации
6. Принять по акту объект
7. Проконтролировать получение денег продавцом.
Это в кратце.
Подводные камни:
- Поддельные документы на квартиру (доверенности, разрешения супругов и т.д.)
- судебные иски со стороны продавцов:
- наследство,
- выписка по суду,
-несовершеннолетние.
- Сбой в «цепочке».
- Скрытые дефекты жилья.
- Город забирает дом под свои цели.
- Прервано расселение (отказ жильцов, смерть одного из собственников и т.д.).

ну где-то так.... в каждом случае индивидуально. С первичкой проще.