У меня достаточно обширный опыт покупки и продажи недвижимости. В последние годы я обратил внимание на странный алгоритм работы агентств недвижимости (АН). Дальнейший анализ и мои новые сделки привели меня к выводу, что это четко отработанная технология, которую используют многие АН (не все!) включая очень известные.
В самом начале оговорюсь, что у меня нет цели очернить бизнес АН. На рынке работает очень много достойных, честных трудяг! Но, к сожалению, они постепенно уходят из профессии. Современные информационные технологии убивают эту профессию. Впрочем, не только эту и это отдельная большая тема.
Итак, начнем с самых больших рисков, которые могут привести к потере крупных сумм.
Если Вы продаете недвижимость, то для того чтобы найти покупателя можете обратиться в АН рассчитывая на то, что обращаетесь к профи. Но в действительности можете столкнуться с обманом. Все что будет изложено ниже это не домыслы, а мой реальный опыт.
Признаки построения схемы обмана при продаже недвижимости через АН и как этого избежать:
1. После обращения в АН вам очень много обещают. Потом говорят, что вы ни за что не платите до момента продажи вашей недвижимости. Все расчеты только по результатам окончания сделки. И Бла бла бла. Затем предложат сделать следующее ряд действий:
1.1. Заключить с АН эксклюзивный договор на предоставление услуг поиска покупателя. По этому документу вы не имеете право воспользоваться услугами другого АН или частного маклера, а также продавать свою недвижимость самостоятельно. Вернее продавать можете, но в любом случае обязаны оплатить АН его вознаграждение.
Зачем это делается?: Важно психологически привязать клиента к АН. Чем больше на сайте АН висит вариантов с квартирами на продажу, тем лучше. Часто объявления долго не снимают с экспозиции для получения входящих звонков после продажи объекта. Особенно если объект пользуется спросом. После подписания эксклюзивного договора вы привязаны к АН, а без эксклюзивного договора АН находится в конкурентной ситуации с другими АН и с вами. Поэтому они или продадут вашу квартиру и заработают или продадите вы, а они впустую потратят свое рабочее время и бюджет на рекламу. Самый дефицитный ресурс у АН это время. Поэтому если есть конкуренция по времени между разными объектами, то в первую очередь будут заниматься тем, который может быть продан конкурентом.
Как поступить?: Никогда! Слышите? Никогда не заключайте с АН эксклюзивный договор. Это всегда работает против вас. Вас будут убеждать в обратном, говорить, что «…только эксклюзивный договор мотивирует агента активно искать вам покупателя…». Это не так! В свое время я был поражен, когда разместил в окнах продаваемого объекта свой телефон. Реакция агента была моментальной! Покупатели, которых не было 2 месяца, сразу повалили и мы вышли на сделку за неделю. Самое интересное, что меня начал доставать другой сотрудник этого же АН с предложением заключить эксклюзивный договор и отказаться от услуг своего коллеги.
1.2. Предоставить АН оригиналы документов на собственности, которые АН запрет в своем сейфе в качестве обеспечения выполнения обязательств по п. 1.1
Зачем это делается?: Цель та же, что и в предыдущем пункте, но параллельно это позволяет развести на деньги покупателя. Об этом ниже.
Как поступить?: Никогда не выпускайте оригиналы документов из рук. Отсутствие у вас на руках документов в сочетании с эксклюзивным договором ставит вас в огромную зависимость от АН! Я уже не говорю о том, что их могут потерять. Документы конечно можно восстановить, но это мука, время и деньги.
1.3. Подписать доверенность сотруднику АН, по которой вы доверяете ему, цитата: «…. получить деньги по сделке…».
Зачем это делается?: Мотивация аналогична п. 1,1 и 1.2 - АН должно получить свое вознаграждение из стоимости квартиры оплаченной покупателем. Но главное это позволяет получить доступ к управлению движением денежных средств по сделке. В частности для получения крупной предоплаты от потенциального покупателя, которая затем присваивается в виде той самой «скрытой комиссии».
Как поступить?: Никогда не давайте никаких доверенностей АН. Это самый важный момент. При самом плохом развитии событий вы можете лишиться всех денег за вашу квартиру. АН должно получить оплату за проделанную работу только от вас, в тот момент, когда вся сумма по сделке уже на вашем счету и у вас нет претензий к их работе.
2. Если вы по неопытности проделали все выше перечисленное, то вы уже плотно попали в лапы обманщиков! И самое время предложить вашему покупателю указать в договоре купли-продажи (ДКП) не полную стоимость. Объяснение может быть разное. Если квартира в собственности менее 3-х лет, то возникает НДФЛ – «собственник не хочет платить такие налоги?» и т.д., и т.п. В действительности это позволяет получить существенную разницу между ДКП и ценой, которую реально уплатил покупатель с учетом сделанной предоплаты.
Если вы не очень хорошо ориентируетесь в ценах, то события могут разворачиваться следующим образом. Ваша квартира или дом появятся в объявлениях на сайте АН и других тематических ресурсах по нормальной цене. Но покупатель почему-то не будет находиться. Через несколько месяцев вам настоятельно предложат снизить стоимость продажи недвижимости. Вы же хотите ее продать? Часто говорят, что покупатель уже есть, но он хочет скидку или предлагает ощутимо меньше и т.д. При этом встретиться с покупателем до момента согласования цены вам не дадут никогда. А в случае подписания доверенности вы можете никогда его даже не увидеть. Сумму, указанную в ДКП заложат в ячейку в момент подписания ДКП и сдачи документов на регистрацию. По утверждению моего знакомого маклера суммы обмана могут доходить до десятков процентов от стоимости недвижимости. При стоимости 2-к квартиры в Москве около 10 млн.р. это огромные потери для неопытных продавцов!
Как поступить?: Изучайте цены на недвижимость в вашем регионе. Всегда требуйте встречи и переговоры по цене непосредственно с покупателем. Помните, что покупатель может быть в сговоре с маклерами. Ему часто делают ощутимую скидку за счет денег украденных у вас.
С продажей разобрались. И даже затронули риски для покупателя.
Необходимо заметить, что если для продажи АН иногда необходимо. То для покупки услуги АН просто бесполезны!
Аргументы:
1. АН не за что не отвечает. ВООБЩЕ НИ ЗА ЧТО!!!!! Главная цель АН - получить свои комиссионные. Все! После хоть трава не расти. Вас могут убеждать в обратном. Рассказывать, что они проверяют чистоту собственника и квартиры по своим секретным каналам и т.д. и т.п.
2. Проверить добропорядочность продавца АН не заинтересовано. Что бы вам не говорили. В силу п. 1 им это делать вообще не выгодно. Лишние, не оплачиваемые трудозатраты. Потеря драгоценного времени, комиссионных и т.д.
3. Никаких закрытых баз квартир и секретных сведений о их владельцах не существует! Вся информация есть бесплатно в интернете на соответствующих сайтах. На сайте Росреестра вы за 150р. можете получить сведения о любом объекте недвижимого имущества и его собственниках. Официально!
4. Долго подбирать вариант под ваши требования АН не будет в силу п.п. 1 и 2. Вам будут предлагать варианты, какие есть в общем доступе. Вы легко справитесь с этой задачей самостоятельно.
5. Встречаться с КАЖДЫМ потенциальным продавцом и осматривать покупаемый объект, проверять все бумажки, придется вам и только вам. Если конечно вы заинтересованы купить то, что хочется, а не то, что подсунут.
6. Разобраться в законодательстве, участвовать в подготовке ДКП, оценивать риски и думать головой покупателю нужно самостоятельно. Полагаться на АН глупо см. п. 1.
Как поступить?:
1. Разберитесь с порядком проведения сделки. Гугл вам в помощь.
2. Проконсультируйтесь с юристом по непонятным юридическим вопросам. Стоить это будет намного дешевле чем платить АН, а проку больше.
3. Застрахуйте титульное владение, покупаемой недвижимости. Страховая компания отвечает своими деньгами в том случае, если к вам будет предъявлен иск и вы потеряете права на купленную недвижимость. По этой причине страховая компания проверит за вас все документы и если с ними не все в порядке, то либо откажет в страховке или применит такой коэффициент, который вам укажет на наличие существенных рисков. Стоимость страховки в разы меньше стоимости услуг АН. В Москве в 3 раза!
В силу выше сказанного АН вынуждены идти на некоторые лукавства. Часть из них я описал выше.
Для получения комиссионных не только с продавца, но и с покупателя по одному и тому же объекту недвижимости АН может предпринять следующие действия:
1. Предположим, вам понравилась квартира и вы готовы ее купить. Вас приглашают в очень презентабельный офис АН и предлагают внести залог – предоплату по будущей сделке. С условием, что если вы откажитесь от сделки, то залог не возвращается. Сумма предоплаты может быть разной и определяется аппетитами АН.
2. Если вы человек грамотный, то задаете два вопроса:
2.1. В случае если сделка состоится, то эта сумма будет засчитана как частичная оплата ДКП?
2.2. Каким образом этот залог будет оформлен? Ведь ДКП пока не подписан.
3. В ответ вам предлагают подписать договор, предметом которого является оказание вам информационных услуг по подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки. Бинго! На ваше возражение о том, что вам не нужны услуги по подбору и вы нашли этот объект самостоятельно следует ответ, цитирую: «Это стандартная форма договора нашего АН. Она выверена и проверена многолетней работой.». Любые попытки изменить текст этого договора не принимаются.
В моем конкретном случае АН демонстрировало квартиру, которую я хотел купить, около 6 мес.! Я готов был купить ее на условиях 100% предоплаты, но отказывался подписывать несправедливый договор оказания услуг стоимостью 50 т.р. Переговоры с АН длились около 3 часов. В процессе мне показали тот самый эксклюзивный договор с продавцом и продемонстрировали оригиналы документов на квартиру. В результате АН отказалось заключать со мной ДКП. Причем сделали это не в переговорной под запись камер наблюдения, а позвонили с мобильного на мобильный сразу как только я вышел из офиса и сел в машину.
Эта квартира еще долго висела на cian.ru. Я купил аналогичную квартиру через 2 недели в доме напротив на 300т.р. дешевле. Продавало тоже АН, но все было оформлено по человечески и совершенно бесплатно для меня.
Безопасных инвестиций всем!
Последнее редактирование:
Я про то, что можно всё сделать самому в любом случае, даже и без интернета. Все консультации по сбору документов можно получить в самой рег.палате.
, хвастает что учился на адвоката в самой Италии.
