Технология обмана при покупке и продаже недвижимости! Будьте осторожны! - Страница 3

[lannna]

Ну не знаю, не знаю. Стоит только указать в объявлении, что квартира сдается от собственника, что риелторского сбора не будет, квартиранта найти можно просто в раз!

Да, это правда! И в моей практике, когда предлагают объект с сильно завышенной ценой и не хотят поступаться в цене, объясняю хозяевам - что без брокера возможно и сдадите, есть возможность сиграть на том, что без комиссии. Но... часто и это не хотят. А без брокера однозначно быстрей, т.к. дешевле для арендатора.

добавлено через 5 минут

Везде впаривают, что их труд - очень важный, эксклюзивный

Тоже этого не люблю.

добавлено через 7 минут

Почему так поступили ваши коллеги? Какая ваша версия?))))

Думаю, потому что вы отказались им платить комиссию). Договора не видела. Как я поняла из вашего поста, то так.

 

[vw01563]

Думаю, потому что вы отказались им платить комиссию).

Тогда у вас получается, что АН которое должно соблюдать интересы своего клиента в действительности ВСЕГДА соблюдает только свои: Взять оплату и с продавца и с покупателя. А на интересы продавца НАПЛЕВАТЬ!
И это закономерно. Клиент никогда к АН не вернется даже если вы его на руках носить будете. Выстраивать с ним настоящие партнерские отношения не выгодно. Писал об этом ниже. Поэтому задача любого брокера, подчеркиваю, ЛЮБОГО БРОКЕРА, сорвать как можно больше денег пока есть возможность.
Остается пожелать вам удачи в поиске простаков.

добавлено через 5 минут

Но! Есть люди, не желающие знать больше своей профессии, вот и обращаются по любым поводам к специалистам других сфер деятельности. Поэтому, мне так кажется, АН будут жить =)) как вышеупомянутые телеграммы, фотопленки и пр. Ибо когда "на кону" миллионы рублей, людей очень легко ввести в состояние шока рассказами про обманы, и вуаля, клиент для АН готов =)) Он до последнего будет верить, что без риелтора ну просто никак! Лишь в конце разочаровавшись, слегка пристыженный дома раздосадованно выпьет рюмашку, но никому не признается, что лох =)) Т.к. стыдно =)) А перед всеми ведь выглядеть должен молодцом!

Поэтому АН жить будут еще долго, но сложно им будет =))

Согласен! Их рынок останется, но сожмется существенно. Все тенденции налицо.

 

[lannna]

vw01563, не у меня получается, а ответила, как было в вашей сит-ции, и как происходит поголовно.
Если брать как правильно )), и как в практике развитых стран, вы правы, должен платить тот, кто обращается в АН. У нас пока происходит по другому, создалась такая сит-ция (на мой взгляд), из-за когда-то превышающего спроса над предложением. Грубо говоря на 1 квартиру было 5 желающий (без разницы аренда или продажа). Так это и тянется. Знаю как работают и агентства и брокеры. Но когда общаюсь с бывалыми хозяевами (часто удивлению нет предела), они хотят все! но за деньги другой стороны.
Со временем все станет на свои места. Жилье строится, рынок расширяется.

 

[SergeySSV]

1.1. Заключить с АН эксклюзивный договор на предоставление услуг поиска покупателя. По этому документу вы не имеете право воспользоваться услугами другого АН или частного маклера, а также продавать свою недвижимость самостоятельно. Вернее продавать можете, но в любом случае обязаны оплатить АН его вознаграждение.

Спасибо за интересные факты!
Вставлю свои 5 копеек.
Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентства часто заключают с клиентами договор поручения. Этот документ стороны подписывают в случаях, когда, например, покупатель не хочет самостоятельно регистрировать право собственности – за него это делает агент. Часто продавцы поручают риэлторам принимать задаток от покупателей.
Эти договоры поручения не всегда безопасны для клиентов. Одна из распространенных ситуаций: во многих агентских соглашениях с продавцами указано, что риэлтор может заключать от имени своего клиента предварительный договор купли-продажи – с правом принимать задаток от покупателя. Но условия подписания предварительного соглашения не прописаны. Бывает, что у продавца меняются жизненные обстоятельства, он отказывается от сделки, а его агент уже получил задаток от покупателя. В таком случае владелец квартиры обязан вернуть эту сумму в двойном размере. Это требование п. 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ

Пожалуй, самое главное: во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан проверить историю объекта, который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности.
По закону о государственной регистрации прав на недвижимость – 122-ФЗ – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб. Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию. Как показывает практика, доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами вообще не сложилась. Агент и агентство, по сути, не отвечают перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки. К сожалению, так.

 

[Valdemarus]

Бывает, что у продавца меняются жизненные обстоятельства, он отказывается от сделки, а его агент уже получил задаток от покупателя. В таком случае владелец квартиры обязан вернуть эту сумму в двойном размере. Это требование п. 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ

Так там же в 381 ст. упоминается 416 ст., где говорится:

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

То есть отмазок придумать можно миллион и не отвечать по своим обязательствам, вернее, не возвращать двойную сумму задатка.
Это я не про случай, когда риелтор уже задаток получил и свалил в неизвестном направлении. Я говорю про возможность неисполнения п.2 ст. 381 ГК РФ. Просто много слышал рассуждений на эту тему, что в реальной жизни сторона, отказавшаяся от сделки, не понесет материальные убытки: покупателю задаток вернет виновный в срыве сделки продавец (1х, а не 2х), с продавца все равно выбьет задаток виновный в срыве сделки покупатель.
Источник: http://www.gk-rf.ru/statia416

 

[vw01563]

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами вообще не сложилась. Агент и агентство, по сути, не отвечают перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки. К сожалению, так.

Кто нибудь может мне пояснить: Зачем вообще обращаться в АН?
При современных информационных технологиях и повсеместном доступе в интернет с любого гаджета, АН нужны только в одном случае. Когда нужно показывать объект продажи покупателям, а у собственника по разным причинам нет на это возможности. Но эта функция не должна стоить сотни тысяч рублей......

 

[Евгений Кот 319351926]

Ну панебратство всегда выручало в трудных ситуациях

 

[Valdemarus]

Кто нибудь может мне пояснить: Зачем вообще обращаться в АН?

А никто такое и не говорит, что туда надо обращаться =)) Я за всю свою жизнь не заплатил ни рубля ни одному риелтору =)) Все делал самостоятельно!

При этом очень активно в этом убеждаю и всех вокруг. Иногда удается =))

эта функция не должна стоить сотни тысяч рублей.

Конечно, не должна! И нефиг кормить дармоедов!

 

[DepecheM]

Кто нибудь может мне пояснить: Зачем вообще обращаться в АН?

В АН обращаются не только продавцы, но и потенциальные покупатели недвижимости. Есть такая категория людей, которая предпочитает приобретать недвигу только посредством обращения в АН. Именно им риэлторы в первую очередь предлагают имеющиеся у АН в продаже квартиры и дома.
К тому же некоторые АН страхуют риск потери права собственности покупателями курируемых АН сделок.
Нет, я сам противник обращений в АН. Просто вы спросили, я отвечаю

 

[vw01563]

В АН обращаются не только продавцы, но и потенциальные покупатели недвижимости.

Это понятно, что по привычке обращаются. Вопрос не в этом. Интересно зачем это делать?

добавлено через 13 минут

К тому же некоторые АН страхуют риск потери права собственности покупателями курируемых АН сделок.

Поясните. Как АН не являясь страховой компанией, может что то застраховать?
Титульное страхование вещь очень полезная! Его суть в том, что если вы купив квартиру потеряете в течении трех лет (срок исковой давности) право собственности на эту квартиру, то страховая компания возместит вам стоимость потерянной недвижимости. Стоит такая страховка в три раза дешевле услуг АН! ))))
Но причем тут АН?!!!!!!

 

[DepecheM]

Вопрос не в этом. Интересно зачем это делать?

Покупатель, как вариант, может это делать, чтобы избежать кидка со стороны продавца. Маловероятно, что люди, задумавшие обман, в поисках покупателя станут обращаться в АН. Хотя, конечно же, полностью такого варианта развития событий исключать нельзя.

Поясните. Как АН не являясь страховой компанией, может что то застраховать?

Разве АН не может в страховой компании застраховать в пользу покупателя, в данном случае - выгодоприобретателя ?

 

[vw01563]

Разве АН не может в страховой компании застраховать в пользу покупателя, в данном случае - выгодоприобретателя ?

Застраховать что? Собственником чего является АН?
Собственник (владелец титула) может застраховать недвижимость где выгодоприобретателем будет банк. При ипотеке это оправдано и обычно это ключевое требование ипотечного договора.
АН даже свою ответственность страховать не нужно. Оно не является стороной сделки и так ни за что не отвечает!
Максимум на что у меня хватает фантазии это на то, что по нотариальной доверенности АН может действовать от лица собственника..... только нафига этот наворот нужен? Зачем такой посредник, лишние расходы, бумаги и действия?

добавлено через 4 минуты

Покупатель, как вариант, может это делать, чтобы избежать кидка со стороны продавца. Маловероятно, что люди, задумавшие обман, в поисках покупателя станут обращаться в АН.

1. У покупателя и продавца разные АН. Которые, как правило, между собой быстро договариваются разводят на деньги обоих. )))))
2. Как АН может предотвратить кидок продавца? И в чем кидок может быть?

 

[DepecheM]

У покупателя и продавца разные АН.

Теоретически может быть, но практически вряд ли. Предположим, что я договариваюсь с АН о том, что оно продает мою квартиру и я получаю за нее "столько то". С другой стороны, в это же АН обращаются потенц.покупатели, желающие приобрести квартиру, на их плечи плюсом к "моей цене" также взваливается бремя оплаты гонорара АН. Можно конечно предположить, что покупатели будут с другого АН, но то, другое АН скорее предложит им свои варианты квартир.

2. Как АН может предотвратить кидок продавца?

А где я утверждаю, что может предотвратить ? Это скорее больше психологический момент.

И в чем кидок может быть?

Схем полно. На форуме даже есть отдельная тема.

 

[vw01563]

С другой стороны, в это же АН обращаются потенц.покупатели, желающие приобрести квартиру, на их плечи плюсом к "моей цене" также взваливается бремя оплаты гонорара АН.

А вы не допускаете той мысли, что АН или частный маклер представляющие интересы продавца, может не накручивать свой % для покупателя? Просто добросовестно делают свою работу. Такие АН есть!
И второе. Вы не допускаете, что покупатель столкнувшись с АН, которое жестко требует от него дополнительный % просто не станет покупать эту квартиру? Предложение с учетом новостроек превышает спрос!

 

[DepecheM]

vw01563, мы наверное друг друга недопонимаем. Как по вашему строятся взаимоотношения риэлтора с продавцом и покупателем? Кончено же всегда бывает по разному, но как я себе это представляю, исходя из моих прошлых общений с риэлторами, то это происходит так:
Я говорю риэлтору, что хочу продать квартиру скажем за 2 млн. Он говорит, что его услуги будут стоить скажем 100 тыр., и именно это цена, т.е. 2 млн. 100 тыр. и есть та сумма, которую должен будет заплатить покупатель, который пожелает купить квартиру. Именно эта сумма указывается в объявлениях, в том числе и на сайте АН.

Вы не допускаете, что покупатель столкнувшись с АН, которое жестко требует от него дополнительный % просто не станет покупать эту квартиру?

Так вот, исходя из вышесказанного, никакого дополнительного % не будет. Просто я, как продавец получу за квартиру 2 млн., а покупатель выложит за нее 2 млн. 100 тыр. Риэлтор не будет же перед покупателем объясняться, что продавцу достанется только 2 млн., а "сотка" это его гонорар! Просто озвучит общую сумму - 2 млн. 100 тыр. Если человек согласится, то заключаем договор, если нет - то риэлтор будет искать кого то другого, все очень просто!

 

[vw01563]

vw01563, мы наверное друг друга недопонимаем. Как по вашему строятся взаимоотношения риэлтора с продавцом и покупателем? Кончено же всегда бывает по разному, но как я себе это представляю, исходя из моих прошлых общений с риэлторами, то это происходит так:
Я говорю риэлтору, что хочу продать квартиру скажем за 2 млн. Он говорит, что его услуги будут стоить скажем 100 тыр., и именно это цена, т.е. 2 млн. 100 тыр. и есть та сумма, которую должен будет заплатить покупатель, который пожелает купить квартиру. Именно эта сумма указывается в объявлениях, в том числе и на сайте АН.

Да нет. Я все верно понимаю. Начало алгоритма вы описываете совершенно верно. Я продолжу за покупателя и вам все станет понятно:
Я вижу объявление о продаже вашей квартиры на сайте и звоню вашему АН. АН показывает мне квартиру. Я готов ее купить за 2,1 млн. цена меня вполне устраивает. Но тут начинается самое интересное.
АН предлагает внести предоплату 100 тыс. в качестве обеспечения моих обязательств. На справедливый вопрос как это будет оформлено, АН предлагает подписать договор оказания услуг по подбору мне недвижимости. Или нечто подобное. В этом договоре нигде не указано, что это предоплата за квартиру. Вы, как продавец, этот договор не подписываете, не видите и о подобных действиях АН даже не догадываетесь.
В договоре есть пункт по которому АН обязуется подобрать мне аналогичный объект если сделка сорвется. Я вижу для себя опасность потерять 100 т.р. в случае если сделка сорвется не по моей вине. Взыскать с АН я ничего не смогу т.к. услуга по подбору будет оказана. Они мне могут предлагать любые варианты и если я отказался это мои проблемы.
К вам как к покупателю я тоже предъявить ничего не могу. Мы с вами никаких договоров не заключали, вы деньги не получали. Далее есть два пути развития событий:

1. Если я этот риск на себя не беру и отказываюсь подписывать такой договор, но соглашаюсь внести предоплату за квартиру непосредственно вам, то АН мне в этом отказывает и срывает сделку.
Результат:
Я покупаю другую квартиру.
Ваша квартира не продана! Если таких как я будет много, то квартира будет висеть долго. АН ничего не теряет. Если вы меня видели на просмотре, то вам сообщают что я отказался или неадекватный покупатель.

2. Если я принимаю риск или не понимаю где подвох. То АН говорит вам, что нужно сделать скидку в 100т.р., а то покупатель уйдет. Если вы соглашаетесь, то мне сообщают, что АН выбило для меня скидку и таким образом их услуги для меня "бесплатны". В ДКП попадает цена в 2 млн. Из этой суммы 100 т.р. вы отдаете АН по договору оказания услуг. Вы продали за 1,9 млн., я купил за 2,1 млн.
Результат: АН заработало и на продавце и на покупателе 200 т.р. или 10% от стоимости квартиры! Причем гарантированно и ничем не рискуя! Самое смешное, что покупатель и продавец уйдут увереные в том, что все честно!!!
А вот если вас как продавца разведут на эксклюзивный договор + оригиналы документов в сейф + доверенность на получение денег по сделке + сильное занижение стоимости в ДКП, то АН заработает уже 15 - 30%.
Расписывать как это делается простите лень...... посмотрите мои посты найдете ссылки.

И надеюсь теперь понятно о чем пишет украинский риэлтор:

Я вас понимаю, не хочется платить агентству, которое разместило объявление о продаже квартиры. Вы его нашли сами (это объявление), не рассчитывали на комиссионные АН. Но оказалось, что хозяин квартиры заключил эксклюзивный договор с АН. Поэтому АН вам отказало, т.к. никто не хочет бесплатно работать.

добавлено через 5 минут

Так вот, исходя из вышесказанного, никакого дополнительного % не будет. Просто я, как продавец получу за квартиру 2 млн., а покупатель выложит за нее 2 млн. 100 тыр. Риэлтор не будет же перед покупателем объясняться, что продавцу достанется только 2 млн., а "сотка" это его гонорар! Просто озвучит общую сумму - 2 млн. 100 тыр. Если человек согласится, то заключаем договор, если нет - то риэлтор будет искать кого то другого, все очень просто!

Так тоже бывает! Не все АН мошенничают.

 

[DepecheM]

АН предлагает внести предоплату 100 тыс. в качестве обеспечения моих обязательств. На справедливый вопрос как это будет оформлено, АН предлагает подписать договор оказания услуг по подбору мне недвижимости. Или нечто подобное.

Честно говоря, ни разу не слышал о подобных договорах. Но если бы мне, как покупателю, предложили бы что то похожее, я бы просто развернулся и ушел из этого АН.

Если я этот риск на себя не беру и отказываюсь подписывать такой договор, но соглашаюсь внести предоплату за квартиру непосредственно вам, то АН мне в этом отказывает и срывает сделку.

А смысл тогда для АН срывать сделку?? Вас ведь цена устроила, вы готовы квартиру купить. Можно оформить соглашение о задатке либо авансе, и, через пару тройку недель подписать непосредственно договор купли-продажи квартиры, сделку то зачем срывать.

 

[Valdemarus]

2. Если я принимаю риск или не понимаю где подвох. То АН говорит вам, что нужно сделать скидку в 100т.р., а то покупатель уйдет. Если вы соглашаетесь, то мне сообщают, что АН выбило для меня скидку и таким образом их услуги для меня "бесплатны". В ДКП попадает цена в 2 млн. Из этой суммы 100 т.р. вы отдаете АН по договору оказания услуг. Вы продали за 1,9 млн., я купил за 2,1 млн.
Результат: АН заработало и на продавце и на покупателе 200 т.р. или 10% от стоимости квартиры! Причем гарантированно и ничем не рискуя! Самое смешное, что покупатель и продавец уйдут увереные в том, что все честно!!!
А вот если вас как продавца разведут на эксклюзивный договор + оригиналы документов в сейф + доверенность на получение денег по сделке + сильное занижение стоимости в ДКП, то АН заработает уже 15 - 30%.

Руководство к действию для мошенников Подробно и "по полочкам все разжевано".
Мда...

добавлено через 2 минуты

А смысл тогда для АН срывать сделку??

Им по-барабану! Выждут еще немного, кто-то другой купит квартиру. Они свое заработают, просто не с этим покупателем. А если квартира и зависнит, то продавца убедят в том, что его объект неликвидный и выбьют с него еще скидку, на чем еще неплохо наварятся.

 

[lannna]

И надеюсь теперь понятно о чем пишет украинский риэлтор:
Цитата:
Сообщение от lannna
Я вас понимаю, не хочется платить агентству, которое разместило объявление о продаже квартиры. Вы его нашли сами (это объявление), не рассчитывали на комиссионные АН. Но оказалось, что хозяин квартиры заключил эксклюзивный договор с АН. Поэтому АН вам отказало, т.к. никто не хочет бесплатно работать.
добавлено через 5 минут

Может DepecheM и понятно, но вам нет. Не переворачивайте, пож-та, мои слова.
Не знаю как в итоге вы это поняли, постараюсь по полочкам:
- возможно есть такие АН, которые ищут, извините, лоха;
- комиссия взымается 1 раз (в Киеве это было макс. 5%), если при сотрудничестве встречаются 2 брокера, то они комиссию делят (на условиях первого брокера);
- в вашем случае, как я поняла, комиссию платил покупатель, продавец не захотел ее платить, и все расходы легли на плечи покупателя или же п.1. Но, как правило, комиссия взымается с покупателя (это неправильно, но это так), потому что хозяин квартиры может найти 100 других брокеров, которые продадут его квартиру бесплатно для него, оплатит все покупатель;
- вы так описываете, что квартира стоит в АН год и им невыгодно ее продать. Квартира не продается только в одном случае, если цена завышена.
- не забывайте о конкуренции, никто не будет платить, как вы пишите 30% комиссию за объект недвижимости. Это вообще какая-то мистика. Все читают прессу, интернет, минимальные понятия о ценах есть. И человек, который обращается в АН или покупает квартиру, не останавливается на первом попавшемся, а это сотни звонков. И к какому брокеру он пойдет? К тому, у кого комиссия 1-5% или у которого 30%.

 

[vw01563]

А смысл тогда для АН срывать сделку?? Вас ведь цена устроила, вы готовы квартиру купить. Можно оформить соглашение о задатке либо авансе, и, через пару тройку недель подписать непосредственно договор купли-продажи квартиры, сделку то зачем срывать.

Прямой смысл! Задаток это предоплата за квартиру. ДКП 2,1 млн. как в объявлении. Если я внес задаток 100 т.р. то осталось заплатить продавцу по ДКП 2 млн. АН теряет 100 т.р. Неужели не понятно?

добавлено через 2 минуты

Честно говоря, ни разу не слышал о подобных договорах. Но если бы мне, как покупателю, предложили бы что то похожее, я бы просто развернулся и ушел из этого АН.

Попробуйте купить/продать квартиру в Москве, вторичку, например через Инком, или Миан. Потом расскажите результат....

добавлено через 4 минуты

А если квартира и зависнит, то продавца убедят в том, что его объект неликвидный и выбьют с него еще скидку, на чем еще неплохо наварятся.

Сразу видно, опыт у человека имеется!

добавлено через 6 минут

Руководство к действию для мошенников Подробно и "по полочкам все разжевано".

Предупрежден значит вооружен! Если схема известна жертвам она не сработает и кто то не потеряет деньги впустую. Я надеюсь........

добавлено через 18 минут

- комиссия взымается 1 раз (в Киеве это было макс. 5%), если при сотрудничестве встречаются 2 брокера, то они комиссию делят (на условиях первого брокера);
- в вашем случае, как я поняла, комиссию платил покупатель, продавец не захотел ее платить, и все расходы легли на плечи покупателя или же п.1. Но, как правило, комиссия взымается с покупателя (это неправильно, но это так), потому что хозяин квартиры может найти 100 других брокеров, которые продадут его квартиру бесплатно для него, оплатит все покупатель;

Светлана, не стоит нас держать за дремучих лохов!
Если я приду к вам в АН и попрошу продать мою квартиру в Киеве вы предложите мне подписать договор? Уверен, что не просто предложите, а скажите, что лучше подписать эксклюзивный! И что этот договор будет безвозмездным?!!! И вы бесплатно будете объявления размещать, бегать квартиру показывать, переговоры вести? И все бесплатно что ли? А я через месяц передумаю продавать.... Что делать будете?
И как с этим быть:

т.к. никто не хочет бесплатно работать.

Девушка, вы в показаниях путаетесь