Re: Можно ли жить на проценты банка?
Любые попытки обсуждать инвестиции в недвижимость со сдатчиками квартирок — обречены на провал.
Как правило, эти люди смутно себе представляют экономику вообще, о сложных процентах, дисконтировании денежных потоков — не имеют представления вообще. Более того, претендуя на многолетний опыт в деле сдачи квартирок, почему-то ничего не знают об истории вопроса, не в курсе динамики цен и факторов, влияющих на эту динамику.
Вся дискуссия обычно сводится к тому, чтобы убедиться в перечисленных особенностях мировоззрения сдатчика (или желающего таким казаться) и получиться порцию неизбежных визгливых оскорблений. Оскорбления, увы, тоже не блещут оригинальностью и сводятся к банальным обвинениям в нищеганстве. Типа «тебе нечего считать, у тебя нет квартирки под сдачу в Химках».
Вот тут хотел бы заострить ваше внимание на этом универсальном подходе. Замечу, что он как раз нелогичен. Тот, кто ХОРОШО считает — как правило, владеет тем, ЧТО ему считать. И наоборот — тот, кто не в курсе, как считать, обычно ничем не владеет, и ему просто не на чем оттачивать навык расчетов. Иначе — пробелы в знаниях тех, кто претендует на роль владельца стабильного и успешного бизнеса, просто необъяснимы.
Во избежание ставших банальными оскорблений сразу скажу, что у меня с недвижимостью всё в порядке, как и со всем остальным тоже. Более того, я считаю БИЗНЕС, связанный с недвижимостью, строительством и девелопментом — солидным и доходным. Но это именно бизнес, связанный с полной вовлеченностью в него, известными рисками и самое главное — большими масштабами инвестиций. Как только мы начинаем говорить каком-то «пассивном доходе» в виде сдачи квартирки в наём, следует помнить, что скорее всего это свидетельство личной неустроенности на карьерном поприще. Ну, как в кино показывают главного героя, который приехал завоёвывать Нью-Йорк… Если он не сын африканского вождя, то он ищет квартирку на съем. И находит. Снимает квартирку он либо у толстой румынки в махровом халате, либо сексуально озабоченного толстяка в майке-алкоголичке и с лысиной. Такой вот унылый собирательный образ. И не питайте себе иллюзий. Люди, системно поставившие на пассивный доход с личной недвиги — именно так и выглядят. Если не снаружи, то внутри — точно.
Так вот, допустим, что вы готовы взяться за коммерческую эксплуатацию жилья, сделав из этого просто бизнес, а не в силу личной опущенности. Для этого нужно просто-напросто ЧЕСТНО посчитать доходность и решить, надо вам это или нет. Итак:
1. Честно посчитайте сумму, которую вы должны будете потратить на приобретение нужного вам объекта. Никакие варианты «купил 10 лет назад», «получил от бабушки», «дали на работе 30 лет назад», «брат в тюрьме на 8 лет» — не должны учитываться как рабочие. Всё активы, даже полученые на халяву — имеют конкретную рыночную стоимость СЕЙЧАС. Это известная хохма, когда бедолаги-сдатчики начинают считать доходность «от первоначальной суммы». Кого она волнует? Если квартира стоит сейчас четыре миллиона и ликвидна — значит, её рента стоит вам четыре миллиона. Если вы берете объект у строителей — честно посчитайте, сколько вам обойдется два-четыре года простоя денег. И сколько будет стоить риск несдачи дома. Увы, это реальность новостроя.
2. Имейте ввиду, что вы никогда не будете сдавать квартиру 12 месяцев в году. Длительные отношения — не для частников, не желающих платить налоги. Вы будете терять каждый год от двух недель до месяца на замену износившегося арендатора. Раньше было легче, но легче уже не будет.
3. Имейте ввиду, что вам нужно будет делать регулярный, как минимум раз в два года, ремонт. Жильцы не относятся к квартире как к своей, и переклеивать обои — это самое малое, что придется делать. Конечно, разбитую сантехнику вам возместят из страхового депозита. Но случаев, когда жилец, накосячив по-крупному, съезжал, просто наплевав на депозит — достаточно. Рассчитывать же на то, что вы возместите это в судебном порядке, по меньшей мере наивно.
3. Имейте ввиду, что вам придется потратиться на обстановку. Сдача квартирки со скрипящей бабушкиной кроватью, конечно, возможна. Но вы будете просто неконкурентоспособны на фоне остальных. Это отразится на доходности. Ну, траты на обстановку тоже на доходности отразятся — но каждый выбирает сам.
4. Если вы рассчитываете, что ваш объект будет расти «как минимум на инфляцию», изучите историю вопроса. На эту тему сломано много копий, но прежде всего подумайте, уверены ли вы в том, что в нынешних условиях житель Химок более обеспечен, чем житель Бонна, Праги или Хельсинки. И будет ли он более обеспечен через год, три года или пять лет.
5. Решите для себя, готовы ли вы рисковать, забив на налоги. Проблема в том, что уйти от налогообложения в случае, если налоги таки решат дожать — будет очень сложно. Дожимать их будут вместе со штрафами за срок гражданского иска (3 года), а квартирку не положишь в карман и не убежишь, не скроешься. Рассчитывать же переложить налоги на арендаторов — несколько самонадеянно. Для арендатора это эквивалентно просто повышению цены аренды, а если бы цену можно было бы повысить — это бы давно сделали.
6. Посчитав всё ЧЕСТНО и получив цифры доходности, сравните эту доходность не с НУЛЕМ, как это принято у мечтателей-сдатчиков квартирок, а с доходностью банковского депозита. Учтите ликвидность денег, вбетонированных в квартирку. Учтите, что при продаже вы, скорее всего, получите меньше того, что пишется в объявлениях. И имейте ввиду, что это не «гарантированный» доход, и он не будет «всегда». Для его получения вам будет недостаточно зайти в инет-банк с компа. Вам нужно будет искать арендатора, следить за его косяками и выбивать из него деньги.
Теперь, когда вы все посчитали — решите, надо вам это или нет. Скорее всего, у вас получится 3-5% годовых, что ниже не только депозитной ставки, но и ниже инфляции. Решите для себя, кто на самом деле нищеган: тот, кто отказался гноить свои деньги в сегодняшнем бетоне — или согласившийся на это. Определите для себя, почему громко причитающие о надежности бетона не знают или не хотят говорить об этих очевидных экономических аспектах. Для себя я на этот вопрос ответил. Больше всего о доходности и надежности квартирок пишут те, у кого в реальности нет ничего на сдачу, но они просто мечтают пожить жизнью рантье. Ну, насчет образа квартиросдатчика в Голливуде — это, конечно, художественное преувеличение… но смотрите сами:
1. Большинство сдатчиков имеют смутное представление об экономике вообще и проектной экономике в частности.
2. Большинство сдатчиков сдают объекты, доходность которых им неважна.
3. Большинство сдатчиков сдают объекты, которые не были приобретены по рыночной цене (унаследованы или приватизированны).
И вы готовы с ними конкурировать за свои, честно заработанные деньги? Я для себя решил, что это неэффективно.
На всякий случай, во избежания траты времени: для себя я давно решил, что сфера недвижимости — есть весьма привлекательная сфера для инвестиций. Но «недвижимость» — понятие широкое. Девелопмент объектов, девелопмент территорий, спекуляции — этому решительное «да». Новострой — «может быть». Сдача квартирок в наем — увы, «нет».
