Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. № 16. Ст. 43.), где указано, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом как объект, а покупатель – принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя – его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.
Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:
– если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;
– если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.
Впоследствии, после предоставления жилых помещений членам жилищного кооператива и выплаты ими паевых взносов, многоквартирный дом как объект правоотношения перестает существовать.
Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов.
Первым отличием является то, что при организации жилищного кооператива не требуется прохождения такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный – возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором – производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.
