Ответ: Инвестирование в недвижимость России. Ваши прогнозы?
Если рассматривать жилую недвижимость в кратросрочной перспективе, то цена, на мой взгляд, может снизиться где-то на 30% в ближайшие несколько месяцев из-за следующих причин:
1) девелоперам нужны деньги, чтобы достроить текущие начатые объекты, а банки урезали кредитные линии. Значит они будут вынуждены продавать квартиры по более низким ценам;
2) часть инвесторов, которые подвержены паническим настроениям, будут также продавать квартиры, которые они покупали с целью перепродажи, т.к очень много аналитиков советуют продавать. А "стадный рефлекс" очень заразителен. Это можно наблюдать на российском фондовом рынке
3) ипотечные кредиты подорожали, а это сказалось на части россиян, которые могли себе позволить воспользоваться ими раньше. Это приведет к снижению спроса при текущем уровне цен. А по "закону рынка" снижение спроса будет способствовать уменьшению цены.
Что касается коммерческой недвижимости, то, на мой взгляд, цены останутся на том же уровне.
НО в долгосрочной перспективе, когда мировой кризис поутихнет и доверие инвесторов вернется, то я ожидаю быстрого восстановления цен на прежние уровни и продолжение их роста.
Вот и год прошел с момента написания того сообщения с прогнозом. Собственно, большинство ожиданий оправдалось.
Подведем итоги:
1) цены на недвижимость в России упали в среднем на 30-40%
Вот, например, график средней цены на недвижимость в Москве
2) большинство недостроенных объектов заморожены, новое строительство не начинается, хотя имеет место выкуп земли под застройку (на будущее).
3) финансирование сторительного сектора сокращено, многие строительные компании находятся на стадии банкротства, т.к рассчитывали на постоянный рост цен и быструю продажу строящихся объектов (покупать которые сейчас никто не торопится). А долги перед банками растут с каждым днем просрочки. Ну а продавать по низким ценам застройщики не могут (или не хотят), т.к размер долга будет превышать размер полученных денег от продажи. Поэтому застройщики всеми силами стараются реструктуризировать задолженность в надежде на скорейшее восстановление рынка.
4) в вопросе коммерческой недвижимости я скорее выдавал желаемое за действительное (т.к в некоторой степени являюсь заинтересованной стороной
). Цены тоже упали (на аренду в частности), т.к кризис "подкосил" бизнес и предложение на рынке стало превышать спрос.
Зато сейчас можно найти хороший офис в аренду по доступной цене для открытия своего бизнеса.
А что же будет дальше?
По моим прогнозам нас ожидает некоторая стабилизация и продолжение снижения цен до того момента, пока не начнутся денежные вливания в эту отрасль.
Выживут, естественно, крупные застройщики, особенно имеющие поддержку со стороны гос-ва.
На данный момент не вижу каких-либо причин для роста.
Платежеспособный спрос на жилую недвижимость отсутствует. У кого были деньги - уже давно купили себе несколько объектов, а кто планировал покупать в кредит - не могут это сделать из-за проблем в банковском секторе и нереальных процентах по кредитам.
Однако всем уже очевидно, что пузырь на рынке неждижимости сдувается. Не резко лопнул, а постепенно сдувается
Нефтяные и банковские деньги уже не поступают на этот рынок в прежнем количестве.
Для сравнения хочу показать график цен на недвижимость в Японии, когда с 85 по 90 происходили огромные вливания денежных средств в этот сектор. А потом произошел резкий обвал цен:
А вот график индекса цен на американскую недвижимость по данным Standart&Poor's, откат произошел к ценам 2003 года:
Очень бы хотелось, чтобы мы не повторили историю Японии, т.к причины для роста у нас и у японцев сходятся, а графики изменения цен в США и России уж очень похожи на начало обвала в Японии
В общем, на данном этапе не вижу оснований инвестировать в недвижимость до прояснения ситуации.
