Частные инвестиции в недвижимость (Filosof_00)- нет сайта - Страница 2

[Filosof_00]

Дмитрий Витальевич, так Вы работаете в АН Спарта или в АН Домовой?

И то и другое. Спарта работает с февраля 2007 года. Домовой с сентября 2011.

Сделано это не для конкуренции, а для того, чтобы стажировать агентов в Домовом и если он справляется переводить в спарту.

Дело в том, что агенты работают за процент с "агентских", многие не выдерживают первые месяцы и деморализуют тем самым нормальных работников. Вот такая вот досада.

 

[p-onukov]

Для не понимающих темы - продажа "по доверенности" это фактически под честное слово, ибо человек написавший доверенность может её отозвать в любой момент.

 

[Filosof_00]

Давайте проверим на практике? Просто интересно, как Вы будите выходить из данной ситуации.

А Вы предположите...

Раз не сидят - значит не мошенники. Ну то есть перспектива того, что деньги инвесторов уплывут - весьма высокая?

Вот обратите внимание на то, как Вы заботитесь о том, что бы Ваши деньги не уплыли. Вот точно так же и я забочусь, чтоб деньги не уплыли. Мне никакой выгоды от этого нет.

Хорошо, предположим наступил именно такой момент и эти проблемы стали Вашими. Какие действия Вы предпримете для погашения задолженности перед инвесторами? Какие ликвидные/неликвидные активы у Вас есть?

У меня есть недвижимость которая выкуплена мной, на мои деньги. Я могу предоставить сканы документов.

 

[PG-INVEST]

Уважаемый Filosof_00.
Немного ознакомившись с Вашей темой можно сделать следующие выводы:
- Вы предприниматель, занимающийся сделками (разного характера) на рынке недвижимости.
- Активов, как таковых, у Вас нет. Ваш "единый налог" - это что-то вроде нашей "вменёнки".
В случае наступления рисков, обеспечить выплату 50 000 долларов (о такой сумме Вы говорили) - возможности у Вас не будет.
- Учитывая, что Вы работаете "в черную" (по всяким доверенностям и скользким объектам), риск потери средств - достаточно велик.
Вопросы:
- Почему Вы считаете, что взяв деньги инвесторов, завтра Вы станете успешным предпринимателем?
- Если Вы так хорошо знаете специфику внутреннего рынка, почему не брать деньги в off-line, под конкретный объект? Тем более, по Вашим словам, все сделки - изначально Выгодны и все "схвачено"
- Неужели за пять и более лет успешной деятельности на рынке недвижимости, Вы так и не смогли заработать оборотный капитал для подобных сделок?
И последнее... Извините, на с такими планами

Планы:
C выплатой процентов в конце каждого месяца:
1 мес. – 5 % в месяц
3 мес. – 6 % в месяц
6 мес. – 7 % в месяц
1 год. – 8 % в месяц

C выплатой процентов в конце срока:
3 мес. - +22,5% к вкладу
6 мес. - +50% к вкладу. Внимание! Только для вкладов более 1000 USD.
1 год. - +125% к вкладу Внимание! Только для вкладов более 2000 USD.

Вам придется "пахать" всем агентством, чтобы обеспечить такую доходность инвестору. Зачем Вам это?

 

[p-onukov]

У меня есть недвижимость которая выкуплена мной, на мои деньги. Я могу предоставить сканы документов.

Готовы предоставить эту недвижимость в страховой фонд, например под местную биржу юмакс? Фактически - все будет у Вас, но в случае проблем - инвесторам гарантированно вернутся вложенные деньги.

добавлено через 1 минуту
PG-INVEST-RU, при всей правильности Вашей критики, считаю для Вас некрасивым писать в тему конкурента по займам.

 

[sucub]

1 год. - +125% к вкладу

А кредит не пробывали взять...хотя я отвечу за вас, такие как вы "бизнесмены" обычно говорят, что кредит им не дают ибо офицально не работают, не хотят палить доходность и бла бла бла

 

[PG-INVEST]

p-onukov, Во-первых, данное предложение рассматриваю как инвестиционное. Поэтому возникают вопросы...
Во-вторых, где Вы видите конкуренцию? Я у кого-то прошу займы? Моя тема о ДУ не имеет никакого отношения к займам и хайпам. Сам факт нахождения моей темы в данном разделе - дело времени...

Filosof_00, Ничего личного. Меня интересуют вопросы, как потенциального инвестора. Рынок недвижимости мне знаком, в том числе и на Украине.

 

[Filosof_00]

Для не понимающих темы - продажа "по доверенности" это фактически под честное слово, ибо человек написавший доверенность может её отозвать в любой момент.

Я предлагаю Вам заняться этим "прибыльным делом" если Вы считаете, что так все просто.

1. Отозвать может, но есть не заверенный договор купли-продажи - иными словами "расписка".

Стаття 220. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору

1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

2. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

+ 500 у.е. судье и все ок.

2. Выби**ые зубы обеспечены.
3. В этом нет практического смысла. Ну предположим Вы отозвали доверенность. И что дальше? Вам надо продать недвижимость. Как правило она оказывается "сгоревшей". Где логика?


П.С. Вспомнился случай из работы агентства.

Короче неблагополучная семья продав свою квартиру за 12000 у.е. выбирает дом. Дом стоит 10500 у.е. Они вносят задаток 6000 у.е. с условие заехать в дом, что бы жить и сразу же пока лето подремонтировать его. Срок задатка 3 месяца, в течении которого готовятся документы к проведению купли-продажи.

Ну вот, приходит срок задатка. Документы готовы. Звоним и начинаем договариваться о сделке, покупатель просит отложить на неделю в связи с отъездом. Мы звоним соседям -нам говорят, что покупатель на месте. Мы приезжаем, начинаем разбираться : "почему покупатель не идет на сделку"?

И вот ответ:" деньги потратили".

Задаток очень большой(это половина их денег от продажи). Продавец требует их выселения желая не возвращать задаток. Мы объясняем, что задаток большой и надо найти компромисс. Предлагаем найти нового покупателя, вернуть задаток в полном объеме за счет него. Т.е. продавец получает тот текущий ремонт, который произвели "горе покупатели"., а "покупатель" получит 6000 у.е. и сможет хоть что-то купить.

Но продавец решила выселять.

Итог: она их выселила - "дом сгорел".

Это я про два правила:
1. Вселение до покупки плохая примета.
2. Надо относится к людям по человечески.

 

[p-onukov]

Стаття 220.

Где там про доверенность? Даже если посадят вашего неблагополучного - денег от этого больше не станет.

И Вы не ответили на вопрос насчет предоставления Ваших активов с страховой фонд, раз уж все равно они являются гарантией Ваших выплат инвесторам.

 

[PG-INVEST]

Filosof_00, На мои вопросы у Вас ответов, видимо, нет?..

 

[Filosof_00]

Уважаемый Filosof_00.

Вопросы:
- Почему Вы считаете, что взяв деньги инвесторов, завтра Вы станете успешным предпринимателем?

Я уже считаю себя успешным предпринимателем. На момент когда я открыл агентство у меня было 2000 у.е. За эти деньги я оплатил офис, купил безлимитный телефон, и еще тратил на жизнь себя и своей семьи. Сейчас я имею недвижимости на порядка 30000 у.е.

Уважаемый Filosof_00.

- Если Вы так хорошо знаете специфику внутреннего рынка, почему не брать деньги в off-line, под конкретный объект? Тем более, по Вашим словам, все сделки - изначально Выгодны и все "схвачено"

Беру. Но там дележка другая. Есть объекты на которых меня это не устраивает. Даже очень не устраивает.

Уважаемый Filosof_00.

- Неужели за пять и более лет успешной деятельности на рынке недвижимости, Вы так и не смогли заработать оборотный капитал для подобных сделок?

Я в деньгах держу очень маленькую часть. В основном все вкладываю в недвижимость. Фактически как только я что-то свое продаю я сразу же иду что-то другое покупать.

Уважаемый Filosof_00.
И последнее... Извините, на с такими планами

Вам придется "пахать" всем агентством, чтобы обеспечить такую доходность инвестору. Зачем Вам это?

Самое оптимальное, это имея уже на примете объект на "выкуп" брать под него инвестиции. Я понимаю чем может обернуться взятие денег в "воздух", а потом платить процент. По этому я хочу найти инвесторов, готовых внести средства в нужный момент.

1. Я сторонник долгосрочных отношений.
2. Мне есть чем рисковать.

Я не собираюсь "нахапаться" денег и потом не знать, что с ними делать.

добавлено через 8 минут

Где там про доверенность? Даже если посадят вашего неблагополучного - денег от этого больше не станет.

Обратите внимание еще раз на то, что я беру с продавца "расписку"(не заверенный нотариально договор купли продажи)

И Вы не ответили на вопрос насчет предоставления Ваших активов с страховой фонд, раз уж все равно они являются гарантией Ваших выплат инвесторам.

Я не знаком с данной схемой.

Могу сказать одно. Я должен иметь право распоряжения недвижимостью, иначе мне будет нечем торговать. Если за мной это право останется, то можно обсуждать.

Когда покупатель говорит "беру", то продать я должен немедленно. А я продаю все чем я владею.

 

[PG-INVEST]

Filosof_00, В целом понятно... Но гарантий и схемы реализации Вашего предложения (учитывая объект инвестирования) - пока нет.
Вот, например, объект стоит 10 тыс. у.е., а инвесторы Вам "надавали" только 4000. Где возьмете остальное? И как будете обеспечивать доходность для уже привлеченных средств?
Вообщем, пока больше вопросов, чем понимания, как у Вас это получится.
Пока понаблюдаю.

 

[sgverus]

Сейчас я имею недвижимости на порядка 30000 у.е.

Верх совершенства и что это за недвижимость - хозблок

 

[zavulon]

Filosof_00, По пунктам:
1) Рынок недвижимости в Украине находится после кризиса всё ещё в глубокой депрессии. Продаётся недвижимость очень плохо, с большим торгом. Максимум, что на этом зарабатывают брокеры - это комиссия.
2) Макеевка - изначально депрессивный регион. Тем более сейчас, когда все "сливки" общества переехали с донбаса в столицу. То-есть рынок недвижимости у Вас ещё более вялый, чем в столице.

Из этого делаем вывод - платить по процентам, которые вы заявили будет нечем, кроме денег нововложившихся.

Второй вывод - вы, скорее всего, купили разорившиеся в тяжелых условиях АН и хотите собрать под них денег (с известной целью). Даже могу прикинуть стоимость продажи АН-единщика - в районе 500 долларов.
Перерегистрированы предприятия скорее всего на "дропов".

Вот такой коленкор получается.

добавлено через 1 минуту
Зачем вам две темы?

 

[Kentxxx]

Сейчас я имею недвижимости на порядка 30000 у.е.

это что за объекты
сараи чтоли???

 

[zavulon]

это что за объекты
сараи чтоли???

В макеевке - 5-6 элитных квартир или три дома

 

[Alexkiev]

Плюс ко всему, такой доходности с недвижимости не бывает даже в Киеве, с более менее живым рынком, что уже говорить про Макеевку...

 

[Filosof_00]

Filosof_00, В целом понятно... Но гарантий и схемы реализации Вашего предложения (учитывая объект инвестирования) - пока нет.
Вот, например, объект стоит 10 тыс. у.е., а инвесторы Вам "надавали" только 4000. Где возьмете остальное?

Есть 2 варианта:
1. доложу свои.
2. Придется взять в "партнеры" инвестора в реале.

И как будете обеспечивать доходность для уже привлеченных средств?

Пока понаблюдаю.

Да действительно очень важный вопрос. Мне уже сейчас становится ясно, что требуется внести некоторые коррективы в порядок приема вкладов дабы тема не превратилась в очередной HYIP.

Как я думаю, Вы и сами понимаете, что держать средства, по которым приходится платить процент и которые не работают мне очень невыгодно. По этому поводу мной изначально предусматривалось правило, по которому я имею право досрочно отказаться от займа.

В принципе у меня уже есть решение, что изменить в правилах... но я пока попытаюсь найти лучшее. В ближайшее время будет добавлены новые условия. Спасибо.

добавлено через 1 минуту

Верх совершенства и что это за недвижимость - хозблок

Нет, далеко не верх... Хоз блоки не покупаю.

 

[Filosof_00]

Filosof_00, По пунктам:
1) Рынок недвижимости в Украине находится после кризиса всё ещё в глубокой депрессии. Продаётся недвижимость очень плохо, с большим торгом. Максимум, что на этом зарабатывают брокеры - это комиссия.

Рынок недвижимости уже давно вышел из глубокой депрессии. В 2007 году, когда я начинал, шло активное кредитование банками, тем самым стимулируя спрос и рост рынка в целом. В мае 2008 года НБУ выдал ряд постановлений, которыми приостановил кредитование в Долларе, а депозиты запретил снимать, до окончания их срока, тем самым убив потребительский спрос. В сентябре 2008 было остановлено кредитование в гривне. В ноябре 2008 года произошла девальвация гривны, в результате у населения были полностью выкачаны деньги, а депозитами они не имели права воспользоваться. Как результат, с декабря 2008 года по май 2009 года рынок действительно находился в депрессии. Далее деньги с депозитов отдали и с января 2010 года начал наблюдаться рост, который продолжается до настоящего момента.

Брокеры(агентства) - зарабатывают не только на комиссиях("агентские"), а и на "эксклюзивах", "закладках", и тд. и т.п.

Filosof_00, По пунктам:

2) Макеевка - изначально депрессивный регион. Тем более сейчас, когда все "сливки" общества переехали с донбаса в столицу. То-есть рынок недвижимости у Вас ещё более вялый, чем в столице.

На те сливки общества о которых вы говорите я и не ориентируюсь. Я работаю с другим контингентом. Все прекрасно знают, что лучше один алкоголик с квартирой за пол цены, чем 5 олигархов со своими прихотями. А насчет рынка, то почитайте Кийосаки, и я полностью с ним согласен в мнении, что нет разницы где Вы покупаете, если оно продается.

Второй вывод - вы, скорее всего, купили разорившиеся в тяжелых условиях АН и хотите собрать под них денег (с известной целью). Даже могу прикинуть стоимость продажи АН-единщика - в районе 500 долларов.
Перерегистрированы предприятия скорее всего на "дропов".

Вот такой коленкор получается.

добавлено через 1 минуту
Зачем вам две темы?

Тут уже задавали вопрос о том, купил ли я ник. Теперь Вы выражаете свое мнение, о том что я купил единщика. Ни первого ни второго я не покупал.

Аналог украинского ЧП - это ПБОЮЛ в России. Как вы сами понимаете продать это невозможно(хотя кто его знает, может кто-то что-то придумает)

добавлено через 4 минуты

Плюс ко всему, такой доходности с недвижимости не бывает даже в Киеве, с более менее живым рынком, что уже говорить про Макеевку...

А Вы в этом разбираетесь?

 

[meginv]

Зачем вообще продолжать тему?

Очередная сказка.
Чтобы грубо не высказать скажем так, очередной украинец ,придумал историю-сказку и как всегда куда же ему пойти за доверчивыми людьми? На ммгп конечно.
У меня вот только один вопрос к ТС. Почему вы там считаете, что вы самые умные на свете? И почему вас так прёт в интернет за инвестициями и всякими хитрыми темами. Я ни чего не имею против вас украинцев, но на своём горьком опыте скажу. Дел с вами ни когда больше иметь не буду.