Елена, а можно по пунктам перечислить, за что отвечает агент, а за что он ответственности не несет? Хочется понять пределы, так сказать, "страхового покрытия". Интересно как это устроено в Италии?
Самая главная обязанность - сообщать клиенту обо всех фактах касающихся недвижимости. В противном случае агент (но только лицензированный!) несёт солидарную ответственность за исход сделки.
Art. 1746 del codice civile
l'agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l'incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari.
Дословный перевод:
Агент должен защищать интересы клиента и действовать добросовестно. В частности, должен выполнять задачу, возложенную на него в соответствии с полученными инструкциями и гарантировать клиенту поступление основной информации о рыночных условиях в выбранной области, и любую другую полезную информацию, чтобы оценить удобство и правильность индивидуального выбора.
То есть клиенту достаточно письменно сформулировать как можно точнее все пожелания, и если потом будут неприятные сюрпризы, такой письменный запрос позволит потребовать возмещение с агента не выполнившего свои обязательства.
Art. 1759 del codice civile. Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Посредник должен информировать клиентов обо всех обстоятельствах, известных ему, в отношении оценки и безопасности сделки, которые могут повлиять на вывод о заключении сделки или отказа от неё.
То есть не сообщи Вам Ваш агент в письменном виде, что фразочка nuda proprietà значит что продаётся кровать мавра,
вместе с мавром, клиент должен потребовать возмещения убыков, постольку не может сразу пользоваться купленным жильём. Поэтому очень важно прописывать подробности , когда формулируете задачу агенту. Наприм: хочу квартиру такую-то , чтобы приезжать туда с детьми на лето и сдавать на зимние месяцы.
и т.д. Вот пример судебного заключения по которому агент должен выплатить пострадавшим 150 000 за то, что не проверил хорошо документы и после продажи вылезла одна долговая ипотека.
http://www.avvocatocivilista.net/sentenza.php?id=3242
и ещё решение суда о возмещении
http://www.avvocatocassazionista.it/sentenza.php?id=1205
Кроме этого агент несёт солидарную ответственность
-за регистрацию контрактов
responsabilità solidale a carico dei mediatori per ciò che attiene agli obblighi di registrazione e, attraverso l’introduzione di un nuovo comma 1-bis all’articolo 57 del DPR 13 1/1986
- за уплату налогов во время проведения акта купли-продажи
la responsabilità solidale dei suddetti mediatori con le parti contraenti per il
pagamento delle imposte di registro dovute (art. 57, comma 1-bis, del d.p.r. n.
131/1986
добавлено через 11 минут
Не отвечает
- за точность размеров продаваемого имущества,
- за платежеспособность сторон
- за выполнение сторонами обязанностей прописанных в предпродажном.
Наприм: после подписания предпродажного контракта, продавец нашёл другого покупателя, передумал продавать и хочет освободиться от обязательств отдав двойной задаток.
Если предпродажный составлен правильно, то покупатель может выбрать хочет забрать двойной задаток или всё-таки купить. Агент не отвечает за продавца, покупателю придётся привлекать к ответственности напрямую продавца
Хотя агенты часто стараются всё распутать даже если и не обязаны. Они постараются развязать ситуацию, чтобы избежать любых разборок связанных с их именем.
На моей памяти хватало одного, максимум двух хорошо написанных писем продавцу, чтобы привести его в чувство и заставить выполнить свои обязательства.
И меня нанимал именно агент для разрешения данной ситуации. Чтобы клиент получил желаемое и не должен был таскаться по судам.
. Правда до такого не доходит так как у всех агентов есть страховка. 
Тогда действительно надеяться только на удачу и вообще никому не платить. Защиты всё равно никакой.
