Занимаюсь уже некоторое количество лет разными темами, связанными с недвижимостью, в т.ч. и арендой.
Поэтому прочитав всю эту ветку, вижу, что очень мало адекватного понимания этой ниши у уважаемой публики.
Попробую немного разложить тему по полочкам. Хотя тема реально богатая и непростая. Поэтому получится тут не обо всем написать сразу.
1. Определим границы нашего обсуждения.
Скорее всего, речь идет об относительно небольших вложениях в недвижку. Максимум - 5-10 стоимостей квартиры.
Ибо, если денег есть больше, то это уже другая песня. Связанная с реализацией более интересных (по доходности) и комплексных (т.к. это более доходно) проектов в той же сфере недвижимости. Например, постройкой какого-нибудь таунхауса, или небольшого многоквартирника, или небольшого офисного центра. В одного или в долях еще с такими же, относительно богатыми гражданами или компаниями.
Рассчитывать на хороший доход (например, более 15-20% годовых) от небольших вложений в недвижку, лучше не стоит. По крайней мере, без приложения к этим инвестициям еще кучи своего времени, мозгов и нервов.
2. Граница вложений "снизу"
Если денег совсем мало, то входить на рынок недвижимости смысла нет. Если не рассматривать варианты ПИФов недвижимости, которые уже совсем другая история.
Т.е. минимальный квант вложения - это цена комнаты. Т.е. примерно 400-800 т.р. (в разных городах по разному).
3. Цели инвестиций в недвижимость
Если хотите заработать на недвижке много, соберите сначала откуда-то еще много денег, а потом реализуйте комплексный проект. Ключевое слово - комплексный, т.к. это позволяет "ловить" доходность на каждом этапе, увеличивая итоговую привлекательность вложений. Любая "частичность" влечет "дележку" дохода с кем-то еще.
При небольших суммах, вложения в недвижку надо рассматривать просто как "парковка" средств с извлечением не очень большого дохода (от 6 до 15% годовых, вряд ли больше, да и 10-15% сделать - непросто).
Лично я рассматриваю эти вложения как свои пенсионные накопления и извлечение из них себе "пенсии". Когда ее размер достигнет нужного мне уровня, я откажусь от других видов работы, которыми пока приходится заниматься (в т.ч. - чтобы увеличивать вложения в недвижку).
4. Различия вложений в недвижимость и депозитов.
Про это тут уже писали. В целом все правильно. Только не надо думать, что вложение в недвижимость очень ликвидно. Это так только при сильном дисконте в цене. И не надо забывать про подоходный налог (при продаже).
Поэтому лучше планировать сделки с одним объектом недвижки не чаще раза в 3 года, либо придется "мухлевать" или платить 13% налога.
И еще один важный момент. Если депозит в банке - совсем пассивный доход, то вложение в недвижимость требует вашего участия. И чем больше (и профессиональнее) вы готовы участвовать в управлении своим активом, тем на большую доходность можно рассчитывать.
Максимум дохода имеют грамотные риэлторы, которые имеют собственные активы и ловят конъюнктуру рынка и отдельные выгодные варианты. Но это уже реальная работа, которая не всем по душе, и на которую не все способны.
5. Варианты заработка на недвижимости
Пишу по порядку - по уровню первоначальных вложений и возможной доходности:
- сезонная аренда дачи/загородного дома,
- долгосрочная аренда жилья,
- долгосрочная аренда офиса,
- долгосрочная аренда торгового помещения,
- краткосрочная аренда дачи/загородного дома,
- краткосрочная аренда жилья (по суткам и пр.) или офиса (например, под тренинги),
- организация собственного бизнеса на базе своей недвижимости (например, хостел в большой квартире - бизнес специфический, но не такой уж сложный, чтобы сильно его бояться, - при некоторых доп. условиях, конечно),
- реализация какого-нибудь небольшого проекта (например - "от покупки участка, постройки на него дома/дуплекса, и до сдачи его в аренду" - это заметно поднимает общую доходность ваших вложений).
Вот как-то так. Список, конечно, не исчерпывающий.
6. Борьба с рисками и "лишними" издержками
Никто не отменял страхования. Не надо на этом экономить, тем более, что это не так уж дорого.. Причем, страховать нужно не только свое имущество, отделку и стены. Но и свою гражданскую ответственность перед третьими лицами (очень актуально, например, когда ваши жильцы затопят ваших соседей снизу).
Про налоги. Не советую их не платить. Но легально снижать эти платежи тоже можно. Используя (при некоторых доп. условиях) режим "ИП на УСН 6%".
Кому надо, тот поймет. А кто не поймет, то тому лучше пока и не надо...
Готов ответить на конкретные вопросы, если у кого-то возникнут.
добавлено через 13 минут
Еще добавлю про покупку и управление недвижимостью заграницей или в других городах.
Мое личное мнение - при всех прочих равных условиях это гораздо проблемнее и менее доходно. Лучше заниматься недвижкой в своем родном городе, по месту проживания. Либо переезжать туда, где покупаемая недвижимость.
добавлено через 23 минуты
Забыл сделать важное дополнение! Исправляюсь:
Все выше написанное - ориентировано на создание денежного потока от эксплуатации недвижимости (см. Киосаки и др.).
К "игре на повышение" стоимости покупаемых активов это не имеет отношения.
В нынешних условиях затяжного кризиса игры на повышение могут привести к понижению. Поэтому лично я оцениваю эти риски сейчас очень высоко. И не вкладываюсь в стройки для дальнейшей перепродажи.
Но это мое ИМХО.
Знаю некоторых, которые продолжают заниматься этим, и пока у них как-то получается зарабатывать на росте стоимости активов.
. Потом вернулся, опять собрал и уехал в Бразилию на месяц 
