Жить на деньги от аренды квартир - Страница 79

[neva2012]

Как вариант, делать договор на месяц и каждый раз его продлевать после получения оплаты.

 

[Елена Фердинандовна]

Да, скорее всего, никакого. Мало того, подозреваю, что он сам.....

Ребята, давайте не будем ссориться. Да и пытаться обидеть Семен Семеныча за то, что он (бесплатно!) объясняет Ваши позиции с точки зрения закона - это неправильно как-то.
У Вас Ratatara, именно такой бизнес, юрист аргументировано показывает Вам где могут быть тонкие места этого бизнеса. Может правильно сказать спасибо такому человеку? Или правильнее зарывать голову в песок и говорить: "я таких законов не признаю - значит со мной ничего подобного не произойдёт"
Вы зимнюю резину на свою машину ставите,или гололедицу тоже не признаёте?

 

[Семен Семеныч]

neva2012, как и возможные условия о предоплате никто не запрещал прописывать в договоре найма.

 

[neva2012]

как и возможные условия о предоплате никто не запрещал прописывать в договоре найма.

Минус такого подхода - арендатор ставится в невыгодное положение, с ним могут просто не продлить договор.
Наверно более правильно - пункт автоматической пролонгации по факту предоплаты.

 

[Семен Семеныч]

Минус такого подхода - арендатор ставится в невыгодное положение, с ним могут просто не продлить договор.

Поправлю Вас: не арендатор, а наниматель (вспомним, что речь ведется о договоре найма; а в нем сторонами сделки являются: наймодатель и наниматель - пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

А что же касается невыгодности подобных условий для нанимателя, то подобное условие может включаться в договор для того, чтобы обезопасить наймодателя от возможной неуплаты.
Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ "для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)".

При этом если наниматель подписал договор найма на подобных условиях, то своей подписью он выразил свое полное и безоговорочного согласие (акцепт) на заключение сделки с данными условиями внесения платы за жилье. Своей подписью под договором он выразил свою волю. И, следовательно, уже нельзя говорить о какой-либо невыгодности условия. Если нанимателю невыгодны те либо иные условия, то не следует подписывать (заключать) договор найма.

 

[vw01563]

Здесь я Вас не понял.
А чего бы ему не захотеть заключить договор ссуды, по которому ему бесплатно предоставят для проживания жилье?!

Опыт показывает, что правовой нигилизм это очень распространенная штука, как среди нанимателей, так и среди собственников. Посты ниже ярко это иллюстрируют. На основании этого и исходя из личного опыта общения с нанимателями делаю вывод, что договор ссуды будет воспринят человеком в бытовом понимании. Могут подумать, что им деньги навязывают или типа того. Наниматель просто испугается и уйдет. Думающих людей меньшинство к великому сожалению!

 

[Семен Семеныч]

Опыт показывает, что правовой нигилизм это очень распространенная штука, как среди нанимателей, так и среди собственников. Посты ниже ярко это иллюстрируют.

К великому сожалению, это так.
Так ведь ещё и бравируют всячески этим. Прямо гордость демонстрируют, как будто это великое их достижение. А по делу сказать вообще ничего не могут (про ссылки на нормы права можно даже не упоминать).

что договор ссуды будет воспринят человеком в бытовом понимании. Могут подумать, что им деньги навязывают или типа того

Согласен с Вами.
Но в таком случае этот договор можно именовать иначе: договор безвозмездного пользования (в данном случае жилым помещением). Ведь фактически именно так он и назван в пункте 1 статьи 689 ГК РФ. Да и статья 689 ГК РФ так именуется.

 

[vw01563]

Да, скорее всего, никакого. Мало того, подозреваю, что он сам и является таким арендатором-мошенником, живущим бесплатно в чужих квартирах и с грамотным видом качающим права.

А вот это Вы зря пишите! Совершенно не стоит кичится своим не знанием закона. Семен Семеныч дело пишет!
У меня многолетний опыт управления сдачи в найм нескольких квартир в Москве и могу сказать, что опасаться нужно именно юридически грамотных нанимателей - мошенников. В Москве такие появились!
Кстати, несоблюдение простой письменной формы договора может преподнести наймодателю (собственнику) очень неприятные последствия! (Статья 674. Форма договора найма жилого помещения п. 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.)
Несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора собственнику будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

 

[Семен Семеныч]

vw01563, то, что Вы пишите, пользователя с ником Ratatara (и тех, кто данного пользователя поддерживают) совершенно не волнует.

Он (она) даже не осознает того существенного момента (и не хочет осознавать, но ему (ей) же хуже), что письменный договор найма призван и самих наймодателей защитить.
Он (договор), когда он юридически грамотно составлен, несомненно доказывает, что на срок его действия владельцем и пользователем квартиры становится наниматель. А это, в свою очередь, влечет за собой соответствующие для нанимателя юридические последствия. Включая и те, о которых пишите Вы в примере с ответственностью за вред (ущерб).

 

[vw01563]

Но в таком случае этот договор можно именовать иначе: договор безвозмездного пользования (в данном случае жилым помещением). Ведь фактически именно так он и назван в пункте 1 статьи 689 ГК РФ. Да и статья 689 ГК РФ так именуется.

Семен Семеныч, в первом своем комментарии я высказал иронию по поводу того, что можно разрешать жить в квартире нанимателю без оплаты и обеспечения обязательств последнего.
Не думаю, что наймодатель будет заморачиваться подготовкой договора безвозмездного пользования в такой ситуации.
Тут народ вообще считает, что можно договоры не заключать. Просто люди не до конца понимают последствия незнания законодательства в той сфере, которой занимаются.
Это печально..... они легкая добыча для мошенников.

 

[Семен Семеныч]

Не думаю, что наймодатель будет заморачиваться подготовкой договора безвозмездного пользования в такой ситуации.

Разумеется, не станет.
Мои ответы были приведены в рамках дискуссии и применительно к тому, если вести речь о бесплатном предоставлении жилого помещения для проживания в нем (тогда это договор в рамках статьи 689 ГК РФ).

 

[vw01563]

Знакомый, который не разбирался в юридических особенностях найма жилья, подписал договор с нанимателем на 11 месяцев. Через год решил жить в квартире сам - заявил квартиранту, мол, съезжай, договор все равно "закончился".
Ну не знал собственник о том, что за три месяца до окончания договора он должен предложить квартиранту заключить новое соглашение, либо – заявить о том, что не будет продлевать договор, поскольку не намерен сдавать жилье. Не знал, что если этого не сделать, то договор найма автоматически пролонгируется - на тех же условиях и на тот же срок.

Сергей, в приведенном Вами примере наниматель взял собственника на испуг. В соответствии с п.2 Статьи 683. "Срок в договоре найма жилого помещения" К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом Статья 684. "Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок." для договора заключенного на 11 месяцев не действует! При краткосрочных договорах найма не возникает обязанность у наймодателя предупреждать нанимателя.

 

[MelodyA]

Да, интересная тема....Я так понимаю. что проще обратиться в агентство недвижимости, чтобы они занимались поиском жильцов и составлением договора ? Есть ли какие-то минусы при обращении владельца квартиры в АН для сдачи квартиры? Есть 2-ка "хрущёвка", будем делать бюджетный ремонт и сдавать. Мониторинг цен тоже сделаю.. Спрос точно будет, ибо это центральный район крупного города.

 

[DepecheM]

Я так понимаю. что проще обратиться в агентство недвижимости, чтобы они занимались поиском жильцов и составлением договора ?

Ничего не проще. Вы жильцов и сами сможете найти, хотя бы по интернету, благо сейчас хватает специализированных сайтов. АН пожелает поиметь свои комиссионные и поэтому поиск жильцов может слегка затянуться, переплачивать то никому не хочется. А составить грамотный договор вам помогут в юридической либо адвокатской конторе.

 

[vw01563]

Да, интересная тема....Я так понимаю. что проще обратиться в агентство недвижимости, чтобы они занимались поиском жильцов и составлением договора ? Есть ли какие-то "минусы" при обращении владельца квартиры в АН для сдачи квартиры? Есть 2-ка хр

А вот это не советую делать категорически! Как минимум не стоит оплачивать их услуги в запрашиваемом объеме. Да простят меня риэлторы, которые тусуются на этом форуме.
Аргументы:
1. Агенство не за что не отвечает. ВООБЩЕ НИ ЗА ЧТО!!!!! Главная цель агенства - получить свои комиссионные. Все! После хоть трава не расти.
2. Как постоянный клиент наймодатель для агенства не интересен. Если найдется добросовестный наниматель, то повторное обращение к АН может быть через несколько лет или не быть вовсе. К тому времени все маклеры в АН поменяются.
3. В силу п.п. 1 и 2 прорабатывать детально договор АН не интересно. Зачем нести бесполезные трудозатраты?
4. Проверить добропорядочность нанимателя АН не в состоянии физически. Что бы там они не говорили. В силу п.п. 1 и 2 им это делать вообще не выгодно. Лишние, не оплачиваемые трудозатраты.
5. Рекламную компанию собственник легко может организовать и сам. Бесплатных сайтов полно. Основных пять. Вы будете удивлены, но как только вы разместите объявление на 3 основных, на остальных оно появиться автоматически. В том числе на сайтах АН.
6. Никаких закрытых баз квартир и потенциальных нанимателей не существует! Вас могут убеждать в обратном в силу п.1
7. Встречаться с КАЖДЫМ потенциальным нанимателем собственнику все равно придется. Если конечно вы заинтересованы в результате сдачи квартиры в наем и качестве нанимателя.
8. Разобраться в законодательстве, участвовать в подготовке договора найма, оценивать риски и думать головой собственнику нужно самостоятельно. Полагаться на АН глупо. см. п. 1, 2, 3. Это в общем касается любого бизнеса.
Вывод: Комиссионные для АН это впустую потраченные деньги. Но пообщаться не возбраняется. Получите сеанс психотерапии и НЛП.
Понимаю, что своим постом навлеку бурю негатива в свой адрес. Но я занимаюсь инвестициями в недвижимость много лет. Опыт общения с АН и частными маклерами очень богатый.
В этой профессии очень много достойных, честных трудяг! Но, к сожалению они постепенно уходят из профессии.
Современные информационные технологии убивают эту профессию. Впрочем не только эту. Это жизнь. Все течет, все изменяется.

добавлено через 7 минут

Ничего не проще. Вы жильцов и сами сможете найти, хотя бы по интернету, благо сейчас хватает специализированных сайтов. АН пожелает поиметь свои комиссионные и поэтому поиск жильцов может слегка затянуться, переплачивать то никому не хочется. А составить грамотный договор вам помогут в юридической либо адвокатской конторе.

Совершенно согласен. Дополню. А страховая компания поможет со страховкой от рисков порчи имущества нанимателем, а также чужого имущества. При покупке недвижимости можно застраховать титульное владение. Мне такая страховка на 3 года (срок исковой давности) обошлась в 3 раза дешевле, чем услуги риэлтора (ни за что не отвечает вообще)!!!!!

 

[Семен Семеныч]

Таким образом Статья 684. "Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок." для договора заключенного на 11 месяцев не действует!

Эта статья будет действовать, если таковы условия договора найма.

Обратите внимание, что согласно приведенным Вами предписаниям пункта 2 статьи 683 ГК РФ
"К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, ЕСЛИ договором не предусмотрено ИНОЕ".

То есть в рассматриваемой части мы имеем дело с диспозитивной нормой права, которая предоставляет сторонам право выбора условий договора.

 

[pilot10]

Есть ли какие-то минусы при обращении владельца квартиры в АН для сдачи квартиры? Есть 2-ка "хрущёвка", будем делать бюджетный ремонт и сдавать. Мониторинг цен тоже сделаю.. Спрос точно будет, ибо это центральный район крупного города.

Шишки все равно придется набивать самой, по другому не получится.

 

[DepecheM]

Мне такая страховка на 3 года (срок исковой давности) обошлась в 3 раза дешевле, чем услуги риэлтора

А сколько вышло в цифрах, не скажите ?

 

[vw01563]

А сколько вышло в цифрах, не скажите ?

Стоимость объекта 7 500 000р. Квартира, ЦАО, Москва, вторичка. Страховая премия за 3 года составила 52 000р.
По договору страхования в случае оспаривания права собственности третьими лицами, страховая компания бесплатно представляет интересы собственника в суде и в случае проигрыша в судебном разбирательстве и потери права собсвенности возмещает рыночную стоимость объекта.
Стоимость "услуг" риэлтора в Москве при покупке или продаже начинается от 150 тыс. руб.

 

[Ratatara]

А вот это Вы зря пишите! Совершенно не стоит кичится своим не знанием закона.

Кто вам сказал, что я не знаю законов, господа? Вы, вообще, с чего это решили сделать из меня этакую колхозницу то неграмотную?
Всё, что вы тут, умничая, выкладываете, я знала и читала ещё до того, как мы квартиру купили.
Я вам просто высказала свою человеческую позицию. Никогда я не позволю никому угорать над собой и тыкать бумажками в лицо со словами: "Мы платить не будем, а выгнать ты нас не сможешь, побегай сначала по судам."
Я могу войти в положение, если меня вежливо и почтительно попросят об отсрочке платежа или о проживании недели-другой перед съездом бесплатно, в виду отсутствия денег... Но, не дай Бог, они начнут упоминать мне хоть какие-нибудь пункты закона... такие квартиранты будут их перечислять, стоя в подъезде среди своих выкинутых шмоток. И я готова буду потом перед судом ответить по всем этим пунктам, но данные люди не будут жить в моей квартире ни одного лишнего дня.

добавлено через 5 минут

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры.

Мало того, я вам скажу, что, даже в случае, если есть договор, то потерпевшие всё равно будут подавать в суд именно на собственника квартиры, и только потом он там будет доказывать, что он не верблюд, а виноваты наниматели. Это займёт столько времени, нервов и сил, что лучше перед сдачей сразу застраховать квартиру от пожаров, потопов и т.п.