Жить на деньги от аренды квартир - Страница 85

[kardex]

Я, как и DepecheM, тоже согласен, что это классно брать залог. Для обоих сторон сделки это некий стимул вести себя корректно. Но по факту, если упереться рогом, можно много клиентов потерять, дольше ждать, в итоге потерять прибыль.

У меня 3 из 4х сдаваемых квартир простаивают уже 2 месяца без всяких залогов. Не та ситуация чтоб вводить его.

 

[Valdemarus]

У меня 3 из 4х сдаваемых квартир простаивают уже 2 месяца без всяких залогов. Не та ситуация чтоб вводить его.

А стоимость найма снизить ниже, чем другие собственники?!

добавлено через 7 минут

Меня всегда удивляло, для чего люди делают слишком дорогой ремонт в сдаваемой квартире и обставляют её дорогой обстановкой? К чему это? К тому, чтобы потом трястись над каждой золотой обоиной? И постоянно думать о том, как бы там чаво не произошло?

Есть клиенты, готовые снимать такие квартиры, значит будет и предложение. А за дорогой ремонт берут не +1 тыс. руб., а + еще столько же, сколько бы стоила эта квартира с простеньким ремонтом. То есть получается, что выгоднее (у собственника одна квартира, а получает, как за две).

У меня квартира с хорошим ремонтом (не бизнес-класс, не дотягивает до него), но я сдаю примерно в 1.5-2 раза дороже, чем в среднем на рынке. А все потому, что мне не жалко с части получаемых от квартиранта денег делать апгрейды в квартире. Они это ценят =)) Им такого никто ранее не делал =)) Чаще квартиранты встречаются с наймодателями, которые трясутся лишь о том, чтобы вовремя получить свое золото =)) И следующий квартирант будет заселяться уже по бОльшей цене и в более лучшую квартиру.
Не претендую на незыблемость моей версии, как вести квартирный бизнес, но мне так нравится и моим клиентам =))) А что может быть дороже душевного умиротворения и спокойствия?!

 

[Ratatara]

А за дорогой ремонт берут не +1 тыс. руб., а + еще столько же, сколько бы стоила эта квартира с простеньким ремонтом. То есть получается, что выгоднее (у собственника одна квартира, а получает, как за две).

В нашем городе это не действует. Людям в первую очередь нужна жилплощадь, на ремонт не смотрят... Квартиры с хорошим ремонтом, в основном, сдают посуточно, чтобы даму привести и положить в кровать с кружевами. На постоянной основе так дорого квартиру не сдать ни в жисть.

А что может быть дороже душевного умиротворения и спокойствия?!

Моё мнение обратное... наделают ремонтов, а потом ночами не спят, думаючи, как там французский кафель, не побит ли, не прожжёны ли японские шторы?))) Какое уж тут умиротворение...

 

[vw01563]

согласен с тем,что очень выгодно...только цену надо за сьем ставить разумную...а еще лучше посуточно сдавать

Это совершенно другая стратеги и другой состав затрат. Вот и seter об этом пишет.

Можно, конечно, и почасовую плату установить, но клиентов будет труднее находить, что бы "простоев" не было.

добавлено через 13 минут

У меня квартира с хорошим ремонтом (не бизнес-класс, не дотягивает до него), но я сдаю примерно в 1.5-2 раза дороже, чем в среднем на рынке.

Истина всегда по середине.
Качество ремонта и оснащения квартиры должно быть по принципу "необходимости и достаточности".
Дорогой ремонт, элитная техника и мебель, конечно может повысить стоимость найма, но во-первых не в 2 раза, а во-вторых из-за высокой стоимости это снижает спрос и возникают простои квартиры. Если вы подсчитаете реальную ставку найма с учетом простоев, то поймете, что затраты на дорогой ремонт, бытовую технику и мебель, сверх минимально необходимых потребительских свойств, не эффективны. Причем качество квартиры должно соответствовать самому массовому нанимателю в этом районе.
Вот примеры:
Однушка в спальном районе на окраине Москвы. Категория нанимателя "эконом+". Стоимость найма 34 т.р. Никакая элитная отделка не увеличит стоимость до 68 т.р.!
Двушка рядом с Москва-сити. Категория нанимателя "бизнес--". Стоимость найма 58 т.р., увеличить стоимость найма ближе к 100 т.р. даже с итальянской мебелью не получиться.
В этом и заключается искусство управления жилой недвижимостью, чтобы за минимальный бюджет создать полнофункциональное и уютное жилье для нанимателя определенной категории.

 

[vogas]

Будешь создавать уютное жилье, а наниматели вместо спасибо будут упорно его загаживать. Вечная борьба противоположностей

 

[kardex]

А стоимость найма снизить ниже, чем другие собственники?!

Куда уж ниже - например за полнометражную 2-ку в хорошем районе просим 8тр плюс по счётчикам. Около 3тр прибыли остаётся. С учётом что квартира с хорошим ремонтом и полностью укомплектована - ж.к телевизор, большой холодильник, новая стиралка и пр. Но звонят только посредники.

добавлено через 2 минуты

Моё мнение обратное... наделают ремонтов, а потом ночами не спят, думаючи, как там французский кафель, не побит ли, не прожжёны ли японские шторы?))) Какое уж тут умиротворение...

У меня один знакомый тоже сделал суперремонт, а потом караулил по ночам - не привёл ли кого лишнего квартирант, не выпивают ли, не курят...

 

[vw01563]

Куда уж ниже - например за полнометражную 2-ку в хорошем районе просим 8тр плюс по счётчикам. Около 3тр прибыли остаётся.

Александр, есть вопросы, пожалуйста, поделитесь информацией.
А прибыль как считаете?
Какие затраты и какая амортизация?
Сколько стоит такая квартира сейчас в вашем городе и что за город?

 

[kardex]

Александр, есть вопросы, пожалуйста, поделитесь информацией.
А прибыль как считаете?
Какие затраты и какая амортизация?
Сколько стоит такая квартира сейчас в вашем городе и что за город?

Саратовская обл. Балаково. Население 200 тысяч. Рассмотрю на примере 2к квартиры.
Стоимость реально около 1700тр.
Прибыль - цена сдачи минус затраты на коммуналку. На сегодня коммуналка 4.5-5тр. Отопление отключат - будет меньше, но эти деньги можно зачесть на ремонт, замену посуды и постельных принадлежностей, замену бытовой техники. Поэтому считаю грубо - затраты 5тр. в месяц круглогодично.
Кстати, думал у нас завышенные тарифы на коммуналку, пока не посмотрел квитки у друзей с Энгельса. Этой зимой у них за 3-ку 85м до 14тр доходило.

 

[Ratatara]

Кстати, думал у нас завышенные тарифы на коммуналку, пока не посмотрел квитки у друзей с Энгельса. Этой зимой у них за 3-ку 85м до 14тр доходило.
__________________

Ужас какой! Мы за частный дом 3000 в месяц зимой платим, пока отопление... летом намного меньше. Три комнаты.
Но, за казённую однушку также выходит около 3000 за всё... Получается, что в своём доме намного выгоднее жить.)))

 

[DepecheM]

Кстати, думал у нас завышенные тарифы на коммуналку,

Что то у вас и вправду дороговата коммуналка, 4.5-5тр. это я так понимаю, без "счетчиков" ?

 

[vw01563]

Стоимость реально около 1700тр.
Прибыль - цена сдачи минус затраты на коммуналку. На сегодня коммуналка 4.5-5тр. Отопление отключат - будет меньше, но эти деньги можно зачесть на ремонт, замену посуды и постельных принадлежностей, замену бытовой техники. Поэтому считаю грубо - затраты 5тр. в месяц круглогодично.
Кстати, думал у нас завышенные тарифы на коммуналку, пока не посмотрел квитки у друзей с Энгельса. Этой зимой у них за 3-ку 85м до 14тр доходило.

Жесть какая то!!! Получается сдача в наем квартиры приносит всего 2,12% годовых? А какой был рост стоимости недвижимости в Балаково за последний год?
А если они еще и простаивают, то вообще убыток получается. Это не интересная инвестиция.
В Москве в центральном округе, рядом с сити ЖКУ 3,5 - 4 т.р., но она не входит в стоимость найма и оплачивается нанимателем отдельно. В Московской обл. рядом с МКАД ЖКУ немного дороже около 4,5 - 4,8 за квартиру аналогичной площади. Но у нас стоимость найма на порядок выше!!!!
Вот эта квартира мне как пайщику кооператива приносит чистыми только на аренде 4,25% годовых и еще на росте стоимости паев около 20% годовых. Вот расчеты.

добавлено через 10 минут

Но, за казённую однушку также выходит около 3000 за всё... Получается, что в своём доме намного выгоднее жить.)))

На круг не выгоднее. Прибавьте налоги и эксплуатационные расходы не связанные с комуналкой. Но в своем доме качество жизни на несколько порядков выше. Это безусловно!

 

[Meggido]

Я живу на даче со всеми благами, у меня выходит также как и у Ratatara - зимой около 3 тысяч, так как отопление, а летом сущие копейки. При этом дом в два этажа, а вот за малогабаритные халупы в бетонных высотках коммуналку у нас нехилую берут. За одну из квартир(однушка) недавно пришел счет на 5170 деревянных.

 

[Valdemarus]

В нашем городе это не действует. Людям в первую очередь нужна жилплощадь, на ремонт не смотрят... Квартиры с хорошим ремонтом, в основном, сдают посуточно, чтобы даму привести и положить в кровать с кружевами. На постоянной основе так дорого квартиру не сдать ни в жисть.

Истина всегда по середине.
Качество ремонта и оснащения квартиры должно быть по принципу "необходимости и достаточности".
Дорогой ремонт, элитная техника и мебель, конечно может повысить стоимость найма, но во-первых не в 2 раза, а во-вторых из-за высокой стоимости это снижает спрос и возникают простои квартиры. Если вы подсчитаете реальную ставку найма с учетом простоев, то поймете, что затраты на дорогой ремонт, бытовую технику и мебель, сверх минимально необходимых потребительских свойств, не эффективны. Причем качество квартиры должно соответствовать самому массовому нанимателю в этом районе.

А это ведь от города все зависит =)) В среднем за однушку в Апатитах просят 5-7-9 тыс. руб. Я сдаю за 14000 =)) И у меня не бизнес-класс! Действительно, просто в действии принцип необходимости и достаточности =)) Стир.машинка, холодильник, интернет (оптоволокно, для региона - крутяк! хотя стоит все это не так дорого), СВЧ, чайник, напольн.покрытие, угловой диван, пара столов, стулья, чистые обои, самый недорогой кафель в ванной, новенькие полотенцесушитель, газовая панель. Всё! Бабульки часто про интернет слышать не слышали, краска в ванной и щелью между чугунием и стеной в два пальца, а также засаленные обои - для них норма. Вот и получается, что у меня цена ну пусть не в 2 раза выше, но в 1.5 точно, и простои более недели не бывали никогда.
Тьфу-тьфу-тьфу, надеюсь, кризис свои коррективы не внесет.
Короче, у нас просто даже в 2 раза завышенная цена - она не больно бьет по карманам трудящихся. А вот в Москве, конечно, даже итальянским кафелем и дубовым паркетом клиента не заманишь =))) Согласен!

А еще, кстати, апгрейды жилья необходимы, чтобы просто в бичевник-берлогу не превратилось жилище!

добавлено через 3 минуты

Будешь создавать уютное жилье, а наниматели вместо спасибо будут упорно его загаживать. Вечная борьба противоположностей

Я таких не приемлю, два предупреждения - и на выход с вещами.

Куда уж ниже - например за полнометражную 2-ку в хорошем районе просим 8тр плюс по счётчикам. Около 3тр прибыли остаётся. С учётом что квартира с хорошим ремонтом и полностью укомплектована - ж.к телевизор, большой холодильник, новая стиралка и пр. Но звонят только посредники.

Ну нифига себе...
Напомните, пожалуйста, забыл я , из какого Вы города?!

добавлено через 18 минут

Саратовская обл. Балаково.

Уже увидел =)) Можете не отвечать =))

Ужас какой! Мы за частный дом 3000 в месяц зимой платим, пока отопление... летом намного меньше. Три комнаты.
Но, за казённую однушку также выходит около 3000 за всё... Получается, что в своём доме намного выгоднее жить.)))

В своем доме нааааамного выгоднее жить! И когда хочешь, отопление раньше включишь, и сделаешь темп-ру комфортной... Мда. Заставляет задуматься..

На круг не выгоднее. Прибавьте налоги и эксплуатационные расходы не связанные с комуналкой. Но в своем доме качество жизни на несколько порядков выше. Это безусловно!

Выгоднее. Опять же, с чем сравнивать, вернее, с каким регионом. У нас на Севере, где отопительный сезон длится 9 месяцев, явно выгоднее в своем доме. Поскольку, если дом построен добротно, 110 кв.м. потребляет порядка 2000 квт в месяц за зимние месяца в среднем. Учитывая ненадобность отопления летом, получается не более 1400-1500 квт электроэнергии на обогрев (с приготовлением пищи и работой бытовых приборов) в месяц в среднем (расходы за год / 12 мес.). И это отопление от электрокотла! Что дорого в принципе. Говорю на примере дома знакомых. Вот и получается, что их дом, площадью в полторы стандартной бетонной трешки, требуют на отопление денег, как на двушку, в которой я живу. Кстати, в Мурманской обл. платить за отопление необходимо все 12 месяцев в году, хотя топят прибл. 9 месяцев.

Если Вы, vw01563, берете во внимание другие расходы, типа обустройство территории, то расходы больше лишь потому, что не хочется срача возле своего дома, как по всей России у МК домов, поэтому и приходится тратиться, создавать уют =))
Но моя семья и еще некоторое количество жильцов нашего МКД и так тратятся на обустройство придомовой территории, потому что я, к примеру, не хочу, чтобы мои дети видели срам и убожество во дворе. Другим также противны апокалиптические пейзажи во дворе.

А ремонт и содержание - тоже не столь большие затраты, поскольку в сфере ЖКХ в МКД больше разворуют. А на свой дом тратишься честно =))

+ конечно, это явный комфорт, удобство и качество жизни!

 

[Ratatara]

Я таких не приемлю, два предупреждения - и на выход с вещами.

С вещами на выход? А как же договор аренды, нормы права и остальные буквы закона? Семён Семёныча на вас нет!

добавлено через 2 минуты

А ремонт и содержание - тоже не столь большие затраты, поскольку в сфере ЖКХ в МКД больше разворуют. А на свой дом тратишься честно =))

+ конечно, это явный комфорт, удобство и качество жизни!

Бузусловно так. Плюс огородик свой есть, гараж... Эх, скоро лето, поставим бассейн - красота!)))

 

[kardex]

Жесть какая то!!! Получается сдача в наем квартиры приносит всего 2,12% годовых? А какой был рост стоимости недвижимости в Балаково за последний год?

Вот я уже и задумываюсь об отказе от такого инвестирования. Через 2 недели и последняя квартира освобождается, а спрос нулевой. По поводу роста стоимости - в 2009 покупал эту 2-ку за 1150тр. На мой взгляд удорожание на 50% не перекрыло инфляцию даже. Периодически делаю переоценку товара в магазине - хорошо заметно. Причём цены растут постоянно, независимо от стабильности доллара.

 

[Valdemarus]

Периодически делаю переоценку товара в магазине - хорошо заметно. Причём цены растут постоянно, независимо от стабильности доллара.

Смею предположить, что проще продать недвижимость с целью расширения магазина. Увеличение ассортимента и расширение площади увеличат продажи?

добавлено через 8 минут

С вещами на выход? А как же договор аренды, нормы права и остальные буквы закона? Семён Семёныча на вас нет!

У них тоже нет С.С. Да и чисто по человечески... они сами свои косяки понимают, хоть иногда до конца сознаваться не желают.

А про огородик и бассейн =)) Тоже балдеем от подобных прелестей в деревне в Белгородской обл. на участке родителей жены. Хотим со временем бетонный бассейн залить. А детишки как полюбляют водные процедуры!!! За день столько раз купаются! Разве подобное возможно себе позволить в городской квартире за те же деньги?!

Причем, понятно, что все подобные радости - это тоже расходы. Их в городской квартире просто нет, т.к. и возможностей нет их реализовать. Так что не совсем уместно сравнивать такие расходы с коммуналкой в бетонных коробках.

 

[Menguk]

Нынешний спад цен на аренду еще обусловлен сезонностью. В начале года цены всегда падают, а к концу весны растут. Горячий сезон - конец весны, лето, начало осени. Очевидно, к лету спрос будет увеличиваться, и цены немного подрастут.

 

[kardex]

Смею предположить, что проще продать недвижимость с целью расширения магазина. Увеличение ассортимента и расширение площади увеличат продажи?

Этот вариант тоже обдумывал. Но спад у нас во всех направлениях торговли. Да и глобализация идёт. По стройматериалам огромные супермаркеты москвичи понастроили - не потягаешься. Единственно, сфера услуг ещё дышит. Решил туда потихоньку двигаться. Но очень тяжёлый кадровый вопрос. Также есть мысль купить франшизу на что нибудь.

 

[vw01563]

Также есть мысль купить франшизу на что нибудь.

Франшиза кадровый вопрос не решит.

 

[baltmdl]

kardex, сейчас ещё кто-то хочет конкурировать? Да глупо же, разве что на переферии, и то не факт