Жить на деньги от аренды квартир - Страница 167

[teamen]

Это только на квартиры так? если дом построить в пригороде в 200 кв.м. совсем олигархом посчитают и 3 шкуры сдерут налогами?

На дома распространяются другие требования, до 120 м.кв. можно не париться:

Местные советы имеют право самостоятельно определить процентную ставку налога (от 0 до 3% от минимальной зарплаты(МП)) и площадь недвижимости, которая налогом не облагается (от 60 квадратных метров за квартиру, от 120 – за дом, и от 180 квадратных метров за суммарную площадь дома и квартиры).

Мне казалось, что в моем городе расчет от 85 квадратов, надо будет перепроверить

 

[Mulia]

Договорами и официальными бумагами мало кто хочет заниматься - ограничиваются ключами в руки и приходить раз в месяц за деньгами и визуально осмотреть квартиру и всё

Хорошо если так - мы снимали дом 2 месяца, так хозяйка ни разу к нам не зашла, чтобы посмотреть как мы обустроились. Даже когда выезжали она не приехала, муж сам ей ключи завез. Приехала она в квартиру через 4 дня после нашего отъезда и позвонила нам сказать, что мы красивые картинки на обои наклеили. А мы детскими рисунками украсили убогие обои. Вот человек точно не живет на деньги от сдачи в аренду дома. Если бы они ей "делали погоду", то она бы больше переживала за сам дом.

 

[altu2006]

Как вы считаете реально ли такое: купить несколько квартир штуки 3-4 и постоянно сдавать их. Выгодно ли этим заниматься или больше денег будет уходить на их поддержание.

Да это реально, в рынке недвижимости всегда большой спрос на аренду. Самое главное должно быть хорошие условия для проживания для арендодателя, средние этажи.
С Уважением Руководитель агентство недвижимости.

 

[AlexRover]

У вас какой-то однобокий расчет.
Сдачу квартиры вы сравниваете с банковским депозитом (7-8%, а кое-где 10%), а инфляцию вы учитываете? И лучше такой расчет вести на лет 15-20, по истечении этого срока у вас в любом случае останется квартира, которую вы всегда продадите по рыночной цене, а вот депозит в банке, за эти годы очень сильно обесценится.

Что там однобокого ?
Это математика - ее как не крути: "2+2 = 4"

Считается фактическая выручка.
Инфляция это вообще параметр внимание к которому сильно преувеличено. Но даже если так, то куда лучше отправить 2-3% от банковского депозита "на реинвест", что даст компесацию по инфляции и рост денежной выручки в перспективе, что менее доступно в случае с арендной недвижимостью.

Инфляционный вопрос не закрывается недвижимостью, недвижимость так же имеет свойство дешеветь и терять в цене.
В настоящий момент мы переживаем тот период, когда недвижимость упала в цене.
То есть, квартиру купленную за 10 млн, не факт что продастся за теже 10 млн через 15-20 лет.

Но давайте сравним стратегии:
10 млн. в недвижимость
5% *20 лет = 10 млн. рублей.
"Текущий доход" 41 667 руб/мес
По итогам 20 лет квартира по цене Х рублей

Банк:
8% * 20 лет + 2% реинвест
"Текущий доход" 50 000 руб/мес (что уже привлекательно)
Через 20 лет на счете 14 850 000 рублей. (и потенциал в 74 тыс/мес)


То есть через 20 лет квартиру нужно продать не менее чем за 15 млн, и даже в этом случае остается осадок от не полученных удовольствий вот здесь и сейчас, в каждый момент жизни.

добавлено через 11 минут

а еще можно застраховать квартиру, ну или подписать договор на случай если сьемщики что-то учудат, чтобы за свой счет исправили

Скопировано с интернета:

Сдавал квартиру семье – муж, жена, сын – студент. Вообще сдавал уже года полтора, всё было нормально – никаких жалоб на них не поступало, платили исправно. В праздники появилось время и решили заглянуть в квартиру – надо было решить дела с ремонтом стиральной машины. Стали звонить, но квартиросъёмщики не отвечали. Странно, позвонили с другого телефона, ответили, но как только услышали имя – сразу сбросили звонок. Тут же собрались и мигом поехали в квартиру, и увидели, жилплощадь была не то чтобы разгромлена, а убита, словно там принимали последний бой. Вначале был шок, создавалось впечатление что громили специально, подумали на коллекторов или других бандитов. Ну невозможно так СЛУЧАЙНО сделать или просто по пьяни.

Собравшись с силами, вызвали участкового, который в выходные пришёл очень быстро, сантехников, начали опрос соседей. Которые и рассказали, что праздник в квартире начался 30 и длился по 2-е число. На него приехала родня и какие то знакомые. Инфа точная, так как соседи бухали вместе с ними. На вопрос «они же квартиру разносили, почему вы не позвонили нам?» соседи ответили «нам сказали, что всё уберут и починят, откуда мы знали». На празднике жизни происходили старорусские забавы – бухали по-чёрному, дрались, затем мирились, бухали, снова дрались. Иногда приводили случайных знакомых с улицы.

Итог 3-х дневного гуляния:
Две кровати сломаны, диван выпотрошен. Обивка и матрас покрыты отходами жизнедеятельности и скорее всего еды. Хотя еда была раскидана везде- гости на кухне не уместились и стол накрыли в комнате. Стол благополучно опрокинули и на полу образовался слой из давленной пищи и битых тарелок. Заглянув в углы обнаружили что до туалета бежать гостям тоже было тяжело.
Паркет в нескольких местах разбит и расцарапан, словно возили чтото тяжёлое. Возможно передвигали мебель или катались на стульях. Из 5 стульев выжило только 2, другие сломаны, причём одно явно об стену. Обои где то содраны, где то в жирных пятнах. Особенно страшно было смотреть на подпалены на потолке, стенах и на балконе – видимо народ запускал фейерверки прямо в квартире.
Кухня не особенно пострадала, если не считать тотальный срач от готовки и битую посуду.
Туалет не разбит, за что спасибо, но за**** изрядно - в прямо смысле, воду отключили и никто результаты трудов не спускал. Ванне досталось больше всего– во-первых дверь вырвана вместе с петлями , Во-вторых ктото хотел пройти в сортир напрямую – ванная и туалет разделены перегородкой, которая хоть и тонкая, но всё же стена. На ней обнаружили следы побоев, сама стенка не сдалась, но покосилась, плитка отвалилась и покрылась трещинами. В-третьих, все вешалки, полки были сломаны, а зеркало разбито. В-четвёртых, что затмевало всё предыдущее – раковина сорвана, вместе с краном. Воду догадались перекрыть, но её натекло достаточно чтобы затопить не только ванную комнату, но и коридор. Паркет в коридоре пошёл волнами. «Повезло» и соседям снизу, которых не было дома, уехали на праздники загород, так что по приезду их ждал сюрприз.
Техника была сломана тоже. Большой телевизор в комнате видимо упал – на экране трещина. У стиральной машины сломан корпус. Некоторые лампочки вырваны с мясом. В холодильнике разбили стеклянные полки, и на двери образовались вмятины от кулаков и ботинок. Люстра в комнате отсутствовала. Её не обнаружили даже при уборке.
Разбито два больших стекла между балконом и комнатой. Шкафы, двери между комнатами... В общем остальное тоже подверглось вандализму.
В сухом остатке: почти вся мебель и техника – сломана и восстановлению не подлежит. Нужно делать ремонт – менять пол, всю ванную, обои, вставлять стёкла. У соседей снизу – ремонт коридора и ванны. По скромным прикидкам – полмиллиона всё обойдётся. Страховка есть, но там копейки.

....
Теперь самое интересное.
....
- за технику платить не будем, она старая была. А ремонт сделаем сами, как раз уложимся.
- у вас и так миллионы, грабите простых людей, сдаёте квартиры втридорога, а нам жрать нечего!
- войдите в моё положение, у меня семья, сын- студент, я всё потратил на него. Работы нет, он учится. У вас и так всё хорошо, а вы меня в гроб вгоняете.
От угроз и мата быстро перешёл к жалости. Потом к мату и опять к жалости.

В общем сошлись на следующем:
он: платить не будет так как денег таких у него нет .
знакомый и сосед: подают в суд.

добавлено через 15 минут

Есть еще риск работы в банковском секторе, банкротство и закрытие банков, влияние государственного регулятора на банки. В Украине, например, в банк можно только от безысходности валюту отнести. Законы меняются (подстраиваются под текущий момент) едва ли не ежемесячно. Банк может а) закрыться, б) передумать возвращать валютный кредит и вернуть в нацвалюте по очень невыгодному курсу и в) возвращать валютный кредит в соответствии с текущими ограничениями, придется в банк как на работу ходить.

Да риск есть.
В недвижимости тоже есть риск. Он другой, по общему уровню он ниже чем в банке, но так и доход ниже.

Доходность вообще имеет свойство двигаться примерно пропорционально риску: выше риск -выше доходность.

 

[Aless33]

Конечно, нужно хотя бы самый простой договор с хозяевами заключить. Чтобы на руках, в случае чего, была бумага, подписанная обеими сторонами с указанием всех паспортных данных. В Европе еще требуют подтверждение вашей платежеспособности. У нас хозяева не так щепетильны.

Это наверное связано с тем, что городок у нас не большой, каждый друг о друге все знает, кто где работает, какие у кого доходы и так далее. Мне попалась нормальная хозяйка, раз в месяц приходила за деньгами и снимала показания счетчика. В больших городах такое конечно не проканает.

 

[teamen]

Банк:
8% * 20 лет + 2% реинвест
"Текущий доход" 50 000 руб/мес (что уже привлекательно)
Через 20 лет на счете 14 850 000 рублей. (и потенциал в 74 тыс/мес)

За 20 лет с реинвестром ваш банк может запросто оказаться в этом списке. Ваш расчет мне напоминает радужные расчеты (тоже, кстати, с реинвестом) моего тысячника МММ зимой 2012 года на флипчарте в его крутом и дорогостоящем офисе. Только вот недвижимость в этом плане гораздо надежнее будет. ИМХО, конечно. Потому что понимаю в какое время и в какой стране живу.

добавлено через 2 минуты

выше риск - выше доходность.

Я бы переставил слагаемые: чем выше доходность - тем больший риск. По вашей логике проще в хаипы нести

 

[Zolotze]

Это наверное связано с тем, что городок у нас не большой, каждый друг о друге все знает, кто где работает, какие у кого доходы и так далее. Мне попалась нормальная хозяйка, раз в месяц приходила за деньгами и снимала показания счетчика. В больших городах такое конечно не проканает.

По-разному бывает. Всё от человека зависит и от его опыта - негативного или положительного.

 

[Scrydg]

zlobikus, вот именно по этой причине, заработок в виде расположенных средств в банке, будет гораздо выгодней сдачи квартиры, так как налог там отсутствует

Зато инфляция присутствует. Вклад в банке - тупое проедание капитала, благодаря процентам по вкладу немного замедленное.

Считается фактическая выручка.
Инфляция это вообще параметр внимание к которому сильно преувеличено. Но даже если так, то куда лучше отправить 2-3% от банковского депозита "на реинвест", что даст компесацию по инфляции и рост денежной выручки в перспективе, что менее доступно в случае с арендной недвижимостью.

Да ну? Говорите преувеличено, вот вам мой реальный пример из жизни.
Беру кредит на покупку квартиры, который на тот момент эквивалентен 33 тыс.$, надеюсь на инфляцию (параметр который вы считаете преувеличенным), за 8 лет прыганья курса и обесценивания денег прихожу к тому, что выплачиваю остатки по кредиту досрочно (остаток эквивалентен 3 тыс.$ на момент погашения), все это время сдаю квартиру в наем. Причем, в последний период владения квартирой, доход от аренды покрывал выплату по кредиту и давал +30% сверху. То есть за это время инфляция съела не только сумму эквивалентную 33 тыс.$, но и проценты по кредиту.

Хочу заметить, что после взятия кредит, выплата по нему составляла 60% моего дохода, а на момент погашения 15% и это за 8 лет, а теперь экстраполируйте это на 20 лет и прикиньте сколько национальных фантиков вам понадобится на покупку после двух десятилетий и хватит ли банковского процента, чтобы угнаться за ценой.

Как вам такая математика?

P.S. Живу не в России.

 

[Aless33]

По-разному бывает. Всё от человека зависит и от его опыта - негативного или положительного.

А у моей знакомой есть похожая ситуация. Сняла она квартиру у старенькой бабушки и живет себе, только коммуналку платит. У бабки сын умер, квартира пустует и пенсии не хватает за две квартиры платить.

 

[Scrydg]

Aless33, неужели настолько маленький город, что рынка аренды вообще нет, что прям за коммуналку сдавать?

 

[Zolotze]

А у моей знакомой есть похожая ситуация. Сняла она квартиру у старенькой бабушки и живет себе, только коммуналку платит. У бабки сын умер, квартира пустует и пенсии не хватает за две квартиры платить.

неужели настолько маленький город, что рынка аренды вообще нет, что прям за коммуналку сдавать?

Да, и так бывает. Моя соседка как раз сейчас себе подобную компаньонку ищет. Сама очень больная, а дети на заработки разъехались. Страшно одной жить. Чьим-то хорошим знакомым за коммуналку готова комнату сдавать. Просто у человека такие обстоятельства.

 

[mpak59rus]

А у моей знакомой есть похожая ситуация. Сняла она квартиру у старенькой бабушки и живет себе, только коммуналку платит. У бабки сын умер, квартира пустует и пенсии не хватает за две квартиры платить.

Это просто фантастика, за коммуналку квартиру сдавать...
В каких краях такое бывает?

 

[Aless33]

Это просто фантастика, за коммуналку квартиру сдавать...
В каких краях такое бывает?

Ну скажем это не такая уж и фантастика в моих краях Кривой Рог. Просто у многих пенсионеров по несколько квартир, одни жадничают и цены нагоняют, даже больше чем положено, а другим лишь бы долги за коммуналку не росли и они людей пускают за чисто символическую плату.

добавлено через 24 минуты

Да, и так бывает. Моя соседка как раз сейчас себе подобную компаньонку ищет. Сама очень больная, а дети на заработки разъехались. Страшно одной жить. Чьим-то хорошим знакомым за коммуналку готова комнату сдавать. Просто у человека такие обстоятельства.

Совершенно верно, в жизни все бывает. Особенно часто практикуется такая история. как пожилая женщина или мужчина просто ищет людей, которые бы с проживанием у нее в квартире за ней хаживали, а потом и квартиру на них переписывает.

добавлено через 48 минут

У меня знакомые по наследству получили три квартиры и сдают. Вполне неплохо получается, бывают простои, конечно, не без этого. Стараются сдать минимум на год. Там сразу берут деньги за два месяца. Т.е. получается, что поле отъезда жильцов месяц уже проплачем и есть время найти жильцов.

Да, такое практикуется тоже довольно часто. Когда много квартир, и нужно же и коммуналку за них платить и пусть себе люди живут. Это не редкость. Главное, чтобы не изуродовали имущество.

 

[Katarin4ik]

Да, и так бывает. Моя соседка как раз сейчас себе подобную компаньонку ищет. Сама очень больная, а дети на заработки разъехались. Страшно одной жить. Чьим-то хорошим знакомым за коммуналку готова комнату сдавать. Просто у человека такие обстоятельства.

Мы точно так же сдавали. Квартирантка платила комуналку, свет, телефон. Плюс иногда приносила что-то из продуктов. Выполняла фактически функцию ночного присутствия. Всех все устраивало,бабушка, правда, вредничала, требовала, чтобы та сидела с ней постоянно, чаи пила, выслушивала ее. А та все-таки работала и уставала очень.

 

[Максим1951]

Совершенно верно, в жизни все бывает. Особенно часто практикуется такая история. как пожилая женщина или мужчина просто ищет людей, которые бы с проживанием у нее в квартире за ней хаживали, а потом и квартиру на них переписывает.

У соседки примерно похожая история. Было два сына, сначала один погиб, потом второй скончался от болезни. Поэтому лет 10 назад она за небольшую плату впустила в свою трешку молодую семью с ребенком. Примерно 3 года назад у нее отказали ноги и она переписала квартиру на них, в обмен на уход. Но ребятам конечно тяжело, она сама по себе всю жизнь была ворчливая, всему подъезду нервы трепала, так теперь еще неходящая. Ни отойти из дому надолго, ни в отпуск съездить отдохнуть, да еще постоянно её ругань слушать...

 

[mpak59rus]

Ну скажем это не такая уж и фантастика в моих краях Кривой Рог. Просто у многих пенсионеров по несколько квартир, одни жадничают и цены нагоняют, даже больше чем положено, а другим лишь бы долги за коммуналку не росли и они людей пускают за чисто символическую плату.

Я все равно поражен до глубины души. В городе с населением в 650 000 человек должен быть вполне нормальный рынок сдачи жилья.

 

[Aless33]

Я все равно поражен до глубины души. В городе с населением в 650 000 человек должен быть вполне нормальный рынок сдачи жилья.

Верю. Но к счастью квартиросъемщиков и такое бывает. Ну люди значит не такие уж и жадные есть, им многого и не нужно. Не то, чтобы нажиться на съемниках, а просто чтобы в долгах по коммуналке не увязнуть.

 

[Gema22]

Арендная плата подорожала в нашем регионе, Но моей знакомой с семьёй, хозяйка цену оставила прежней. Причины? Живут они уже у неё более 5 лет, без нареканий, без порчи имущества, словом надёжные квартиросъёмщики. Это тоже ценится

 

[Zolotze]

Арендная плата подорожала в нашем регионе, Но моей знакомой с семьёй, хозяйка цену оставила прежней. Причины? Живут они уже у неё более 5 лет, без нареканий, без порчи имущества, словом надёжные квартиросъёмщики. Это тоже ценится

Конечно, ценится. Когда у меня люди живут по нескольку лет, я очень осторожно повышаю арендную плату. Делаю это только в том случае, если цены прилично поднялись. Хорошими квартирантами нужно дорожить. Это наша чистая прибыль.

 

[Ratatara]

У соседки примерно похожая история. Было два сына, сначала один погиб, потом второй скончался от болезни.

Какую ужасную историю вы рассказали... бывает же...

А мы почти заканчиваем ремонт, и двух лет не прошло. Осталась только ванная комната, и можно будет сдавать... как подсчитаю, сколько денег мы угрохали и потеряли от простоя, так плакать хочется... сопоставимо с хорошим трёхнедельным отдыхом в Сочи на троих. Так на море хочется съездить в этом году, эххх...

Теперь и сдавать то страшно, после рассказов ваших. Зря ремонт сделали, переживать буду за него.)))