Жить на деньги от аренды квартир - Страница 86

[DepecheM]

Нынешний спад цен на аренду еще обусловлен сезонностью. В начале года цены всегда падают, а к концу весны растут. Горячий сезон - конец весны, лето, начало осени. Очевидно, к лету спрос будет увеличиваться, и цены немного подрастут.

Я почему то всегда считал, что все наоборот. Зимою цены, в силу прежде всего холодного климата, растут, а вот ближе к лету - падают.
Кто давно уже занимается сдачей жилья в найм, что можете сказать по этому поводу ?

 

[kardex]

Франшиза кадровый вопрос не решит.

Полностью от кадрового вопроса нигде не уйти. Просто в торговле его влияние меньше, чем в услугах.

 

[Максим Аллин]

Летом лучше всего деревенские домики в аренду сдавать)

 

[Menguk]

Я почему то всегда считал, что все наоборот.Зимою цены, в силу прежде всего холодного климата, растут, а вот ближе к лету - падают.

Вы намекаете, что летом и в поле спать можно?)))

На самом деле самый пик в августе -сентябре, когда на рынок выходит куча студентов. А январь-самый мертвый месяц почти везде, кроме горнолыжных курортов))

 

[pilot10]

Кто давно уже занимается сдачей жилья в найм, что можете сказать по этому поводу ?

Я думаю что Вы правы. Летом каждый куст родной дом.
Студенты разъезжаются по дома и начинается "мертвый сезон".

добавлено через 2 минуты

На самом деле самый пик в августе -сентябре, когда на рынок выходит куча студентов.

Конец августа - сентябрь, а это уже осень, пора по "норкам".

 

[Алина86]

Очень выгодно. Можно даже взять в кредит, и сдавать в аренду. Получается, и за кредит тебе заплатили, и квартира есть)

 

[vw01563]

На самом деле самый пик в августе -сентябре, когда на рынок выходит куча студентов. А январь-самый мертвый месяц почти везде, кроме горнолыжных курортов))

Так и есть.

 

[DepecheM]

Вы намекаете, что летом и в поле спать можно?)))

Ну не совсем в поле конечно.
К примеру, в легких неотапливаемых домиках, типа дачных, а вот зимою в них можно замерзнуть, и, даже навсегда

 

[kardex]

Очень выгодно. Можно даже взять в кредит, и сдавать в аренду. Получается, и за кредит тебе заплатили, и квартира есть)

Точно! Особенно если с математикой не дружишь

 

[vw01563]

Цитата:
Сообщение от Алина86
Очень выгодно. Можно даже взять в кредит, и сдавать в аренду. Получается, и за кредит тебе заплатили, и квартира есть)
Особенно если с математикой не дружишь

Чтобы с математикой дружба была, вот всем калькулятор. И не забываем говорить спасибо....
О всех особенностях ипотеки есть отдельная ветка: https://mmgp.com/showthread.php?t=325724&page=2 Но лично я не рекомендовал бы сейчас брать ипотечный кредит.

 

[Lyncoln]

Летом лучше всего деревенские домики в аренду сдавать)

если жить в Крыму-то да,а если в каком-нибудь Жуполово на Дальнем Востоке?

 

[kardex]

Но лично я не рекомендовал бы сейчас брать ипотечный кредит.

Посмотрев на калькулятор и почитав предложенную ветку, я не увидел смысла и раньше брать ипотечный кредит. Т е даже при ставке 10%, за 20 лет такую же квартиру даришь банку. Но это не критично, если денежный поток положителен. А этого с кредитными деньгами тяжело добиться. Что-то не видел таких предложений от банков (может это только для Москвы? У нас минимум в сумме со страховками и т д было 23%). И я не представляю, каким надо быть оптимистом, чтоб на 21год загнать себя в такие рамки в нашем непредсказуемом государстве... По моему, есть смысл взять в кредит лишь на часть от стоимости квартиры, чтоб выплата процентов полностью покрывалась доходом от сдачи. Но вся стоимость никогда не покроется (у нас в провинции). Кстати, один раз в жизни брал кредит (и думаю последний) так банки неправильно проценты считают! Возможно и 10.5% в итоге окажутся 23! Надо детально с условиями ознакомиться.

 

[Valdemarus]

Я почему то всегда считал, что все наоборот. Зимою цены, в силу прежде всего холодного климата, растут, а вот ближе к лету - падают.
Кто давно уже занимается сдачей жилья в найм, что можете сказать по этому поводу ?

Сентябрь-ноябрь - самый активный период. Цены заламывают так, что ого-го!

 

[MaxBoncha]

Смотря где квартира находиться. В курортных городах летом пик цен, сентябрь - суть меньше. А зимой совсем мало. Во всех остальных регионах в любой месяц может быть одинаково. Сам снимал в курортной зоне несколько лет и каждое лето переплачивал, включая сентябрь.

 

[vw01563]

Посмотрев на калькулятор и почитав предложенную ветку, я не увидел смысла и раньше брать ипотечный кредит. Т е даже при ставке 10%, за 20 лет такую же квартиру даришь банку. Но это не критично, если денежный поток положителен. А этого с кредитными деньгами тяжело добиться. Что-то не видел таких предложений от банков (может это только для Москвы? У нас минимум в сумме со страховками и т д было 23%). И я не представляю, каким надо быть оптимистом, чтоб на 21год загнать себя в такие рамки в нашем непредсказуемом государстве... По моему, есть смысл взять в кредит лишь на часть от стоимости квартиры, чтоб выплата процентов полностью покрывалась доходом от сдачи. Но вся стоимость никогда не покроется (у нас в провинции). Кстати, один раз в жизни брал кредит (и думаю последний) так банки неправильно проценты считают! Возможно и 10.5% в итоге окажутся 23! Надо детально с условиями ознакомиться.

Александр, снимаю шляпу. Сразу видно, что вы предприниматель. Умеете быстро оценивать ситуацию.
Вы совершенно правы, чтобы создать положительный денежный поток, необходимо сделать большой первый взнос. И конечно глупо брать ипотеку под грабительский процент.
Что касается превращения 10,5% в 23%, то это в прошлом. Последние года три банки уже реальные проценты называют. Запрещено законом занижать/завышать проценты даже в рекламе.
Вот интересная информация об объеме кредитования по ипотеке http://top.rbc.ru/finances/26/02/2015/54ede1629a79478fb1892c38

Ну и раз уж мы заговорили о инвестициях в жилую недвижимость как в защитный актив. Что Вы скажите об этом

 

[Valdemarus]

Что касается превращения 10,5% в 23%, то это в прошлом. Последние года три банки уже реальные проценты называют. Запрещено законом занижать/завышать проценты даже в рекламе.

По ипотечным кредитам может и так. А вот в потребительских ... в договорах есть такое понятие, как эффективная процентная ставка =)) А по факту клиенту начисляют бОльший процент =))

 

[oak tree]

Ну и раз уж мы заговорили о инвестициях в жилую недвижимость как в защитный актив. Что Вы скажите об этом

инфотовар - книжку рекламируют .

 

[Ratatara]

И я не представляю, каким надо быть оптимистом, чтоб на 21год загнать себя в такие рамки в нашем непредсказуемом государстве...

Не покроется ипотека говорите? А вы сравните цены на одну и туже квартиру 21 год назад и сейчас? Я думаю, у вас поубавится сомнений... Подарите ещё такую же квартиру банку, говорите? Да за 21 год ваша квартира в 10 раз подорожает. А цену банку вы отдаёте зафиксированную 21 год назад.

 

[kardex]

Не покроется ипотека говорите? А вы сравните цены на одну и туже квартиру 21 год назад и сейчас? Я думаю, у вас поубавится сомнений... Подарите ещё такую же квартиру банку, говорите? Да за 21 год ваша квартира в 10 раз подорожает. А цену банку вы отдаёте зафиксированную 21 год назад.

Давайте на конкретном примере разберём и возьмём идеальные условия.
Вы находите и берёте ипотеку 4млн руб под 10.5% и покупаете две 1к квартиры по 2 млн каждая. Каждый месяц надо банку выплачивать более 40тр. т е чистый доход с каждой квартиры должен быть более 20тр. С учётом квартплаты, ремонта и пр расходов сдаваться она должна за 28-30тр. Сможете за такую цену 1-ку в Самаре сдать? Иначе придёт день х и квартира останется лишь в воспоминаниях...

 

[Valdemarus]

Давайте на конкретном примере разберём и возьмём идеальные условия.

Взять полную стоимость квартиры в кредит невозможно, чтобы деньги от сдачи жилья в найм покрывали ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Для наших цен на жилье и стоимости найма могу сказать, что первоначальный взнос должен быть примерно 50% (и выше).

И самыми трудными будут как раз первые год-два. Говорю о прошлом опыте, я не знаю, как сегодняшняя рыночная ситуация складываться будет. Уже через год-полтора квартира сдавалась дороже, и начинал вырисовываться профит. При этом и сама квартира дорожала.

И если взять кредит на 20-30 лет, если не жадничать и полностью всей прибылью от сдачи жилья гасить ипотеку, то вполне с ней можно справиться лет за 5-7. А то и быстрее.

Вы же, kardex, говорите о переплате, если семья берет ипотеку и живет в квартире сама. Да и то, уж лучше взять ипотеку, чем копить с з/п и вечно гнаться за ценами, которые каждые полгода по 300 тыс. росли... к тому же накопления подвергаются действию инфляции. Копить - трудно! Но нужно! И копить нужно таким образом, до такой суммы, до того % от стоимости квартиры, пока сжирание этой суммы инфляцией не превысит "потерю" денег в виде ежемесячных платежей банку за пользование кредитом.