Почему зарубежная недвижимость привлекательна для инвестиций - Страница 9

[TenerifeSp]

Всех приветствую,
Более 7 лет работаю на рынке недвижимости острова Тенерифе, Канары, Испания. Отвечу на все вопросы, если появится интерес
Немного информации:
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ:
1. Выбор объекта 2. Резервирование объекта
3. Открытие счёта в испанском банке. . Для открытия счета нужно предоставить оригинал загранпаспорта, декларацию НДФЛ за последние 12 месяцев ( на русском, со штампом фирмы). Перевод справки делает тут авторизованный переводчик.
4. Оформление NIE (номер иностранца)
5. Подписание контракта купли-продажи
6. Подписание купчей у нотариуса
7. Переоформление всех коммунальных платежей и налогов на имя нового собственника.
Последний пункт важный - все службы, налоги привязываются к вашему испанскому счету и автоматически ежемесячно снимаются. Хозяин в онлайн банкинг отслеживает движение. Менеджеры в банках говорят на английском, а в некоторых банках и на русском. Так что на все вопросы находите ответы. И никакие посредники в дальнейшем не нужны для содержания недвижимости.

добавлено через 6 минут
Налоги при покупке ( они несколько ниже, чем на материковой Испании, т.к. Канарские острова это зона льготного налогообложения)
1. Покупка первичного жилья:
- 7% IGIC
- Нотариус и регистр собственника - около 1,5-2 %
2. Покупка первичного жилья с ипотекой:
- 7% IGIC
- Нотариус и регистр собственника - около 3 - 4%
3. Покупка вторичного жилья:
- Передаточный налог 6,5%
- Нотариус и регистр собственника, комиссия банка - около 1,5 %
4. Покупка вторичного жилья с ипотекой:
- Передаточный налог 6,5%
- Нотариус и регистр собственника, комиссия банка - около 3 - 4%

Ипотеку оформить россиянам достаточно легко - 55-60% на обычное жилье и до 80% на банковские объекты ( как правило новое жилье, которое строительная компания ввиду кризиса потеряла)
Из банковских объектов хороших вариантов очень мало. Все таки кризис уже 5 лет как продолжается. И соответственно за эти пять лет банки напродавали по бросовым ценам много жилья.

добавлено через 15 минут
Ну и Тенерифе интерес следующим:
- КЛИМАТ - 365 дней в году солнце и сезон. Соответственно, если сдавать жилье понедельно, то 10-11 месяцев в году можно получать доход и месяц, как пример оставить для своего отдыха.
Сам остров самый развитый из всего Канарского архипелага.
-Летают чартеры - 2-3 еженедельно из Москвы, 1 из Питера, а с конца прошлого года Аэрофлот еще и регулярный рейс 2 раза в неделю запустил. лететь 6,5-7 часов
- Цены на недвижимость не самые высокие в Испании ( Коста Бланка естественно дешевле, но Мадрид-Барселона- Майорка дороже)
- Достаточно высокоразвитый европейский курорт с умеренными ценами на питание, транспорт и т.д. ( цены ниже , чем в офшорной Андорре). По сравнению с курортами материковой Испании разница заметна.
Канары получают множество льгот и дотаций, ввиду удаленности от материка.
- Большая русскоговорящая диаспора ( для кого пляс, для кого минус), а соответственно комфортность для приезжающих. Есть русские газеты, журналы, даже 2 местных русских радио. Меня в ресторанах как правило всегда есть на русском. Множество турбюро с русскоговорящим персоналом и агентств по недвижимости к сожалению ( конкуренты как ни как) тоже

Уфф, кажется много написала... Надеюсь у кого то вопросы появятся

добавлено через 19 минут
P.S. Не нашла кнопку редактировать. В торопях сделала много ошибок.
Не кидайте тапком...

 

[dronibal]

TenerifeSp, Сколько комиссия посредников в среднем?
И порядок цен на жилье?

 

[sv-alex1]

мда... но цены конечно все равно высоки. если сравнивать с большими городами, то заманчиво, но вот у нас за 90тыс можно намного больше купить недвижимости
Cheese, а сколько еще потрачено на оформление документов?

Если сравнивать цены на недвижимость в Болгарии по сравнению с Латвией они на порядок меньше,в пределах 25-30тыс.евро можно взять 1-ый аппартамент на побережье,иногда даже дешевле,зависет от места,2-ый аппартамент 35-45,если сравнивать цены на все остальное,то ценник в Болгарии дешевле,а самое главное солнечных дней в году около 300,так что Латвия отдыхает.

 

[TenerifeSp]

TenerifeSp, Сколько комиссия посредников в среднем?
И порядок цен на жилье?

Комиссия нашего агентства 5% на обычное жилье и 3% на банковские объекты. Комиссионные нам платит продавец, поэтому цены на нем сайте конечные. Хотя не совсем конечные), т.к. в 95% уместен торг. Обычно 5 иногда 10% удается выторговать.

Если банковская недвижимость, то комиссию , как правило платит покупатель. Но есть и исключения, некоторые платят комиссию.
По стоимости, несколько примеров:
Студия- 200 метров от пляжа, 40 метров, балкон 6 метров - 44000, с видом прямым на океан 55000 евро.

Апартаменты от банка- новый комплекс, 2 бассейна. Апартаменты с 2мя спальнями, 67 м ,плюс терраса 15-20 метров - 121000- 135000 евро. зависит от этажа и вида. В стоимость включен паркинг. На 80% банк дает ипотеку для нерезидентов Испании ( т.е. и для россиян). И до 100% для резидентов.

Апартаменты в туристическом центре, 1 спальня, переделана в 2 спальни - место супер сдаваемое. 4-5 минут до лучшего пляжа острова Лас Вистас- 135000 евро - торг. Аренда - 400-500 евро в неделю хозяину и минус уборка.

Шале- 300 метров участок, застроено 110 метров, 3 спальни, плюс терраса наверху с роскошными видами на океан. Бассейн - 280000 евро

добавлено через 1 минуту
Наш сайт tenerifecenter.com
Если ссылки запрещены на форуме, просьба к модераторам удалить.

 

[NewLife]

TenerifeSp,
Предположим, покупаем объект:
http://tenerifecenter.com/ru/sale/id/1407/ - какой доход будет приносить от аренды в среднем?
Уборка апартаментов, поиск, заселенение, выселение туристов - занимается ли ваша фирма этим? Если да, то какие расценки?
Возможно ли заниматься этим, проживая в России?

 

[TenerifeSp]

TenerifeSp,
Предположим, покупаем объект:
- какой доход будет приносить от аренды в среднем?
Уборка апартаментов, поиск, заселенение, выселение туристов - занимается ли ваша фирма этим? Если да, то какие расценки?
Возможно ли заниматься этим, проживая в России?

По данному апартаменту:
Затраты в дальнейшем - 50 евро коммунидад ( типа жек) в месяц, свет и вода около 30 евро в месяц. У нас абонентская система по свету и воде, поэтому живете или нет, платить нужно. Плюс налог на недвижимость в год около 200 евро и налог на вывоз мусора 80 евро в год. Итого стабильные расходы в год - 1240 евро.
Аренда - 400 евро в неделю. Загрузка в этом месте 85-90% в год - около 45 недель.. Т.е. с аренды хозяин на руки может получать - 18000 евро.
Мы работаем с хозяевами на тарифах нетто, а прибыль регулируем сами.
Если наши бронировки, то заселение, выселение, взимание депозита и возврат депозита после проверки апартамента мы осуществляем и никакой доп. комиссии с хозяина не берем. Уборка такого апарта - 30-40 евро. Они вычитаются из баланса хозяина ( кол-во не угадать, кто то может на неделю, кто то на 3 приехать отдыхать).
Если сдают сами хозяева, или другие агентства, мы предлагаем услугу управления апартаментами. Также обеспечиваем по тарифам уборку , плюс заселение-выселение 10% от стоимости аренды за период проживания, но не менее 50 евро.

Данное предложение из горячих. По нему получается неплохая рентабельность 7-8 лет. Это не стандартный вариант. Обычно тут при аренде рентабельность 10-12 лет, хотя и без учета возможности, через какое то время ( думаю 3-4 год), что цены рванут вверх. И есть потенциал на уменьшение этого срока, как то:
- торг изначально при покупке
- увеличивать максимальную загрузку апарта, что для этого места расположения вполне реально
- и конечно при раскрутке апарта увеличивать стоимость аренды.

добавлено через 4 минуты

TenerifeSp,

Возможно ли заниматься этим, проживая в России?

Да, можно и нужно. Нам сами хозяева очень помогают сдавать недвижимость. Единственное, что тут должно быть управляющее агентство, для обеспечения уборок и заселений-выселений-решения бытовых проблем.
Хозяева размещают объявления на различных английских сайтах ( всегда согласовываем , чтобы агентство и собственник использовали разные сайты). И плюс турфирмы в своих городах, друзья и т.д.

 

[zarubin]

Если сравнивать цены на недвижимость в Болгарии по сравнению с Латвией они на порядок меньше,в пределах 25-30тыс.евро можно взять 1-ый аппартамент на побережье,иногда даже дешевле,зависет от места,2-ый аппартамент 35-45,если сравнивать цены на все остальное,то ценник в Болгарии дешевле,а самое главное солнечных дней в году около 300,так что Латвия отдыхает.

ну я сравниваю не с Латвией, а с Украиной
а можно в площади написать сколько это 1-ый апартамент, сколько 2-ый ?

 

[Semen Karp]

Я бы покупал что-то в Канаде или Австралии. Кстати, и думаю об этом. Сейчас такое время... Восток жмет, Штаты давят, Европа сдувается, Россия пока жмет, но как только гас окончится...

Только эти страны пассивны в плане войн и разборок, значит, будут себе тихо жить и развиваться, пока другие будут делить мир. Поэтому и вкладывать не так страшно.

 

[iporto]

Тогда уж лучше Испания и Португалия)))325 солнечных дней в году, насыщенная история, элитный отдых на золотых пляжах Ривьеры, роскошная Мадейра, уникальный климат и много всего интересного.

 

[viktiriii]

Я Вот недавно купил в Болгарии комплексе Хармони Сьютс себе квартиру. Считаю что правильное и емкое вложение. Да и море недалеко))

 

[zarubin]

viktiriii, расскажите пожалуйста как прошла сделка, сколько заплатили и будете ли сдавать в аренду или для собственного пользования? вы гражданин России, Украины?

 

[dimych1]

это полный блеф. соседский газон всегда зеленее... надо уметь делать деньги рядом с домом. или переезжать туда где можно заработать больше.

 

[yarshrek]

tyomoka, в указанных странах действительно не очень все гладко, но все же есть страна, в которой еще можно не переживая вложить средства...Имя ей - Португалия!

 

[sv-alex1]

viktiriii, расскажите пожалуйста как прошла сделка, сколько заплатили и будете ли сдавать в аренду или для собственного пользования? вы гражданин России, Украины?

Граждане России,Беларуси,Украины,и Кахастана и в принципе как и любые другие граждане будь то англичане,немцы или поляки покупают недвижимость в Болгарии без всяких проблем,выбираешь понравивавшийся вам объект,будь то дом или квартира,вносишь резервационную таксу,после заключения договора,и начинаешь платить,кстати возможны варианты беспроцентной рассрочки.Самое оптимальное это делать на месте,после осмотра всех обеъктов,и выбора понравившегося вам.Для сдачи в аренду тоже нет вопросов,можно самим можно через фирмы.

 

[zarubin]

sv-alex1, а можно подробнее о беспроцентной рассрочке? какие там условия и как трудно ее получить гражданину другой страны?!

 

[sv-alex1]

sv-alex1, а можно подробнее о беспроцентной рассрочке? какие там условия и как трудно ее получить гражданину другой страны?!

По поводу рассрочки,она существует как правило у фирм которые сами являются застройщики,и риэлторами в одном лице,рассрочка предоставляется на те объекты,которые находятся в ходе строительства,как правило максимальный срок рассрочки 1-2 года,после решения о покупке вы заключаете договор,вносите резервационную таксу 1000-2000 евро,ежемесячные платежи опачиваете по договору,собственником вы становитесь после выплаты полной стоимости выбранного вами объекта недвижимости.Если вас интересуют детали пишите в личку.

 

[viktiriii]

viktiriii, расскажите пожалуйста как прошла сделка, сколько заплатили и будете ли сдавать в аренду или для собственного пользования? вы гражданин России, Украины?

Буду ездить отдыхать, а когда меня там не будет то буду в аренду сдавать, просмотрел спрос высокий, в ХАрмони Сьютс много русских снимает, я тоже с России

 

[dimych1]

Почему зарубежная недвижимость привлекательна для инвестиций

Потому что газон соседа зеленее.

 

[Veronicka 1272888575]

Хочу спросить, почему не рассматривается Греция, в которой с туризмом все отлично, и вряд ли эта ситуация изменится несмотря ни на какие кризисы, при этом цены не высоки (в том числе на коттеджи у моря, это не Болгария конечно, но и сдавать можно за другие деньги)

 

[zarubin]

теперь понятно что за рассрочка. впринципе у нас даже в городе застройщики так работают. но это все равно большие затраты почти сразу, даже разбивая на 2 года